北石槽镇富力首开户型图（从首都广场到西城天铸）
北石槽镇富力首开户型图（从首都广场到西城天铸）当然这也是地块的指标限制，就是这条件，又不让卖高价，那哪个设计师都挠头。再加上现在都是高周转模式，市场上根本就不允许慢工出细活的企业存在。因此户型设计成这样也就算是尽力了，时间短任务急还不赚钱，反正地段好，就别要什么自行车了。当年港派楼盘之所以受追捧，并不是说理念多先进，而是大陆，尤其是北方的太落后，都靠着同行的衬托才显得港资企业高大上了。其实港式建筑不太适合北方，无论是不是塔楼，大进深窄开间的设计理念都很难改变，甚至是习惯了。所以使用起来都那么回事儿，谈不上体验多好。像西城天铸，限价8万，可楼面价就已经6万了，而且还有自持部分，真要都算上的话估计快7万的土地成本了。北京高档小区常规来讲建安成本得至少5000起，算上绿化什么的8000上万的都正常。这不是占大头儿的，关键是税费，常规来讲20%是起步价，那卖8万的话，减去土地成本和税费，基本就没什么建安的空间了。那开发商要想挣钱，除了快速回款
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。
一
朋友买了西城天铸，本来交房了应该高兴，但他却说不清是种什么心情了。从投资来讲肯定是赚了，虽然限竞房还不能上市，但丽泽概念也让这里升值了。可单从自住角度他又舍不得装修钱了，总觉得户型别扭，感觉就是装了也未必能住，那还不如先凑合装一下出租呢，等到了限售期卖掉也就不纠结了。
其实这两年好地段儿的新房净是这种情况的，买的就是地段儿的价值，至于房子就相对普通了。既然是地段好就土地成本高，可政策又限价，导致开发商实在是算不出利润来，那就只能是在建造成本上省钱了，要不然就赔得太多了。
像西城天铸，限价8万，可楼面价就已经6万了，而且还有自持部分，真要都算上的话估计快7万的土地成本了。北京高档小区常规来讲建安成本得至少5000起，算上绿化什么的8000上万的都正常。这不是占大头儿的，关键是税费，常规来讲20%是起步价，那卖8万的话，减去土地成本和税费，基本就没什么建安的空间了。
那开发商要想挣钱，除了快速回款就是尽量降低成本，反正也不能卖高价，开发商也是无奈的选择。当然，开发商们还有个获利的办法就是捆绑销售，或是车位或是地下室，这多卖出来的就相当于纯利了。西城天铸就是捆绑仓储，相当于每平米多卖了1万多块钱，算下来合9万多一平，这就基本保本了，至少差不多。
西城天铸的开发商是九龙仓，世界船王包玉刚旗下的，所以很多人对这背景有些迷信了。但其实港资开发商在北方做得都不算多好，否则也不会说在大陆连一个排名靠前的企业都没有。
当年港派楼盘之所以受追捧，并不是说理念多先进，而是大陆，尤其是北方的太落后，都靠着同行的衬托才显得港资企业高大上了。其实港式建筑不太适合北方，无论是不是塔楼，大进深窄开间的设计理念都很难改变，甚至是习惯了。所以使用起来都那么回事儿，谈不上体验多好。
当然这也是地块的指标限制，就是这条件，又不让卖高价，那哪个设计师都挠头。再加上现在都是高周转模式，市场上根本就不允许慢工出细活的企业存在。因此户型设计成这样也就算是尽力了，时间短任务急还不赚钱，反正地段好，就别要什么自行车了。
二
九龙仓可以说名气很大，但在北京没什么项目。在此之前应该只有西单的首都时代广场，也就是现在西单路口的人保大厦。是2011年前后转手的，据说人保集团是实在没办法了，为了在金融街周边选址，几乎是拿着放大镜找房子了，最后实在没辙才买下的首都时代。
这其中怎么个股权交易我不知道，但理论上有可能是先被西城区买下，也就是金融街集团，然后再出手给人保。否则以九龙仓的商业习惯，很难会同意出手这么好地段的物业项目。
按理说九龙仓是以商业地产为主的，但也不知为什么这么多年都没在北京做项目。这几年除了西城天铸就是亮马桥的壹亮马了，也是住宅，跟他们的主流产品线无关，搞不懂为什么。或许这也是这些年港资企业普遍落后的原因吧，不太相信大陆的经济能发展得这么好，所以都没敢大举投资，也就错过了机会。
当然，九龙仓在其他城市的投资也还是有的。比如成都，2007年竟然在一小时内把地价从2000万推高到8800万，绝对的成都地王。把所有人都看傻了，实在想不通他们怎么能赚钱？
当然那会儿也是楼市的最疯狂期，几乎所有的房企都处在癫狂状态，就觉得房价能一直涨涨涨，所以拍起地来根本就不计后果。这是九龙仓出到8800万了，但如果他们不出价，8700万就被别人拍走了，同样是地王。到今天来看这价格不算多高了，项目也成功了，但在当年，也就是拍地之后的2008年崩盘，让所有高价拿地的开发商都吃尽了苦头。
2008年汶川大地震前后我就在成都，我所在公司在2007年也高价拿了两块地。拿地一时爽，拿完了就不知道该怎么办了？反正当时是给我愁坏了，这么高的土地成本，按崩盘后的行情是怎么算都回不来本儿了。那会儿只好拿九龙仓当挡箭牌，跟领导说他们比咱们赔得还惨呢。但这有什么用啊，谁赔都是赔自己的钱，笑话人家屁用没有，自己一样赔。
三
那九龙仓当年为什么要用这么高的价格拿地？除了楼市的疯狂，我认为和他们的投资理念也关系很大。
都知道包玉刚是世界船王吧，但怎么又成了土地大亨呢？而且，香港的初代特首董氏家族也是世界船王，那他们有什么传承和纠葛吗？毕竟一山不容二虎，是什么造就了九龙仓的商业帝国呢？
其实包玉刚可以算是香港第一代世界船王，在1980年前后，也就是中国刚刚改革开放的时候，包家的运输业达到了顶峰，号称“王中之王”，在世界七大船王中排名第一。之后的五位都是外国人，但第七位船王也是香港的，他就是董特首的父亲，董浩云。
包家和董家可以说从创业之初就开始缠斗，一直斗到了第二代第三代。这既是商业竞争的残酷，但也是相互促进的动力，没有追赶怎么会有进步？
董家和包家的经营策略完全不同，董家是从造船到运输一条龙，控制了整条产业链。而包家呢，开始跑船，后来觉得跑不如租，于是包玉刚就开始了收租模式，这样虽然利润薄了点儿，但既省力还稳妥赚钱。董家热衷于造大船，而包家则是以量取胜，以小船为主，周转快，所以成了初代船王。
但是，世道有轮回，航运业是有兴衰周期的，而且是周期性相当强的产业。就在包玉刚成为王中王不久，一场世纪级别的航运业大萧条来临了。这背后的原因很复杂，石油危机和产能过剩，以及战争都有关系，不细说了。
面对巨大的危机，两个香港船王做出了截然相反的判断，也就改变了香港的整个商业模式，甚至是政治格局。其中包玉刚判断这次危机不同以往，持续的时间会非常的长，所以他立刻壮士断腕开始卖船减仓。而董浩云呢，认为此次危机和过去差不多，仍然不过是三五年，只要熬下来就是王者。所以他不仅没有收缩，反而逆势加产能，扩大了造船规模。
从后来的结局看，包玉刚赌对了，这场危机确实连绵不绝，把董家给拖惨了。但在当时，包玉刚其实也风险重重，谁也不知道未来是什么。但是包家有底气，就是和汇丰银行的关系非同寻常。那既然有了资本的帮助，转行就相对容易一些了。
简单说吧，包玉刚暗中联手李嘉诚，以利益交换利益，在汇丰的资本支持下，虎口夺食的从怡和洋行手中抢到了九龙仓地产的控制权。听九龙仓这名字就是个地名吧？其实这就是货运码头 仓库，位于九龙，所以叫九龙仓。
既然是航运业不景气，那包玉刚就暗度陈仓呗，拿下了九龙仓之后利用地皮搞房地产，开发出了鼎鼎大名的“海港城”。这座商场有多赚钱呢？反正一度名列全球销售额第一，每年的租金在高峰期就达到百亿。
这就是香港开发商热衷于打造商业地产的开山之作，太赚钱了。而且这是一劳永逸地躺着收租，子孙后代随便败家都行，只要不卖掉祖业，那就世世代代吃喝不愁了。所以说，古今中外最赚钱的生意是什么？收租，从最开始的收田租地租到现在阿里京东美团外卖的网上收租全一样，只要是有了你自己的地盘，那就躺着赚钱吧。
四
就在包家发大财的同时，董家泥足深陷了。全球航运业仍然在低迷之中，运费收入自然减少。而造船实在是太费钱了，导致董家债台高筑，欠下了巨额银行贷款。可不管怎样，扩张的效果是达到了，董家拥有船只的总吨位达到了世界第一，成了第二代世界船王，王中王。
只不过这几年的内外交困耗尽了董浩云的心血，就在他最后一艘即将下水，也就是他正式加冕世界船王的前三天，董老爷子心力交瘁，溘然长逝。就差三天啊，离人生巅峰只有三天的距离。
人这一辈子也不知争的是什么？作为船王之一，董家早就是世界级富豪，衣食无忧。但人就是有欲望有追求，尤其是男人，总要去征服一个又一个的高峰。这和钱没关系，只是追求与信仰。
董老爷子离世，那接班人就是董特首了。可他继承的已经不是行业巅峰期的董氏船队了，而是行业低谷期千疮百孔的破船。据说最惨时这新一代船王能动用的资金几乎为零，却要面临N多亿的贷款，愁得当年的特首差点儿寻了短见。
这不是编的，而是前特首自己说的。压力最大的时候他已经留下了遗言，说自己万一撑不下去了，请求好朋友照顾他的母亲。这就是商人，看上去风光无限，但时刻都是刀尖儿上行走。尤其是赌性强的商人，每次都是梭哈，所有家当都押上了台面，一旦失手，满盘皆输。
但董家遇到了大贵人，先是汇丰银行罕见的雪中送炭，直接奉上一亿美金的贷款让周转。但也明说了，这其中有5000万是从中国银行周转的。之后又是霍英东老爷子出手了，直接注资十多亿港币，救董家于水火之中。但霍家也明说，这笔钱是受人委托，而委托人来自大陆。
所以明白了吧，董家之所以没有倒下，背后的强大后盾是中国政府。这并不是什么私人情谊，而是董家的航运业是经济命脉，必须保住。不能落入外国人之手。总之，董家熬过了劫难，虽然也损失惨重，但毕竟没有辜负希望，仍然是船王。
五
之后董家与包家的竞争也一直纠缠，只不过是传到了第二代。董家两个儿子，最优秀的当然是前特首了。而包家没有儿子，只有四个女儿，但四个女婿却个个是人中龙凤，其中最能继承事业的就是吴光正，现在九龙仓的舵手掌门人。
据说在和怡和洋行争夺九龙仓的时候，就是吴光正主持的一场场战争，体现出了非凡的控制能力。要知道怡和洋行可是老牌儿帝国主义银行，从清朝起就是远东第一财团。
还记得林则徐虎门销烟吧？当时贩卖鸦片的主犯之一，就是怡和洋行的伍家。伍秉鉴和伍绍荣父子，在清末号称世界首富，能知道他们的背景和实力了吧。那吴光正能从这种对手手中夺下九龙仓，可见能力之一斑。
包玉刚去世之后，吴光正正式接管九龙仓。但中国人自古讲究的就是官商一体，商业有了政府权力做背书才最踏实。所以吴光正早早的就在表面上和家族商业脱钩，从而以“非商人”的身份进军政界，目标就是第一任特首。
于是，这就跟董家又正面交锋了。双方都是香港的大家族，那就各自寻找盟友，明争暗斗，互不相让。最后，还是霍英东老爷子出面了，一言九鼎的支持董家，吴光正败落。
为什么霍老爷子这么牛？就因为别的家族都是纯粹的商人，而霍家是真正的爱国者，红色资本家。抗美援朝时期往大陆运输物资的多了，连港督都参股。但他们是因为爱中国吗？不是的，只是为了赚钱而已。
而只有霍老爷子是真爱国，不仅没要高利润，反而押上了身家性命，宁可赔钱都支援大陆。所以在解放军认定的“功臣”之中，香港只有霍老爷子一位。之后霍家又因为和大陆的关系在香港备受打压，但没有借此邀功。改开之后，又是霍家第一个站出来支持，出钱出力的到大陆投资，其他家族都是跟随，而霍家是开创之功。
申奥成功也有霍家的功劳，甚至是用自家的钱来为中国争取选票。然后更是捐资捐建，水立方的最大一笔捐款就来自霍家。然后还有最大的投资就是南沙了，这可是价值几千亿啊，霍家投资了四十年，霍老爷子就这么轻易的用一块钱给捐了。这种心胸和功劳，不是普通商人能比的，都没法想。
所以商人是否爱国，甭看他怎么说，得看他怎么做。那些嘴里天天喊着爱国，动辄用道德大棒打击别人的，大多数背地里都在美国买房呢。屁股是真正决定脑袋的，在哪里投资才是真正的看好哪里的发展，因为绑定了利益。甭说什么钱是人家赚的，爱怎么花怎么花。这么说吧，只要是赚钱了的商人，没一个禁得住查的，无论是职业商人，还是以意见领袖出面的隐形商人。
六
说着说着好像跑偏了，本来是想说九龙仓的地产的，这都拐到哪儿去了？
算了，随便说说吧，回忆一下西单的这块地。我小时候很少来西单，主要是因为远，而且也不知道过来干嘛？印象中最早的一次是长安大戏院，是两次，都是爸妈带着来看戏。一次是样板戏，那出我忘了，反正是芭蕾，因为我好长时间都不理解，人怎么能用脚尖走路呢？另一次应该是京剧，哪出也忘了，反正就记得甩头发，然后我回家就练，直练到晕得撞墙。
再后来可能是看过几次电影，但我都忘了，没什么印象，首都电影院。实在想不起来了，那会儿我家有个亲戚是跑片子的，也就是“送片员”，驮着拷贝专跑电影院，所以老有各处的票，有时候都能看烦了。我妈也不让老去，怕我贪玩儿学坏。
再后来到西单是跟着我妈来烫头，西单第一理发馆。我妈是上海人，所以弄头发不是去四联就是西单第一，一进去就说上海话，肯定有老师傅过来给打理。钱虽然一分不能少，但作为老乡肯定更细心一些。
跟着我爸也来过，好像是去买文具什么的，是不是去成文厚我忘了，反正是缸瓦市一带。小时候我也不知道为什么，就理解不了缸瓦市和“瓦岗寨”的区别，老觉得秦琼程咬金他们应该在西单一带活动。
跟着我爸出门的好处就是能吃点儿好吃的，从西四包子铺到庆丰，从鸿宾楼到玉华台，应该我爸带我都吃过，大菜吃不起，一个菜俩人吃足够了。但我爸从来不在西单商场附近吃，他觉得别扭，因为那地方在他小时候叫“拉屎大院”。
对了，我爸每次到西单都说栗子王，然后每次买到的都说不对味儿，偷工减料了，坏的太多，跟也不是哪个老字号没法比。后来直到我上班后从缆杆市给他买了，这他才觉得还差不多。
我上班后有一阵子经常走西单，每天都穿城而过去小西天。至今觉得最能装B的一件事就是逛外文书店，买一堆的原版小说随身带着，但没一本儿能看完的。就这也天天背着，那会儿也不嫌累得慌。
90年代的西单相当的牛，当时除了百四（百货大楼四楼）和王府地下是真正高消费场所，西单算得上是平民高消费了。百花市场和劝业场的位置在之前是西单体育场，我小时候好像来玩儿过，但到底是西单还是东单记不清了。
在我的感觉里，当时的王府井有些高端了，别扭。而前门东单什么的又有点儿乱，或者档次有点儿低。只有西单是最合适的，高档的也有，大众的更多，出门说是从西单买的还有面子。
影视大佬李成儒，他起家就是在西单，特别特鞋城。但最早不是卖鞋的，叫特别特商城，卖衣服为主，售货员都漂亮着呢。据说都是按照空姐的标准来招聘的，可见当年北京年轻人找工作有多难吧，比今天还内卷。
改成鞋城之后我没少来，反正天天都路过，买不买的跟售货小姐逗逗闷子也是挺好的。不过西单的商业氛围太浓厚了，姑娘们真的很势利，如果穿着打扮不行的话，真没人搭理你。所以每次我去西单逛街都是得装B一下，恨不得把所有能招摇的东西都挂身上。然后就家里着火都不怕了，反正值钱东西都在身上，就是怕摔跟头，摔了人没事儿，但绝对不能爆装备。
七
西单在8/90年挺乱的，毕竟有钱人多，惦记着赚钱的人也多，甚至还有抢钱的，明目张胆。是否还有人记得“金项链”骗局？都不是骗，而是明抢。就是让个女的拿着一种成捆的镀金链子沿街叫卖，嘴里说的是“一块钱一根，剪多长都行”。但实际上呢，等到了你手里就是一块钱一厘米，甚至是一毫米。
肯定有人不给钱呗，这不是骗人吗？然后就会立刻围上一堆纹身长头发的流氓，言语恐吓加动手动脚，不给钱是根本走不了的。当然也未必真的打人，很多都是打托儿。因为你之所以敢买，就是看到了有其他人买。实际上他们是一伙儿的，就是诱饵。
然后托儿会先喊不给钱，流氓们就假装把他打一顿。甚至都不打，就是掏出刀来把假装反抗的拉走就行。这时大多数人就会掏钱了，免得挨揍。如果还不掏，托儿就会满脸是血的回来，劝你别吃眼前亏，赶紧给钱就就完了。
当年这种事儿非常多，卖项链的是主流，然后还有卖邮票的，袁大头的，假烟的，各有各的坑人手段吧，统一的就是都有流氓坐镇，几乎就是明抢。
我也不知道他们是怎么选择敲诈对象的，反正虽然我当年穿得这么嘚瑟，但一次都没被盯上。他们可能是以看上去像外地人的为主，还得瞅着老实的。这种人就算是去报警都无所谓，警察也管不了。
我见过一次真打人的是在人保大厦附近，或者是旁边的电网，反正就是那一带。应该是天源酱园的门口，把人打得不次于唐山这次伤人案。这案子闹得挺大，后来打人的流氓被抓了，据说他们狡兔三窟，在安福胡同、绒线胡同，也不还有哪儿，三四处窝点儿，每天的犯罪金额上万。这可是90年代初，既说明犯罪分子胆子大，也说明西单是有钱人真多啊。
八
对了，天源酱园附近还有个什么西餐厅，红磨坊吧。那会儿的小资情调都喜欢这种东西，我是吃不惯，不如旁边儿的炒肝包子顺嘴儿。
对了，人保大厦，就是当年的首都时代这地方还有个商场非常的有名，音像大世界。不光面积大产品全，而且这里是最新的磁带上市店之一。具体的我不知道，反正听说这里是当年北京四家最大的音像批发公司之一，其他的还有崇文的华达、海淀的广华，还有什么来着我忘了。
其实我不怎么爱听歌儿，主要是嗓子不行。人家的嗓子是被天使吻过，我这大概是被阎王爷锁过喉，实在不适合唱歌，除了吃饭也就适合做核酸。
但那个年代时髦的就是得挎着walkman，真的假的都得听。甭管听的郑智化崔健还是什么，只要是带着耳机就算是这条街上最靓的仔。但后来我就不听了，因为海淀流行摇滚，听国语歌让人鄙视，必须得“打口带”才算是懂音乐的。那反正我也听不惯，干脆还是听讲座吧。
关于音像大世界我有一段儿记忆不知道对不对了，总是记得二楼是“海马歌舞厅”，我没进去过，但似乎模模糊糊的有印象。也不知道是不是王朔和马未都他们弄的这个，因为好像在西四和海淀也见过海马歌舞厅，说不清是记忆出了问题还是怎么的？
甭管是不是记错了，当年反正有《海马歌舞厅》这部连续剧。内容基本都忘了，但那首童安格唱的主题歌还记得，《游戏人间》，写几句歌词当结尾吧，毕竟这首歌当年还是“禁歌”呢，就因为歌词太颓废。今天听来，已经无所谓了。
我停留在繁华人间，多少梦最后成凄凉。
你将会歇脚在何方，去等待心中的渴望。
笑看人生的繁华，变化无奈潇洒又何妨！
何不游戏人间，管它虚度多少岁月；
何不游戏人间，看尽恩恩怨怨。
何不游戏人间，管它风风波波多少年；
何不游戏人间，不如展开笑颜，不成眠……
谁都想游戏人间，而人间何尝不是在拿你当做游戏呢？真真假假，稀里糊涂就是一辈子，善待今天吧，别忘了给资本家或房东交租子就行。
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