游资杨德龙（本应是宝藏的板块）
游资杨德龙（本应是宝藏的板块）以上各项，每一条单拉出来，似乎都不太亮眼。……板块内，7 15号线两条高能级轨道交通加持，半小时直达市中心；以高等学府为中心，周边齐全的教育配套，更有不错的九年一贯制学校；商业不算特别高端，但齐全的社区底商 25万方商办综合体，一站式满足绝大部分生活需求；
大家好，我是观观。
在金融圈混了16年，我却独爱买房，还首创了一套科学买房体系，已经帮助1600个朋友买到好房子。
以下是今天的正文。
主城区，中外环，战略规划科创中心主阵地；
板块内，7 15号线两条高能级轨道交通加持，半小时直达市中心；
以高等学府为中心，周边齐全的教育配套，更有不错的九年一贯制学校；
商业不算特别高端，但齐全的社区底商 25万方商办综合体，一站式满足绝大部分生活需求；
……
以上各项，每一条单拉出来，似乎都不太亮眼。
但如果以上所有元素，全部叠加在同一个板块上，
而且比起差不多纬度的浦东三林、闵行古美，无论哪个均价都早突破了8字头的板块，
这里的新房项目，还不到6万呢？
——“就这价格，还要啥自行车？”
在今年新房的高分选手里，宝山迄今为止的最高入围分便出自这里：70.45分，均价5.7万的大华朗香公园里三期。
哪怕是它周边如经纬城市绿洲、保利叶之林这样的高品质次新房，价格也不过7万左右。
但即使是这样“价格洼地”的宝藏板块，在购房者们用真金白银投票时，却经常尴尬地陷入了另一个角色——陪跑选手。
它也许很好，可想说爱它，好像也没那么容易。
今天，咱们来聊聊上大板块。
1
上海的亲儿子大学，上海藏书量前三的高校，传说中的“宝山第一人民公园”，外地亲戚永远搞不清的“上海哪个大学”……
这些贴满屏幕的凡客体标签，都属于上大板块的主体——上海大学。
从2000年，上海大学近200万平方米的新校区入驻宝山区后，原本的大场板块，逐渐变成当地人口中的上大板块。
一座高等学府的驻扎，成为了板块内最大的人文资源优势；
同时为区域带入了大量人流，这里也一跃成为了“工薪阶层最爱板块”、“最适宜居住板块”和“最具学府气息板块”。
平心而论，上大板块在几个硬指标上，都挑不出大毛病。
位置上，宝山主城区和外环内，到虹桥枢纽、静安寺、徐家汇直线距离仅有大约12km，基础分先打满。
提到交通，板块内2条地铁，8座地铁站。
7号线半小时直达市中心静安寺，今年年初刚通车的15号线更是贯穿3个国家级科创园区——漕河泾经济技术开发区、虹桥经济技术开发区、紫竹高新区，沿途换乘也很方便。
自驾体验一般，众所周知的灰尘与集卡大本营——沪太路，在高峰时间可以堵到怀疑人生。
但其他时间其实还好，上外环高速和中环也不算太难。
不过，随着祁连山路的打通与拓宽，显然可以让上海宝山西部老大难的交通问题有所缓解。
从上大板块北部的保利叶之林出发，可直接取道年初开通的祁连山路大桥一路向北。
实测自驾体验良好，一路畅通无阻，到达顾村公园、华山北院、正大乐城也无需再绕道。
至于商业，上海大学西门聚丰园路上有弘基广场和沃尔玛，北门锦秋花园门口有锦秋新天地。
东北角上南陈路地铁站上盖的是整个板块内唯一称得上商圈的商办综合体——经纬汇。
一眼望去，几座五颜六色的建筑极具标识感，然而真正开业的商家零零散散，哪怕地下停车场免费，人气也稀松平常。
除去吃喝玩乐的小店，经纬汇逛街体验不太友好，一水小众杂牌店铺和迷之动线让人无力吐槽。
纵使电影院的长期缺失被游客怨念了很久，但西西弗书店的入驻还是让这里笼罩上了一点文艺的气息。
总之，跟几公里外的顾村龙湖天街和南翔MEGA印象城的确没法比，但满足日常生活需求，足够了。
既然依托高等学府，不得不提的自然当属教育。
在上海的教育格局里，宝山本来就是很多人心目中的“教育洼地”，人口众多且竞争激烈，优秀生源外流严重。
而随着近年中招新政和华二宝山的落地，宝山的教育也即将迎来质的提升。
在上大板块里，上师大附属经纬实验学校是宝山二梯队九年一贯制。
主要对口的也是板块内品质最好的经纬社区。上大附校成绩稍逊，但也算中等偏上。
值得一提的是新开的行知外国语学校，据说第一届毕业生只有十几个人参加了中考，但四校八大均有录取，总体成绩很不错，有成为梯队级的潜力。
抛开东部及南部的老公房不提，次新房产品力在7w上下的价位段里也没的说。
无论是当年的大场标杆三兄弟——保利熙悦、招商中环华府、滨江公园壹号，口碑一向不错的经纬城市绿洲、保利叶之林等品质次新房，还是开发了长达十八期的超大住宅区锦秋花园，哪怕质量和物业历来招黑的大华朗香花园，都吸引了不少揣着存折和房票前来的置业者。
可奇怪的是，哪怕他们房子看得再满意，真金白银在转化成上大板块一张房产证之前，往往大概率会被其他板块截胡。
那么问题来了：这个本应是宝藏的板块，怎么就当上了“陪跑选手”？
2
在和我们平米前端置业顾问聊过之后，个人感觉在经历这轮涨幅之后，上大板块好像并不如之前那样讨刚需及改善置业者的喜了。
而这批人，以500万到800万预算的新上海人家庭为代表。
上大板块的陪跑原因之首——“这儿不像上海，更像老家县城。”
讲真，整个板块的城市界面的确有点拉胯。
从沪太路的卡车流中穿过，两边是杂乱的老公房、动迁房，空中拧成麻的高压线，以及偶尔出现的“断头路”，仿佛一言难尽的电影预告片，把观众对正片的期待先打了个大对折。
跟差不多纬度却明显上了一个档次的南翔，以及北边不远处同样双轨交的顾村一比，一部分置业者迅速转移了战场。
陪跑原因之二——“花那么多钱买房子，一看旁边的店，感觉瞬间掉价。”
打个比方，滨江公园壹号，上大板块外立面最高端的小区，全铝板，内有法式水景喷泉，奢侈的双泳池配备，金钥匙联盟的滨江物业无可挑剔，99平小三房还有赠送面积，不到8w的单价……
可一出小区门口右转，一条双向六车道的祁连山路仿佛将城市界面分成两半。
这边是保利叶之林、滨江公园壹号为代表的高档住宅区；
而对面只需一个“爱鲜生农贸市场”，就把整片高档住宅的feel瞬间拉了下来，给人一种郊区的既视感。
听中介朋友说，几个原本对小区很满意的客户，转身跑去买了浦东的大三林，哪怕楼盘品质差上一个档次，三房变两房。
陪跑原因之三——“偏就算了，感觉好几年都发展不起来。”
说到上大的未来，必提波澜壮阔的南大规划。
与前滩相当的办公体量，十几栋100-240米的摩天大楼，城市环境和能级直接媲美新江湾……
但规划再美，终归绕不开大场军用机场。
这两年飞机的噪音倒是好点了，但机场将周边路网分割得七零八落。
更重要的是，机场附近需按规定严格限高。
这也意味着，只要它一日不搬，南大规划中灯火璀璨的幢幢高楼，大概率是一片海市蜃楼。
宝山居民苦机场久矣，开发商也抓住了这点。
似乎大场镇的每一次新盘开盘，都会伴随着大场机场搬迁的传言。
今年年初，传了十几年的大场机场搬迁，终于被官方提上了日程。
一旦机场搬走之后，这里会随着南大规划的落地瞬间腾飞，房子自然也不会是现在的价格了。
所以现在，你得忍一下。
但参照整个宝山以往的执行力……一首《明日歌》献给大家，谢谢。
于是，不想留在这里等待戈多的客户，把房票投在了前景无限的浦东金色中环——金桥，张江，三林，以及永远的大虹桥。
即使经纬社区配套成熟、绿化率普遍可以达到40%，保利叶之林等小区内环境宜人、品质过硬。
但是一旦人们对“宝山未来发展堪忧”的共识形成，可想而知，上大板块想甩掉陪跑的帽子，到底有多难。
3
哪怕上大板块当了无数次陪跑选手，可对于真正实实在在需要这里的置业者，它并不是陪跑，而是真正的宝藏。
正巧，我身边就有一位把房子买在这里的朋友。
新上海人，三十岁出头，博士学历，就职于徐汇区某科研院所，太太在静安寺附近公司工作，小孩在上小学。
他住在这里的实际感受如下：
首先，高等学府周边辐射效应很不错。
依托上海大学，周边入住小区的不少是上大教职工，业主整体素质较高。
上大校园里环境优美，体育馆等很多公共资源都对外开放，进去锻炼学习遛娃体验都相当良好。
而且在“双减”的大趋势下，哪怕培训机构不好找，找勤工助学的家教大学生也近水楼台……
其次，除去不错的小区品质，上班地铁出行的确方便。
15号线锦秋路站上车基本都有位子，哪怕是早高峰一向拥挤的7号线，在祁华路站都有几班始发车，香得很；
最后，虽然价格的确没有之前那么洼地了，但未来还是看好上大的。
向北是顾村、杨行，虽然也不算繁华地方，但核心区经过开发后都有模有样，上大终归比起周浦这种向南一片荒地的“城乡结合部”要好开发。
顺带一提，能摇新房的65分以上且预算有限的高分选手，不要犹豫地去试试吧，你们不会后悔的。
4
虽然投资并非良选，但总而言之，上大板块依然是500-800万价格段里，北上海自住客户值得考虑的地区。
想说爱它的确不容易，但如果真的选择了它。
陪伴彼此共同生长，好好过日子，未免不是一种脚踏实地的幸福。
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