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上海各价位板块推荐(价差近1万元)

上海各价位板块推荐(价差近1万元)大华公园城市比央玺低23533元/㎡楼板价PK:大华公园城市央玺01

2016年,是宝山的分水岭!前有大场三兄弟的惺惺相惜,让北上海写上了南大板块的名字。后有顾村姊妹花的双双加码,让北上海一跃成为地产流量担当。

在北上海的楼市中,2016年建发连同中粮、首开联合拿下的宝山顾村“地王”、如今的央玺,可谓是名副其实的“北境之王”。在经历了“捂地”、“限价”等各番苦难之后,终于露出要“开盘”的苗头了。据消息称,6月12日,央玺认筹正式开启,想当年扬言售价将近8万元/㎡,而如今均价仅6.3万元/㎡!

然而让央玺难受的是,它迎来了一个更加强劲的对手——大华公园城市,这个项目比央玺更靠近中环,离大宁商圈更近,开发商传来的预估售价仅5.5万元/㎡,比央玺便宜了足足8000元/㎡。

那么,央玺和大华城市公园,我们到底应该选择哪一个呢?

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大华公园城市

上海各价位板块推荐(价差近1万元)(2)

央玺

01

楼板价PK:

大华公园城市比央玺低23533元/㎡

2018年4月12日,大华集团以底价27.9075亿元竞得大华城市公园地块(宝山区N12-1001编制单元13A-02地块(“城中村”改造项目-康家村)),楼板价为30194元/㎡

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我们把时间拨回到2016年8月17日,是日建发 中粮 首开联合体以67.9亿拿下央玺项目地块(宝山区顾村镇N12-1101单元06-01地块),该地块楼板价为53727元/㎡,溢价率114.87%。

大华城市公园地块楼板价为30194元/㎡

央玺地块楼板价为53727元/㎡

这么算下来

大华公园城市

板板价比比央玺低23533元/㎡

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在当下新房限价的情况之下,土地价格虽不能左右售价,但能左右利润,作为企业来讲,如果没有利润,就无法投入更多的资源在产品上。这可以从市场上爆料出来的地王项目装修减配上略窥一二。

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由于大华公园城市的楼板价比央玺足足低了23533元/㎡,这就意味着大华公园城市这个项目有更好的条件,更多的资金去做些好产品,特别在装修和社区品质上。

02

售价PK:

央玺6.3万元/㎡

大华公园城市售价或将5.5万元/㎡起步

首先来看看北上海的楼市行情:

二手市场上,2016年开盘的融创玉兰公馆,如今二手房价格在5-6万元/㎡之间,共富新村目前在售二手房的均价约4万元/㎡左右。

在新房市场上,去年一度火热,更靠近中环的大华碧云天单价5.5万元/㎡。宝山最核心地段淞宝区域的上海长滩,单价也在5.5万元/㎡。大场三兄弟的最牛楼盘,也是“难产”很久的新房滨江公园壹号5.3万元/㎡。

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由以上几盘的入市价来看,北上海、宝山区的新房售价,大众普遍承受的范围基本都在5.5万元/㎡上下。

再开看看大华公园城市周边的次新房市场:

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周边次新房价格

周边次新房的价格在5.6-6.3万元/㎡,参考大华碧云天5.5万元/㎡及政府限价因素,大华公园城市售价大概率在5.5万元/㎡,仅供参考。

而明天(6月12日)就要认筹的央玺,推出85、95平2-3房的精装户型,均价6.3万元/㎡,认筹金80万元。

大华城市公园预估售价为5.5万元/㎡

央玺售价为6.3万元/㎡

这么算下来

大华公园城市售价

比央玺低8000元/㎡

或许便宜近10000元/㎡都是有可能的

03

生活配套PK:

大华城市公园离大宁、宝山万达商圈更近

生活配套也更完善

为了更好地看出差别,我们先来看看央玺到宝山万达和大宁商圈的距离。

央玺距离最近的大型商业中心是宝山万达约4.5公里。

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示意图

同时,央玺到大宁商圈的大宁国际商业广场、大宁音乐广场距离约10公里。

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再来看看大华公园城市到宝山万达和大宁商圈的距离。

大华公园城市距离宝山万达2.5公里,比央玺少2公里路程。

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大华公园城市距离大宁商圈7.5公里,比央玺少2.5公里路程。

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最后再来看看周边的生活设施情况。

在轨道交通上,而大华公园城市项目,虽然距离1号线通河新村约1.4公里,但是大华公园城市门口即是规划中18号线康宁路站。

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而央玺距离最近1号线共富新村站约2.3公里,需转乘3站公交,或骑行约10-15分钟。

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由于更靠近宝山万达商圈,在购物、医疗、教育上,大华公园城市自然更胜一筹。

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大华公园城市周边的配套

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央玺周边的配套

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05

产品力PK:

央玺:新中式大宅

大华城市公园:生长在公园里的住宅

首先看看央玺:

央玺整体规划是高层 叠墅的布局,格局堪比低密度的高端墅区,舒适度更高。据悉本次即将开盘的是高层住宅产品。一码归一码,抛却价格因素,央玺的景观社区十分惊艳,产品品质也很过硬。

景观的打造上算是颇为用心,整体走中式园林风格,一步一景,有种逛苏州园林的感觉,居住环境精美雅致,漫步其中犹如漫步于人间仙境,这般如诗如画的美景让来往之间的人拥有超乎想象的惬意体验。

一波赏心悦目的美图袭来:

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在产品方面,即将推出的85-110㎡的高层住宅,样板间展示的也是85㎡玺翠和95㎡玺悦两个户型。

①85㎡玺萃 2房2厅2卫

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85㎡做到两个卫生间,可见空间利用率是非常高的,同时双明卫设计也是非常人性化,充分考虑到主人的私密性要求;户型南北通透,双阳台,空气流通非常好,在炎热的上海室内不会有空闷的居住感;进门玄关设计,应该也有风水方面些许考虑。功能性极强,目前上海楼市极为稀缺。

②95㎡玺悦 3房2厅2卫

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95㎡户型做到了三房两厅两卫,三开间朝南,南北双阳台的设计,整个户型几乎没有浪费面积的走道,空间灵活使用,附加值极高。绝对意义上的刚需偏改善户型,三开间朝南,采光没毛病,全飘窗设计也是目前市面主流,南北通透,通风好。

样板间图片

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再来看看大华公园城市:

在以底价拿到这块地约1个月左右,大华的速度非常之快,2018年5月18日,宝山区国土局便发布了宝山区N12-1001编制单元13A-02地块(“城中村”改造项目-康家村)商品房项目设计方案。项目总建筑面积约15万㎡,整个项目到2021年6月竣工。

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左:地块平面图

右:楼幢分布图

项目将打造12幢高层,户数为965。

①商品房户数683,其中户型98.23㎡,户数为504;户型116.73㎡,户数为17;户型为144.41㎡,户数18;户型158.24㎡,户数144;

②自持房户数207,其中户型63.09㎡,户数69;户型85.85㎡,户数69㎡;户型49.75㎡,户数69

③保障房户数75,其中户型71.52㎡,户数30;户型50.83㎡,户数30;户型76.71㎡,户数15。

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该项目是大华公园系3.0作品,这个系列的理念是“住宅生长在公园里”。而在大华公园城市上面,真正将这个理念做到了极致!

项目紧邻庙行公园、千亩梦想森林公园。双公园环抱!紧依公园嵌入国际公园街区,使住宅植根于公园,与公园生态共生。

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北上海两大劲敌硬“刚”,

你Pick哪一个?

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好消息!好消息!好消息!

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本文源自WX公证号→租售情报(ID:zushouqingbao2013)

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