投资性房地产初级会计怎么学（会计英语投资性房地产）

国际会计准则IAS 40（Investment Property）指出：“Investment property is property (land or a building—or part of a building—or both) held (by the owner or by the lessee as a right-of-use asset) to earn rentals or for capital appreciation or both rather than for:(a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or (b) sale in the ordinary course of business.”

投资性房地产的确认

中国企业会计准则第3号《投资性房地产》中第六条指出：“投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。”

国际会计准则IAS 40（Investment Property）指出：“An owned investment property shall be recognised as an asset when and only when:(a) it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the entity; and (b) the cost of the investment property can be measured reliably.”

2投资性房地产的初始计量

中国企业会计准则第3号第七条对中关于投资性房地产初始计量的表述是：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

（一）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。

（二）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

（三）以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

国际会计准则IAS40（Investment Property）中有如下表述：

“An owned investment property shall be measured initially at its cost.Transaction costs shall be included in the initial measurement.The cost of a purchased investment property comprises its purchase price and any directly attributable expenditure. Directly attributable expenditure includes for example professional fees for legal services property transfer taxes and other transaction costs.”

我们可以看到，关于投资性房地产的初始计量，我国会计准则和国际会计准则是相同的，都要求以成本进行初始计量。对于“外购投资性房地产”，两者有相似的表述。而国际会计准则中没有特别的关于“自行建造投资性房地产”处理方式的表述，而是有如下一些信息：

“The cost of an investment property is not increased by:

(a) start-up costs (unless they are necessary to bring the property to the condition necessary for it to be capable of operating in the manner intended by management)

(b) operating losses incurred before the investment property achieves the planned level of occupancy or

(c) abnormal amounts of wasted material labour or other resources incurred in constructing or developing the property.

（投资性房地产的成本不会因为以下因素增加：

（1）启用成本（除非这些启用成本是该项资产达到管理层预定的可使用状态前所发生的必要支出构成。）

（2）在投资性房地产达到计划占用率前发生的营业损失

（3）在建造或开发资产过程中产生的非正常数量的浪费的原材料，人工或是其他资源）

3 投资性房地产的后续计量

在我们之前的推文《【会计英语】固定资产》中介绍到中国企业会计准则第4号——固定资产和国际会计准则IAS16——Property Plant and Equipment对于固定资产后续计量的会计处理方法的规定有着明显的不同。

而中国企业会计准则第3号——投资性房地产和国际会计准则IAS40——Investment Property对投资性房地产后续计量会计处理方法的规定也存在着不同。

中国企业会计准则第3号的规定

中国企业会计准则第3号第九条规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但本准则第十条规定的除外。”

第十条规定：“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。”

虽然不同于在固定资产后续计量的会计处理办法上只允许使用成本模式不允许使用重估价值模式的规定，但是我们可以看出我国会计准则更倾向于采用成本模式对投资型房地产进行后续计量，且对公允价值模式持谨慎态度。如上所见，如果企业希望采用公允价值模式，则需要满足严格的要求。

国际会计准则IAS40的规定

“An entity shall choose as its accounting policy either the fair value model or the cost model and shall apply that policy to all of its investment property.”

(企业应当选择公允价值模式或者成本模式作为其会计处理政策，而且应当在企业所有的投资性房地产中运用其选定的模式。

虽然IAS40允许企业自由选择成本模式及公允价值模式两种模式，但是我们从很多细节可以发现实际上IAS40更倾向于公允价值模式。而在实务工作中也证实，在会计信息环境良好，投资者保护程度高的国家及地区，企业更多地使用公允价值模式。

IAS40中写到：“Once an entity becomes able to measure reliably the fair value of an investment property under construction that has previously been measured at cost it shall measure that property at its fair value.Once construction of that property is complete it is presumed that fair value can be measured reliably.”（如果一个企业可以可靠计量一项曾经使用成本模式计量的在建投资性房地产的公允价值，那么该项资产应当使用公允价值模式进行计量。一旦这项资产的建设完成了，我们可以认为其公允价值就可以被可靠计量。特殊情况除外。）

“If an entity has previously measured an investment property at fair value it shall continue to measure the property at fair value until disposal (or until the property becomes owner-occupied property or the entity begins to develop the property for subsequent sale in the ordinary course of business) even if comparable market transactions become less frequent or market prices become less readily available.”

（如果一个企业曾经使用公允价值模型对投资性房地产进行计量，那么即使在可供比较的市场交易变得更少或者市场价格变得更加不可得时，企业应当继续使用公允价值模式对资产进行计量，直到对资产进行处置的时候。（或者到该资产变成所有者自用资产的时候，或者到该企业开始为了后续售卖而开发该资产的时候）

以上一些细节表述可以佐证，国际会计准则更推荐使用公允价值模式。

关于公允价值模型，IAS40还有如下规定：

“After initial recognition an entity that chooses the fair value model shall measure all of its investment property at fair value.A gain or loss arising from a change in the fair value of investment property shall be recognised in profit or loss for the period in which it arises.”

（在初始计量之后，选择公允价值模式的企业应当在其所有的投资性房地产中运用公允价值模式。由于投资性房地产公允价值变动导致的差额应当在产生变动的当期计入损益。）

差异原因分析

为什么中国企业会计准则第3号倾向于使用成本模式，而国际会计准则IAS40倾向于使用公允价值模式，其原因和为什么中国企业会计准则第4号在进行固定资产后续计量时只允许使用成本模式而不允许使用公允价值模式是有类似之处的。（在推文《【会计英语】固定资产》中我们已经进行过详细分析）

在会计信息环境好、投资者保护水平高的国家和地区，使用公允价值计量能够提高会计信息的决策相关性、透明度、可比性和可信度，在此情况之下，选择公允价值模式是更优的。但是根据我国现有的会计环境以及投资者保护的法律水平的现状，广泛使用成本模式计量才能产生更加可靠的会计信息。但是毋庸置疑，随着我国会计准则改革进程的推进，随着会计信息环境的不断优化，公允价值模式取代成本模式是必然。

从另一角度来看，中国企业会计准则在固定资产后续计量上禁止使用重估价值模式，只允许使用成本模式，而在投资性房地产后续计量上，在满足一定条件的情况下允许使用公允价值计量。这是因为投资性房地产和固定资产存在着本质的区别。投资性房地产的定义是：“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。”而固定资产的定义是：“为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的且使用寿命超过一个会计年度的资产。”投资性房地产拥有更加活跃的交易市场，市场价格也更容易得到，所以其公允价值相比于固定资产更易被可靠计量，因而更适合使用公允价值模式。

参考文献：

1.中国《企业会计准则第3号——投资性房地产》

2.国际会计准则IAS40——Investment Property

注：在本文第三部分：国际会计准则IAS40“投资性房地产的后续计量”中，关于“公允价值模型”的部分中文阐述，为叁墨团队成员的翻译，若有不妥之处，请读者提出并指正，叁墨团队期待和读者们进行交流讨论。

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