南京二手学区房买房注意事项（楼市利好背景下）
南京二手学区房买房注意事项（楼市利好背景下）可以看出，在这次的政策导向下，对于房地产市场是一重大利好事项。③稳就业方面，突出民营实体企业和平台经济的作用。与5·23稳增长政策相比，本次政策主要焦点为：①财政和基建依旧是主要抓手；②对于地产的支持态度更加明确。从金融信贷、行政调控等层面给予市场刚性与改善性住房需求的支持与肯定；
在前几篇文章中提到了近期很多的房地产政策，以及有关房地产与国家经济的关系，今天楼主结合近期的国常会部署的19项稳增长政策，来聊一聊楼市中大众都关注的一个话题——学区房。
首先，我们关注一下近期的政策背景信息。
伴随着22日央行宣布下调LPR利率这一重磅消息后，8月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署稳经济一揽子政策的接续政策措施，俗称“稳增长2.0”政策。
这次国常会再次推出19项接续政策，表现出在年内疫情再次反复、地产风险扩散导致经济复苏不稳的情况下，政府对国家经济全面的稳增长的努力和决心。
与5·23稳增长政策相比，本次政策主要焦点为：
①财政和基建依旧是主要抓手；
②对于地产的支持态度更加明确。从金融信贷、行政调控等层面给予市场刚性与改善性住房需求的支持与肯定；
③稳就业方面，突出民营实体企业和平台经济的作用。
可以看出，在这次的政策导向下，对于房地产市场是一重大利好事项。
首先，较7·28政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的要求更进一步。“因城施策”虽然意味着地产调控放松，但仍然具有中央定调、自上而下的含义。而此次改为“一城一策”，则赋予地方政府更大地调控自主权，同时由地方政策承担调控责任。
其次，明确了国家对楼市刚性和改善性住房的需求的支持，强调了国家的态度。
第三，点名需要大力运用信贷等政策进行有效刺激，通过加大流动性注入，力促保交楼、稳民生，进而切断风险传播链条，修复市场信心。
但楼主还是需要提醒一下，从近期数次的政策调控来看，国家对楼市的支持原因，仅仅是我们的楼市捆绑了国家近17.2%的GDP份额（前几篇文章已有阐述），现在楼市的低迷下行，严重影响了国家经济的复苏，所以国家数次强调扶持政策的目的依然是修复市场信心，并且坚持房住不炒，国家的未来发展战略重心并不在此。
好了，在这样的背景下，我们再来看看南京学区房的情况。
南京从2021年下半年开始，二手房市场就进入不景气周期，成交量和价格双双下滑。只有豪宅品类的住宅相对保值，其他类型二手房成交价出现普遍性下挫。在二手房这个大品类下，一直饱受争议的学区房，成为了普通大众的聚焦关注点。
近期，南京学区房在成交量触底后有所回升，但是成交价却降了不少。
※学区房数据背景：
①匡芦新村价格回落12.4%：
匡芦新村位于鼓楼区宁海路，坐拥力学小学（实力排名前3）和南京二十九中初中部（实力排名前10）学区资源。
匡芦新村在2016年之前都维持4万不到的单价。之后历经4年，到2020年4月，单价首次突破10万/㎡，该价格一直维持到2021年1月，此后开始回落。
至2022年7月，匡芦新村76㎡房源回落至76521元/㎡，成交周期341天，而同大小的71.58㎡的学区房在2021年1月23日，成交价为87315元/㎡，且成交周期只有3天。
②苏宁睿城价格回落10.9%：
苏宁睿城位于河西中部，学区资源是科睿小学（实力排名前20）和南京市金陵汇文学校（实力排名前4）。
苏宁睿城同样在2021年1月前后触顶，141㎡房源单价75893元/㎡，成交周期57天，同大小的房源在2022年5月底价格回落至67630元/㎡，成交周期95天。
③鼓楼山阴路小区，力小 29中本部双学区，之前成交数据在链家网上都是飙到暂无价格（10万 /平）。今年6月初，该小区成交单价跌至8.6万/平，房价一下回到2年前！
④鼓楼金鹏大厦，拉小本部学区房，之前卖得也很火，部分房源也突破了10万 /平。据6月最新成交记录，该小区成交单价跌至7.5万/平，相较于一年半前同面积段成交单价跌了1万 /平！
※学区房政策新闻背景：
北京将于9月开展教师轮岗……
杭州今年重高指标生占到了60%，未来优高指标生将从40%提到70%……
教师轮岗 指标生，教育均衡化能否击破学区房的高房价？
①7月20日，北京官方发布消息：今年9月秋季开学后，全市所有区都将开展教师交流轮岗。作为首都，北京释放这样的消息，所针对教育资源均衡和学区房市场调控的决心和信号是十分明确且强烈的，未来很可能在全国推广。
此举意义在于：将名校优秀教师分配到其他薄弱学校，带动薄弱学校快速发展，利于教育均衡化。
②指标生规模扩大
今年北京中考实行了锁区，总分660分的试卷，650分都不能进头部的几所高中，630分就与较好的高中说再见。
杭州市不光中考难度极小，而且将大部分高中名校指标分配到校（初中）。在这种情况下，原先初中的优质生源集中于少数名校，将相互卷成麻花，难以获得优质高中的录取机会。
南京相较于北京、广东、杭州的中考，在政策上存留空间还是很大的。南京指标生目前仅约50%，还有巨大提升空间。
有坊间消息称，未来南京指标生将达100%。这意味着什么？如果中考统一命题，将出现大部分考生分数段扎在头部的情况，使指标生控分线名存实亡；同时指标生数量增加，反而在普通学校排名靠前更容易上名高中。
如此一来，没有名校生扎堆，何谈名校？何谈学区房？到那个时候，教育均衡化将真正实现。
学区房市场三点总结：
①教育均衡化、公平化的深化改革是未来国家防止教育垄断的大趋势，随着“教师轮岗”、“扩大指标生规模”、“民转公”等等措施的落地，学区房概念将逐步淡化；
②“房住不炒”是国家对地产的基本定调，近期对楼市的多重扶持政策，目的仅仅是企稳市场，不让楼市拖全国经济发展的后腿，指望楼市房价大涨，可能性不大，学区房更是如此；
③在地产市场不景气，以及南京教育公平化改革为深化的情况下，学区房相对保值，但未来受政策影响的概率较大，南京教育公平化改革的威力还远远未体现，楼主不看好学区房的未来价值。
学区房市场两点建议：
①只有学区概念，无居住属性的“老破小”学区房，未来贬值空间可能更大；
②根据未来改革的方向，与其关注中小学学区，不如关注学校片区的生源质量，楼主认为良好的学习氛围才是关键。
你们觉得呢？
