广州琶洲有新楼盘在售（琶洲新房成孤品）
广州琶洲有新楼盘在售（琶洲新房成孤品）按照《批复》文件，琶洲经开区规划面积是702.1672公顷（约7平方公里），分为三个片区，四至范围分别为：经开区面积“缩水”，仅702公顷更为重磅的是，《批复》里有这样一句话：“广州琶洲经济开发区必须严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续；必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。”这下炸锅了，不让搞商业房地产，那琶洲现有的住宅项目岂不成了孤品？
平地一声惊雷，琶洲板块天降利好！
10月28日，广东省政府官网发布《广东省人民政府关于设立广州琶洲经济开发区的批复》。《批复》称：
同意设立广州琶洲经济开发区，实行现行省级经济开发区的政策。
琶洲一跃成为广州第九个省级经济开发区！
更为重磅的是，《批复》里有这样一句话：
“广州琶洲经济开发区必须严格实施国土空间规划，按规定程序履行具体用地报批手续；必须依法供地，以产业用地为主，合理、集约、高效利用土地资源，严禁商业房地产开发。”
这下炸锅了，不让搞商业房地产，那琶洲现有的住宅项目岂不成了孤品？
经开区面积“缩水”，仅702公顷
按照《批复》文件，琶洲经开区规划面积是702.1672公顷（约7平方公里），分为三个片区，四至范围分别为：
琶洲西区：东至华南快速，南至新港东路，西至黄埔涌与珠江交汇处，北至珠江；
琶洲中二区和东区：东至官洲河，南至黄埔涌，西至科韵中路，北至珠江；
琶洲南区：东至北山涌，南至新滘东路，西至华南快速，北至黄埔涌。
广州琶洲街道分区图
相比于我们从前说的“琶洲片区”，这次新规划的琶洲经济开发区的面积小了许多。原来的琶洲片区被分为5个片区，共有15平方公里，而这次划出来的只有7平方公里。
新规划的经济开发区在主要在琶洲中二区和东区、琶洲西区和琶洲南区的部分区域。
图源水印
琶洲这几个盘要笑开花了
大家最关心的，恐怕还是哪些楼盘能受益。
琶洲的住宅本就稀缺，一手房方面，目前在售的也就招商保利·海珠天珺和琶洲南TOD。其次就是琶洲边上的保利湖光悦色，还算挨得着。
琶洲在售新盘
招商保利·海珠天珺要笑开花了，这是新规划的经济开发区中，目前唯一一个新盘。项目主推建面137-262㎡三至四房高层住宅，带装修均价约100000元/㎡。
琶洲南TOD在经开区的边边，但也是在琶洲片区里面，位置也是很不错的。之前经开区消息还没出来的时候，琶洲南TOD就火得一塌糊涂了，一期卖13-14万/平都供不应求。
保利湖光悦色靠近琶洲南区，产品为127-200㎡户型，带装修均价约90000元/㎡。
正好这几天湖光悦色和琶洲南TOD都先后拿证，近期很有可能趁热加推。
10月24日-10月30日广州拿证项目
琶洲南TOD预计近期要推二期，吹风价已经去到了14-16万/平。这次拿证的是2栋，获批41套新货，产品为清一色的建面约315㎡五房大户型。
保利湖光悦色的户型会小一点，135㎡四房，上车更容易些。
二手房方面，10年以下楼龄的基本只有保利天悦可看，均价在16万左右。
琶洲二手房最高涨价20万
10月初的时候，琶洲的某些楼盘还在降价；政策出台后，据中介表示，咨询琶洲二手的客户明显变多，二手房业主们也有了涨价的底气。
查看二手房交易平台可以发现，仅10月31日一天时间，琶洲新挂出了57套房源，主要来自保利天悦、琶洲新村等小区。
图源水印
最引人瞩目的就是保利天悦，单这个盘就新增挂牌20套，价格在二手房里也是遥遥领先，均价高达16万/平。
要说整活，这些二手房的业主们比中介们还会，保利天悦有一套房源的业主干脆直接把琶洲利好写在了房源标题上。
保利天悦的一套二手房源
那么琶洲这些二手小区的涨价幅度又如何呢？
在某找房平台上可以看到，各位挂牌业主涨幅在2万~20万不等。涨幅最大的是琶洲新村的一套90平三房，业主一边挂着“急售”，一边猛涨20万……
琶洲二手房涨价情况
细看二手市场，有意思的事情不少。在南园居有套房源，今年以来多次降价，每次都是10万、20万的降，从7月份的455万降到10月的330万。
南园居一套房源的调价记录
等政策利好出来后，这位业主也按捺不住调了价，但……只是小心翼翼的涨了8万。
对于这个政策，不同业主的心态还是有差异的，可以看得出来，部分琶洲业主对现在的市场信心不大，虽然利好砸下来，但效果几何还有待评估。这些小幅涨价的业主其实也是在一步步试探市场反应。
毕竟，省级经济开发区这个头衔，说小不小，说大也不大。
别吹上天了，琶洲这波利好影响有限
琶洲是全国龙头级产业高地，唯品会、阿里巴巴等超28个知名企业总部落户在此。2015年至2021年，琶洲“四上”企业数量从642家增加1411家，年均增长17.1%；琶洲试验区营收3668.52亿元，企业数量超3.2万家。
琶洲的地位在广州本就很高，这次《批复》又进一步确立“珠江新城-琶洲-金融城鱼珠”的铁三角，买入琶洲的确定性也更强了。
琶洲总部集聚区实景（广州房产摄）
琶洲的价值和地位无可否认，但犀利姐要说的是，这次《批复》对于楼市的利好、影响有限，某些中介和媒体还是不要吹得太过了。
其一，在琶洲之前，广州已经有了8个省级经济开发区，它只能排到第九。
广州9个经济开发区分布示意图（图源水印）
番禺、南沙、白云、黄埔……哪怕从化都有一个，甚至南沙、黄埔、增城的还是国家级经济开发区。
这样看下来，琶洲这个省级经济开发区分量也没那么重。
其二，官方并没有明确“商业房地产”的概念，《批复》里也没有对此做解释，并没有一棒子打死住宅商品房的开发。
犀利姐认为，尽管此政策一出，琶洲的地位更加稳固、住宅也将更加稀缺，但不代表经济开发区内的土地没有再开发住宅的可能。
毕竟，一个完美的商务区，不仅要有高端产业，还要有与之相匹配的高端配套和软性服务。那么，人口的引入和相应居住配套的建设就是不可忽视的。
翻看《琶洲地区规划发布（2019-2045）》，里面提到：到2025年，琶洲计划实现地区营业收入约5000亿元，到2035年，实现营业收入1.2万亿元，就业人口80万人、居住人口34万人。
在琶洲规划中，除了经济和就业指标，还有一项居住指标等待完成。
其三，琶洲高新区有15平方公里，被严禁商业房地产开发的经济开发区只占了7平方公里，剩下的8平方公里仍然大有可为。
在此前的规划里，琶洲五区中主要承担居住功能的琶洲南区，只有少部分划入经开区，其余仍可以按照原来的规划进行。
琶洲现在还有21宗涉宅地
别慌，琶洲未来仍有不少宅地和旧改入市。
2021年12月，琶洲中二区（海珠区AH0411规划管理单元）控规调整，新增3宗居住用地。
今年6月，《琶洲南区城市设计深化及控制性详细规划》进行优化方案公示，又新增了13宗纯住宅用地和5宗涉宅用地。
将来这些地块会不会从居住用地调整为其他用途不好说，但按照现有规划来看，琶洲将来还有21宗涉宅地入市。
可以看到，琶洲南将是住宅用地最多、最集中的片区，继续承担片区内的主要居住功能。这一区域若形成集中的住宅片区，教育、商业等住宅配套会更加完善，未来居住氛围也会更好。
除此之外，住宅的另一个重要来源就是旧改。目前琶洲片区内还有赤沙、东围、新洲等城中村等待旧改，这几个村的位置也很好，不是靠近TOD，就是望江。
总结
琶洲本就很好，这次确立省级经济开发区也不过是水到渠成、锦上添花。如果条件成熟，琶洲升级为国家级开发区也是有可能的，到时再高兴也来得及。
板块内住宅的稀缺性是公认的，但是想买入琶洲的购房者也别太焦虑。
从长期来看，琶洲的新房并不是就此断供，一方面还有原先通过规划的宅地和旧改等待开发，这部分应该不会轻易取消，另一方面官方也没有把话说死。
最近琶洲风头正盛，板块内的二手房业主售价预期有可能拔高，不建议各位购房者去追高。免得等热度降下来，你扭头一看，只有自己站在山岗上吹冷风。想买的话可以稍微等等，或者关注一下新房市场，前面提到的海珠天珺、琶洲南TOD、湖光悦色都还有货量。
END
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