涿州2023年新楼盘（涿州次新集体抛售）

涿州2023年新楼盘（涿州次新集体抛售）涿州东到北京西，武清到南站，通勤时间差不多都在20多分钟。武清南站的房价在1.4-1.7万，涿州东附近的房价在0.9-1.2万左右。可能有些人不服？认为高铁通勤会更快。2035年远期即使批复，涿州对接的是房山大学城以及南关站。但是这里没有大型CBD，而房山也是丰台科技园的外溢区，这个外溢区还比较远。在这条路线上，稻田还处于待开发状态，至少要5年，而丰台科技园和丽泽太近了，丽泽定位为商务区。如果以后发展，丽泽可能还会分流一些企业。涿州居住，在北京上班更远了。涿州的通勤时间较长，算不上真环京。北三县，燕郊，2022年平谷线线预计通车，可直达东大桥，也就是国贸附近。而且平谷线还能到运河商务区，一条线路，两个商务区。燕郊的房价可能还会往上浮动。这样才会因交通带动房价。

最近一个房友找到我，让我对涿州楼市分析一下。她元旦前后，去涿州看了房子。回来后一片欣喜，经过我的分析后，从兴奋直接转到恐惧。

1.地铁之伤

涿州早期一些楼盘打的是地铁路线，但是这个是远期未批复，根本没有纳入规划。有关部门有这个意愿，但是实际尚未可知。保定有关负责人还吹风说，连接到大兴呢，但是具体还未批复。

远期运营版

2035年远期即使批复，涿州对接的是房山大学城以及南关站。但是这里没有大型CBD，而房山也是丰台科技园的外溢区，这个外溢区还比较远。在这条路线上，稻田还处于待开发状态，至少要5年，而丰台科技园和丽泽太近了，丽泽定位为商务区。如果以后发展，丽泽可能还会分流一些企业。

涿州居住，在北京上班更远了。涿州的通勤时间较长，算不上真环京。

北三县，燕郊，2022年平谷线线预计通车，可直达东大桥，也就是国贸附近。而且平谷线还能到运河商务区，一条线路，两个商务区。燕郊的房价可能还会往上浮动。这样才会因交通带动房价。

可能有些人不服？认为高铁通勤会更快。

涿州东到北京西，武清到南站，通勤时间差不多都在20多分钟。武清南站的房价在1.4-1.7万，涿州东附近的房价在0.9-1.2万左右。

武清站，连接的是北京和天津，以后的南湖，通武廊可能还有一条轻轨线。以前没有高铁的时候，一个天津高考的加分政策，就可以让武清的房价和廊坊叫嚣。一些河北，甚至北京人，都会来这里买房。

涿州，尽管周围建了商业，房价也不可能涨上去，因为周围没产业。涿州开发区的产业，直接引进的是工业居多，距离高铁新区较远，高铁新区除了商业就是住宅。

而武清站附近的广场，前三年基本没什么人气，即使现在也是很差。靠商业广场附加地价的做法，已经过时。而大规模商业，直接导致线下店铺开了又关。加之涿州没什么就业机会，很容易出现同质化商业店铺出现。

2.次新集体抛售

2016年、2017年、2018年，涿州新房出现了不少小区。像鹏渤印象城牛津花园、狮子城北区、香邑溪谷玫瑰园、鸿坤理想湾北区、润卓天伦湾，均价在1万以上。在2021年上半年狮子城的房价二手房成交价，从1万以上，迅速跌至8000多。

因为还有一些未满2年的房源还没放出，预计2022年上半年，涿州高铁新区的房价还会再次跌。

3.高铁新区伪繁荣

北京站，北京西，北京南站，这些成熟板块，铁轨附近人口其实不大，人流大。在正常的城市规划中，CBD一般是人口核心区域以及人口住宅区，而不是交通枢纽区。

交通枢纽区，在城市房价梯队中，最多算的上老二。

而高铁附近通勤一次又一次被打脸，通勤时间看似短，其实很长。

举个例子，北京西站坐车，进站检票，走路5分钟，入站候车10分钟，到站后，下车步行5-10分钟。

北京西到涿州东，高铁25分钟，实际用时间至少15 5 25=45分钟。这还是在精准计算列车后得到的，实际上可能还会更长。

票价28.5元，一天来回就得近60元，30天，近1800元。这笔钱可以在北京办公区通勤1小时内的地方，租一个房子了。疲劳值还可以减少到最低。

用地铁通勤上班的投资客，我建议在上下班高峰的时候，体验一下这种高铁上班的方式，看看自己是否受的了。

4.产业才是硬道理

多引进企业，多增加产值才是硬道理。北方的很多城市缺少南方城市的创新精神，产业无法聚集，靠卖地发展不起来。北京2021年，涨幅好的新北苑，就是望京外溢区。望京抢了一部分国贸的资源，尽管说望京溢价，但是有这个实力。作为溢价区的新北苑，房价迅速猛涨。

无产业，一切都是虚妄。买房需谨慎。

买房数据哥：天津武清人，北漂十余年，主攻北京，环京楼市。什么天津落户，北京板块选筹，都可以帮到大家。欢迎更多房友来交流