济南托管公寓返租难（济南市场又现公寓托管）

济南托管公寓返租难（济南市场又现公寓托管）公寓托管真的是馅饼吗？在销售过程中，置业顾问通常都会向购房者宣传统一托管有保底租金，而部分购房者受高租金的诱惑通常也会成为公寓产品的“接盘侠”。双方签订合同后，张晋支付了5000元押金和3.5万元的软装费用，同意将自己名下的公寓交付给这家公司进行托管。按照签订的合同条款，当合同到期后，所有的家具和家电也都将归张晋所有，看起来似乎是一笔挺划算的买卖。（房屋托管合同中软装费用）看到这种情况，很多人应该已经联想近些年来公寓托管方面的骗局。在济南限购政策推出后，部分投资客开始转战公寓市场，而CBD作为济南城市新核心，几乎每个楼盘都配有公寓产品在出售。

投资房地产作为过去几十年来资产保值增值的重要方式，一直是很多人关注的重点。但随着楼市调控的不断深入，住宅的金融属性在逐渐弱化，而作为房地产投资的主要产品公寓和商办物业则越来越受关注。

又到了一年一度交付季，相对于关注度较高的住宅交付来说，投资公寓产品交付后开始面临的就是如何保持收益。

近期，张晋（化名）购买的CBD某公寓项目即将交付，他同时也收到了开发商当初承诺的公寓统一托管协议，但托管却并非与开发商直接签订协议或合同，而是一家托管公司与张晋联系称要租用他的房间进行统一经营，也就是所谓的“公寓托管”。

（图片来源于网络）

双方签订合同后，张晋支付了5000元押金和3.5万元的软装费用，同意将自己名下的公寓交付给这家公司进行托管。按照签订的合同条款，当合同到期后，所有的家具和家电也都将归张晋所有，看起来似乎是一笔挺划算的买卖。

（房屋托管合同中软装费用）

看到这种情况，很多人应该已经联想近些年来公寓托管方面的骗局。在济南限购政策推出后，部分投资客开始转战公寓市场，而CBD作为济南城市新核心，几乎每个楼盘都配有公寓产品在出售。

在销售过程中，置业顾问通常都会向购房者宣传统一托管有保底租金，而部分购房者受高租金的诱惑通常也会成为公寓产品的“接盘侠”。

公寓托管真的是馅饼吗？

事实上，近些年来，济南公寓市场托管出现爆雷的情况已经数不胜数，但仍有很多人上当受骗，无疑是受到了高额收益的诱惑。

以张晋购买的公寓为例，这套44㎡的公寓当时总价不到71万元，而他刚签订的托管合同保底租金为3000元/月，这样一套公寓的租金回报率至少在5%以上，比普通的银行理财产品的收益还高，这也是张晋心动签约的最重要的原因。

但值得一提的是，签约过程中张晋并未自己研读合同条款，当支付了4万元费用后才发现自己在还没有任何收益的情况下已经付出了不菲的成本，关键是他购买的公寓是精装房，对于3.5万元的软装费用来说几乎是用不了的。

此外，在签约的合同中还有这样一条就是3个月的免租期，约定免租期后才会将租赁收益打入自己账户。签约后的张晋越看越怀疑自己遇到了公寓托管的套路，想要解约却发现甲方违约需要全额支付乙方软装费用及违约金。

可以说，这样一个到处充满陷阱和猫腻的公寓托管合同虽然已经不再新鲜，但仍有人“前赴后继”的上当受骗。

近两年以来，济南的多处公寓项目遭遇了公寓托管维权，像是恒大城、恒大睿城、绿地城、唐冶院士谷、中骏尚城、新城领寓等项目都曾被曝光过相关问题。

（中骏尚城公寓托管协议，来源于网络）

托管公司到底如何“运营”？

首先，在与业主签订托管合同的时候以保底租金进行诱导，骗取装修费用，当免租期过后业主会有2-3个月连续收到托管公司支付的租赁收益，这时候托管公司会引导看到收益的业主“介绍”更多的客户前来签订合同，以实现更大范围的“捕鱼”。但在运营半年左右的时候通常业主都会收到来自托管公司的告知函，称运营遇到难题需要重新签订降低保底租金的协议，这时候的业主已经是进退两难。

（中骏尚城公寓托管告知函，来源于网络）

其次，与装修公司签订批量装修合同，与个人装修相比，批量装修的成本会更低，但通常托管公司也会拖欠装修费用。更有甚至，直接不会进行装修，毕竟大部分公寓产品都是精装。如果出租做酒店只需配备一张床、一张书桌和一个空调，成本不到1万元，如果出租给个人直接省去了软装部分的费用。

最后，虽然酒店托管一开始都宣传的是托管做快捷酒店或民宿，但事实上托管公司出租给个人的仍占据非常大的比例。而与租客之间签订的租赁合同，通常都是低价出租来吸引客源，租房合同也至少签订一年且租金需要按年支付。但租客通常会在入住6个月左右的时候收到业主的通知要求搬离住所，这是因为这时候的房东已经一两个月没有收到租金了，而所谓的托管公司也大多“人去楼空”。

公寓托管的套路大多如此，注册一家“皮包公司”开始多方面“空手套白狼”，几乎没有成本却能短期收益高达百万元以上。

在网上搜索公寓托管会发现出现托管纠纷的新闻比比皆是，究其原因就在于此行业几乎是零门槛，而且当前的行业监管依然存在空白，导致一部分不良商家投机钻营。他们打着托管的幌子，将其做成了圈钱的工具，因为托管合同中会有相关的违约规定，如果是托管方违约的话会赔偿业主一部分违约金，即使后面起诉也不用担心。但最终埋单的却是业主，不仅免费提供了房子，还要搭进去一笔软装费用，而违约金确实杯水车薪。

这种手段之所欲屡屡得逞，不仅是后期业主被托管公司开出的高额租金所诱惑，而且还在于购买之初置业顾问画的托管大饼，但其实很少有人知道这样的包办式售房是违法的！

根据《商品房销售管理办法》第十一条的规定，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

《山东省商品房销售条例》第二十条也明确规定，房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。

此外，《济南市房地产开发企业信用等级评价管理暂行办法》中也有这样一项规定，“采取售后包租或变相售后包租方式销售商品房”是商品房销售中的不良行为的扣分项，扣除10分。

业内人士表示，保底租金其实只是公寓销售过程中的一个噱头，一旦开发商在销售公寓的时候承诺售后包租已经涉嫌违法，购房者应该要注意保留直接证据并向有关部门反映。同时，对于承诺保底收益的公寓托管，购房者在签订托管合同的时候也一定要谨慎，充分看清每一项条款是否有漏洞才能有效避免自己造成经济损失。