特色小镇项目分析（XX风情特色小镇建设项目可行性研究报告）

特色小镇项目分析（XX风情特色小镇建设项目可行性研究报告）一是能进一步提升穆棱市奋斗水库生态旅游区的核心吸引力，为壮大牡丹江市、穆棱市域旅游提供强有力的支撑，关东风情特色小镇项目以人居、养生文化为主题，奋斗水库生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能够成为牡丹江市、穆棱市短线旅游和，穆棱镇城郊的重要休闲度假基地。关东风情特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。（二）研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估

第一章 项目总论

一、项目基本背景

（一）项目范围

项目区域位于穆棱河两侧，奋斗水库坝下，距牡丹江市中心60公里，穆棱市70公里，东距俄罗斯口岸城市绥芬河120公里，北至G10高速公路出口15公里，坐落在穆棱林业局腹部，生态优良。可建设用地：约6平方公里。

（二）研究内容

按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。

二、项目建设必要性与意义

关东风情特色小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。

一是能进一步提升穆棱市奋斗水库生态旅游区的核心吸引力，为壮大牡丹江市、穆棱市域旅游提供强有力的支撑，关东风情特色小镇项目以人居、养生文化为主题，奋斗水库生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能够成为牡丹江市、穆棱市短线旅游和，穆棱镇城郊的重要休闲度假基地。

二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。

三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。

三、研究工作依据

本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：

（一）相关法律

中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。

（二）有关规范、规程及标准

1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；

2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；

3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；

4、《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》。

（三）相关规划、计划

1、《东北地区振兴规划》

2、《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》

3、《黑龙江省“八大经济区”发展规划》

4、《穆棱市国民经济和社会发展“十二五”规划》

5、《穆棱市土地利用总体规划》

6、《穆棱市旅游总体规划》

7、《穆棱市“十二五”发展规划》

8、《穆棱市“十二五”旅游发展规划》

9、《穆棱市环境保护“十二五”发展规划》

（四）其他相关材料

1、《穆棱市志》

2、穆棱市文史资料

3、实地踏勘与座谈资料

4、网络及其它公共渠道资料

四、研究工作结论

在生态效益方面，关东风情生态特色小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，关东风情生态特色小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。关东风情生态特色小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。关东风情生态特色小镇建设可提高穆棱市奋斗水库知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。

第二章 项目宏观背景分析

在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

一、城镇旅游发展背景

旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长 同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇 如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄 有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城 以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县 利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出 成为我国旅游业的新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。

小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

二、区域社会经济背景

在《黑龙江省哈牡绥对俄产业带牡绥段发展规划纲要》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿边口岸经济带聚集，向沿边口岸地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《穆棱市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，穆棱市奋斗水库旅游综合开发项目所在区域是穆棱市建立新的经济发展点的重要地段，是承接口岸旅游、沿边经济和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是穆棱市旅游经济发展的必然趋势。奋斗水库大道的建设，促进了穆棱市穆棱镇的土地整合，营建若干个沿路沿库新型村庄，形成以观光旅游和农业产业一体化的新兴经济带。穆棱镇及关东风情小镇作为牡丹江市哈牡绥地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。

关东风情生态特色小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有林区—穆棱林业局的资源优势，穆棱林业局经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。穆棱林业局毗邻长白山山麓，与吉林省交接，森林覆盖率98%，温带大陆性季风气候，纯净丰饶的穆棱河水资源，栽培优质粳稻不可缺少的土壤条件，区域内有全国最大的东北红豆杉保护区，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。

小结：关东风情生态特色小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、一般农田、滩涂等低价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景

穆棱市以奋斗水库生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据穆棱市委市政府《穆棱市旅游“十二五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进穆棱市旅游业的开发发展，依托奋斗水库和东北的雪情雪景，将关东风情小镇打造为“中国关东风情文化和休闲之都”。

关东风情生态特色小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光、雪域风光、林区风光和生物多样化的特点。这里系黑龙江省第四大河流穆棱河流经地，特殊的地质构造、茂密的森林、悠久的考古文化、鲜明的东北四季风貌，闯关东和早期林业采伐的人文情怀构成了具有特色的自然景观和人文环境，内部设有乘船游览奋斗水库、漫步两岸红豆杉林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、水库大坝及回渔道等观光、垂钓、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、体验生活、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。

小结：项目区拥有良好的旅游资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临奋斗水库核心区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有红豆杉等稀缺资源等，以水库游，民宿游，红豆杉观景为卖点；生态居住为亮点，可以形成以红豆杉养生及生态居住为主打，打造中国关东特色风情生态度假品牌。

第三章 市场可行性分析

本项目主要面对三大市场，一是牡丹江、绥芬河、东宁地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是黑龙江中东部城市群地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是吉林省周边和俄罗斯地带，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为牡丹江、绥芬河、东宁地区、黑龙江中东部城市群地区、吉林周边和俄罗斯地带三大需求市场。针对牡丹江、绥芬河、东宁地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对黑龙江中东部城市群地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对吉林省周边和俄罗斯地带，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对东北风情小镇房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

一、市场需求调查

（一）本地和牡丹江市场

1、潜在消费能力调查

近几年数据统计表明，穆棱市，牡丹江市经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2016年两市GDP总量分别超过187.98亿和1092亿元，城市人均可支配收入超过16700元，在全省居于前列。

经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2016年穆棱市与牡丹江城市人均可支配收入接近2000美元，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。

2、房地产市场需求调查

通过问卷调查的方式，在穆棱市及牡丹江市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米。

3、休闲时间与及休闲方式调查

通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对穆棱市及牡丹江地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和滑雪为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。滑雪以中青年为主要消费群，只要集中在11-1月。

（二）黑龙江中东部城市群地区

（1）旅游需求调查

东北风情小镇紧邻黑龙江东部及东北地区，以绥满铁路和牡绥高速、哈牡高速等为主干的区域交通网络发达，对旅游客源市场有很大的吸引力。

根据各地数据资料统计，2016年东北地区城市居民人均旅游2.1次，人均旅游花费538元。2017年东北地区城市居民人均旅游3次，人均旅游花费796元，分别比2016年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元，旅游市场潜力很大。

（2）房产需求调查

针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2017年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：

（三）吉林省周边和俄罗斯地带

（1）潜在消费能力调查

由于地缘优势，牡绥地区是周边吉林省居民和俄罗斯海参崴地区居民首选的旅游、购物目的地之一。同时考虑北方气候因素，6-9月是本地旅游和俄罗斯境外游的旺季，11月，12月和1月是南方游客的旅游旺季。

（2）消费趋向调查

由数据整理与分类统计，对吉林省周边和俄罗斯地带居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。

对景区选择偏好调查统计

资料来源：客源通数据平台

旅游项目选择偏好调查统计

资料来源：客源通数据平台

吉林省周边和俄罗斯地带居民旅游的最主要的目的是休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。选择乘火车及自驾车为主。

二、市场供给调查

（一）房地产市场

1、现有住房情况调查

通过对相关资料的统计整理，得出穆棱镇现有住房的基本情况。

镇区现有住房情况统计

2、穆棱镇新开发房地产项目情况调查

根据对穆棱市初步调查，2015年到2016年新开发的房地产项目2个，总建筑面积约80万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：多层住宅，均价1800-2500元每平方米。目前，穆棱镇房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。

3、项目竞争力分析

从上面的数据统计结果可以得出，目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次 “绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。

（二）旅游市场

1、牡丹江地区旅游现状调查

从近几年数据统计来看，牡丹江旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2016年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%，旅游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。

牡丹江市旅游情况统计

数据来源：牡丹江市旅游局资料统计

2、项目竞争力分析

由上面数据统计，牡丹江市2017年游客总人次为765.3万人次，统计分析说明关东风情生态特色小镇有极大的市场潜力，

第四章 项目建设可行性

牡丹江市作为关东风情生态特色小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。

一、交通区位条件分析

该项目位于牡丹江市东部，西距牡丹江市中心60公里，北至G10高速公路出口15公里。从大交通上看，牡丹江与鹤大、哈牡、牡佳三条高速公路相连接。绥满铁路、牡佳铁路横贯牡丹江市，客运直接通沈阳、大连、上海、北京等，现在又开通了牡丹江到达首都北京、上海、济南、青岛的班机。关东风情小镇距牡丹江机场1.5小时车程，且有高速公路直达。关东风情特色小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。

小结：牡丹江作为黑龙江省重要交通枢纽，黑龙江东部链接俄罗斯的门户，其公路、铁路、和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。

二、政策环境条件分析

本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：

从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于穆棱市围绕奋斗水库旅游开发建设争取更多的资金；第三，穆棱市作为农业县实施农业供给侧改革，国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，黑龙江省一带一路的构建，实施哈牡绥产业带规划，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。

在此宏观背景条件下，穆棱市委、市政府做出了《关于加快穆棱市旅游产业发展的决定》，以奋斗水库和关东风情生态资源为依托，充分发挥关东风情小镇旅游资源优势和区位优势，努力打造“关东风情生态休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为穆棱市国民经济的支柱产业，把穆棱镇建设成为具有国际影响力的旅游目的地。

小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及黑龙江省哈牡绥经济带建设的优惠支持政策，以及穆棱市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为关东风情生态特色小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。

三、自然环境条件分析

项目区属于温带大陆性季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。

小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。

第五章 建设方案和内容

一、项目总体思路

1、总体创意

旅游 地产，即：生态养身旅游 商务度假人居地产。依托穆棱镇独特的红豆杉生态资源和优质的人居环境，打造以奋斗水库旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。

2、客户群定位

旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。

其中，主要内容包括：

——主力客户群定位：穆棱市本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场

——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场

3、特色文化定位

以人居、关东文化为主题，红豆杉生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的生态特色小镇。

4、功能定位

以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。

5、档次定位

高端生态顶级养生的度假天堂。

二、重点建设项目

（一）旅游房地产项目

即建设绿色生态社区。

选址：穆棱河和奋斗水库周边；

规模：占地约760公顷；

定位：奋斗水库和穆棱河之滨、鸟语林中，离奋斗水库和红豆杉生态保护区最近的高端生态居住区，打造生态养生及关东风情度假品牌。

1、仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1.0—0.5之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。

2、养生公寓：

针对市场开发几类公寓：

针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓；

针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓；

针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；

针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；

以红豆杉保护区和奋斗水库为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为1.5左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。

（二）综合服务配套项目

旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。

——红豆杉养生餐厅

结合红豆杉和奋斗水库重点打造餐厅的生态环境，突出红豆杉景观和奋斗水库特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为水库特色、绿色芳香素食、红豆杉养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。

（三）户外休闲娱乐项目

1、生态渔港

结合奋斗水库和特色小镇，打造一个功能性与景观性结合的生态渔港。

选址：奋斗水库码头

规模：占地面积15公顷

——渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。

——渔港餐饮区：设计容纳100人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看红豆杉及水库景观。

2、植物园：

选址：奋斗水库周围和新村下设施农业

规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。植物园是为小镇打造的后花园，运用环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。库区周围栽植红豆杉，再造一个红豆杉保护区，饮水为红豆杉水。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。

三、配套施设建设

（一）交通基础设施建设

为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。

根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。

重点是在进入关东风情生态特色小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。

表5-1 旅游相关标识牌设置情况

（二）给水及供电设施

1、供水设施

目前用水主要依靠周边村屯的饮水工程，随着关东风情生态特色小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）和国家5A级景区要求，本项目将在关东风情生态特色小镇内建设供水设施。

2、供电设施

目前区域供电设施不完善，主要依靠周边村屯的供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。

（三）信息咨询服务设施

建设关东风情生态特色小镇游客接待中心，并联入牡丹江市区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。

（四）环境治理和保护

良好的生态环境资源是关东风情生态特色小镇旅游发展的基础，保护好生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是奋斗水库周边村屯和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等。

1、河道疏浚和堤坝加固

由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。

2、污水处理工程

结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。

（五）其他设施

1、旅游厕所

为了提升关东风情生态特色小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小型水冲厕所。

2、安全保障措施

重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。

3、环卫设施建设

建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。具体如下：

垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。

垃圾转运站：建设1个垃圾转运站。

无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。

4、邮电通讯建设项目

重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。

5、景观绿化

在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。

第六章 环境保护

一、设计依据、原则及目标

（一）设计依据

l 《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）

l 《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；

l 《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；

l 《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；

（二）环境保护目标

将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。

1、空气质量

环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。

2、地面水质量

地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。

3、环境噪音

环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB 夜间35～40dB）

4、固体废弃物

生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%

5、生态保护覆盖率100%。

（三）环境保护原则

1、与自然和谐共存原则

生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。

2、生态效率原则

在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。

3、区域发展原则

尽可能将关东风情生态特色小镇与地方特色经济相结合，将关东风情生态特色小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。

4、高科技、高效益原则

大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．

5、软硬件并重原则

硬件指具体工程项目的建设，软件包括关东风情生态特色小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。

二、环境现状及环境影响因素分析

（一）环境现状

1、水环境质量

所处穆棱河段，水质有轻微污染，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。

2、空气环境质量

项目区域主要在奋斗水库生态旅游区，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。

3、固体废弃物

生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。

4、声环境质量

当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。

（二）环境影响因素分析

1、项目施工期

项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。

——材料及土石方运输车辆噪声；

——现场施工噪声；

——运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；

——施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；

——施工作业产生的生活污水；

——挖掘土方等产生的固体废弃物；

——施工现场周围的景观影响。

由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。

2、项目建成后污染分析

——废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。

——废水

污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。

——废渣

度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。

三、环境保护防治规划

（一）施工期间污染处理措施

施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。

1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。

2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。

3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。

（二）运行期间污染处理措施

1、废气治理

把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。

加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。

2、水污染防治

污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。

3、噪声污染整治

合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。

4、固体废弃物治理

加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到85%以上。

5、环境卫生设施

关东风情生态特色小镇的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000m，积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。

（三）环境监督管理

1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。

2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；

3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；

4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；

5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；

6、进区项目要完善环保检测制度。

目 录

第一章 项目总论

一、 项目基本背景

二、 项目建设必要性和意义

三、 研究工作依据

四、 研究工作结论

第二章 项目宏观背景分析

一、 城镇旅游发展背景

二、 区域社会经济背景

三、 区域旅游发展背景

第三章 市场可行性分析

一、 市场需求调查

二、 市场供给调查

第四章 项目建设可行性

一、 交通区位条件分析

二、 政策环境条件分析

三、 自然环境条件分析

第五章 建设方案和内容

一、项目总体思路

二、重点建设项目

三、配套设施建设

第六章 环境保护

一、设计依据、原则及目标

二、环境状况及环境影响因素分析

三、环境保护防治规划

第七章 节能节水和消防

一、节能节水

二、消防工程

第八章 项目组织管理和实施进度计划

一、建设项目组织机构

二、项目工程设计管理

三、项目招投标

四、建设项目合同与管理

五、建设项目质量管理

第九章 投资估算及自己筹措

一、投资估算

二、项目资金筹措方案

第十章 项目社会与生态效益分析

一、经济效益

二、社会效益分析

三、生态效益分析

第十一章 项目风险分析

一、政策风险

二、市场风险

三、财务风险

四、社会风险

五、经营风险分析

第十二章 结论与建议

一、主要结论

二、问题和建议