房产探盘如何才有亮点（小万探房01期新中式）
房产探盘如何才有亮点（小万探房01期新中式）而有幸作为“小万探房”系列第一期出境的项目，是位于所谓的金融北城的建发·央著，是2020年首入贵阳的建发地产与中天城投合作开发的项目，也是建发地产在贵阳的第一个项目。也正因此，才衍生了众多以观山湖为头衔的新城市板块，例如清镇是观山西，白云是观山北或金融北城，黑石头是观山东，三马是金融城南，仿佛项目只要跟观山湖挂上钩房价就有了保障，这大概也是央著会择址白云的原因之一。话不多说，进入“小万探房”01期——建发·央著。纵观贵阳近两年的房地产市场，不论地产江湖如何变换起伏，房价能屹立不倒的也就是贵阳的双核心城区——观山湖区和老城区。老城区主要以旧改为主，在售项目和新增项目都较少，反观2018-2020年度榜单中无论是销售份额还是成交均价观山湖区都是独占鳌头，自然而然地观山湖区就顶起了贵阳地产的半边天。
来了来了，“小万探房”系列来了，按照之前给大家汇报的新年计划，筑城购房师公众号将分三个系列和大家分享，而“小万探房”将作为今年的主菜呈现给大家品鉴。
“小万探房”的宗旨是为了让更多朋友足不出户地了解到贵阳当前在售项目的真实销售数据和项目情况，后续大家可根据自己的购房需求结合预算通过文章来筛选意向项目实地考察及购买。
“小万探房”主要由我本人到销售中心和项目现场了解在售项目情况，也可根据大家的要求去做某一项目的探房，主要用手机和无人机为大家拍摄现场实况，做到项目信息和现状真实有效地呈现，也会给大家提出一些有效的购买建议。
由于还有分内工作需要做，“小万探房”会尽量抽时间做到一周一期一个项目和大家分享，感谢大家的理解和支持。
话不多说，进入“小万探房”01期——建发·央著。
01纵观贵阳近两年的房地产市场，不论地产江湖如何变换起伏，房价能屹立不倒的也就是贵阳的双核心城区——观山湖区和老城区。
老城区主要以旧改为主，在售项目和新增项目都较少，反观2018-2020年度榜单中无论是销售份额还是成交均价观山湖区都是独占鳌头，自然而然地观山湖区就顶起了贵阳地产的半边天。
也正因此，才衍生了众多以观山湖为头衔的新城市板块，例如清镇是观山西，白云是观山北或金融北城，黑石头是观山东，三马是金融城南，仿佛项目只要跟观山湖挂上钩房价就有了保障，这大概也是央著会择址白云的原因之一。
而有幸作为“小万探房”系列第一期出境的项目，是位于所谓的金融北城的建发·央著，是2020年首入贵阳的建发地产与中天城投合作开发的项目，也是建发地产在贵阳的第一个项目。
周二案场到访客户
首先申明“小万探房”不接受任何潜规则，项目出现顺序受市场和主观双重原因影响，而建发·央著作为第一期主要是由于其春节前的开盘售罄和节后的火爆加推成功引起了我的注意。
项目名片--指标数据
金融北城板块 / 白云区 /
※ 以颠覆式的实体苏式园林景观示范区和巧妙的样板间设计引爆市场，自称新中式的引领者和坚持者。
厦门建发集团系厦门市属国有企业，创立于1980年，在世界500强中排名234位，中国500强中排名62位，目前主要业务涵盖供应链运营、房地产开发、旅游酒店、会展、医疗健康、城市公共服务以及投资等领域。
旗下地产运营公司有建发房地产集团和联发集团，分别位于2020全国房地产企业排行榜的37和56名，而建发·央著正是建发集团旗下地产公司建发地产进入贵阳的首个项目。
建发地产集团主要由6大板块组成，其中住宅产品分精粹系、城央系、远见系、自然系四大系列。
央著通常作为其城央系的高端改善住宅产品呈现于所在城市的核心地段，目前在全国多个城市的核心城区都有央著产品的呈现，例如长沙的梅溪湖、武汉的集美新城、厦门集美软件园等，而贵阳央著取址金融北城也勉强符合其品牌定位。
长沙央著展示区
全国范围内央著项目所在区域基本都会比周边竞品项目售价略高一筹。白云的央著也是在没有特别独家的市政配套情况下成交均价较一路之隔的中天·北城高出5-10%，普通高层价格基本已经与融创·云麓长林的大平层价格看齐，目前在售价格在白云区TOP3，销售业绩是白云区第一名。
可见贵阳的建发·央著的首战之成功，下面让我们去看看这个项目具体情况。
03建发·央著位于白云区铝兴南路东，距离贵州金融城直线距离3.0km，属于白云区靠近金融城的区域了。项目紧邻中天·北城，基本可以将央著视为是原中天·北城的一部分。
建发·央著区位图
项目交通路网主要依靠使用中的数博大道、运行中的公交路线、规划的轨道电车和在建的市政道路组成，当前交通优势四舍五入等于0。
宣传的5分钟直达金融城，10分钟可达贵阳北站应该是在凌晨3点开着邻居家的Toyota超速追着月亮闯着红灯实现的，好在目前进入白云区的车辆并不多，暂时少有堵车，但随着白云区的不断发展，未来白金大道的负载压力堪忧，当然，未来也会有其他市政道路投入使用。
配套方面，项目旁是贵州省未来最大的万达广场（尚未开建），直线距离1.5km处有未来的爱琴海购物中心，以及前不久刚公布的全国最大的爱摩轮购物中心距离该项目3.5km，3km处是将要开业的国贸·王府井购物中心。
此外，该项目距离恒大在建的足球场、金朱西路旁的新省医院都较近，可以四舍五入计入项目配套。
虽然该项目宣称的长坡岭公园和白云区公园属于项目的配套之一有点牵强，毕竟不是看得到就是你的，但是铁路文化公园是可以算的。
值得注意的是该项目就读的是中天小学和中天中学（分校），加上片区规划的幼儿园，基本实现全龄段无忧教育。算是刚需客户的福音，毕竟白云区在观山湖区分校林立的对比下确实是显得有点“名校”荒芜。
来到项目硬性指标及配套，项目占地约134亩，共有16栋南北排列式住宅，共计1821户，搭配楼下一圈底商围合形成人车分流。
建发·央著总平图
米白色的真石漆外墙搭配深咖色的百叶及屋顶，真实呈现效果应该跟现在的九樾府和阅山湖C组团的外立面相近，也就是所谓的豪华新中式建筑百年色系。
建发·央著效果图
而建发·央著的新中式有别于前辈融创·九樾府的地方在于央著不仅将王府宅门做的更大更豪华更中式了，还将苏州园林景观搬进了豪宅庭院，最后将样板间沉浸布置在中庭景观之中，乍一看，购房的冲动就已经涌上心头，还好贫穷让我理性了下来。
来访客户走进豪华无比的王府宅门，沿着江南水景穿过庭院走廊，再来到阔景沙盘区，走过拱桥进入样板间的古风大堂，穿着古装的物业小姐姐已在门口迎接，走进客厅透过没有设置栏杆的阳台看到窗外的小山流水直接就进入了王公贵族的奢靡生活幻想之中。
建发·央著展示区一角实景
而为了呈现当前的实景效果，建发方面宣称花了3个小目标，不管真的花了多少（至少夸大了三倍），至少呈现效果加上这样的说辞是真的感人，从营销角度来说，太成功了，不愧是卖门的地产公司。
央著在售产品类型有平层和跃层两种，户型可参考下方的预测绘图。尽管只做了平层的样板间，但跃层产品并没有因为样板间的缺席而滞销，首次开盘便售罄，成功实现了产品的溢价。
央著在售户型预测绘图
央著在售户型预测绘图
央著成功有60%的原因是展示区的超预期呈现，剩下的40%是由价格、品牌、售前服务及没有拉胯的户型设计构成。
是的，仅仅是没有拉胯的户型设计，在如今高赠送户型大行的贵阳地产市场，央著并没有拿出让客户占便宜的产品，真是让人有点遗憾，更遗憾的是没有做出有别于市场的户型和应该有的大阳台。
04而回归到项目是否值得购买这件事，我们分不同的购买目的分析。
项目距离金融城的直线路程是3.5km，不算远，毛坯高层8500元/㎡，毛坯跃层10000元/㎡的成交均价在展示区的渲染下其实还是值得入手的，但这仅限于购买用于居住的客户。
对于投资金融城概念的客户，由于地铁的缺失，央著的主要竞品必然是出现在央著到金融城这3.5km路程之间的云城尚品和中央华府两个项目。
云城尚品是性价比较高的准现房，户型也还算是紧跟市场，要是换个营销能力强的团队，再把慵懒的置业顾问换一换，按照当下的行情，这个项目半年内一定能够清盘，项目的区位优势对比白云其他项目来说还是相当突出的，加上首付和月供压力低，拿下白云区的客户问题不大。
而中央华府更不用说了，从恒大拿地那天开始，2021年的爆款项目清单上它已经锁定了一席。虽说行政规划属于白云区，但是与金融城仅一路之隔，不管是将要修建的万达广场、摩天轮购物广场和恒大足球场，还是即将投入使用的王府井百货和省医新院都是这个项目的独家配套。加上恒大民生地产的市场定位，应该是投资自住两相宜，所以这个项目还是值得期待的。
恒大中央华府报规图
最后，建发·央著到底适合什么类型的客户?
1、刚需自住客户：8200元/㎡起步的78㎡/89㎡入门户型，必然是追求品质但是首付和月供预算有限的年轻刚需客户的心头爱，还能享受到万达广场一站式消费体验和中天中小学全龄段教育，遗憾的是由于没有地铁，通勤可能还是得靠自驾和公交；
2、改善自住客户：既然是改善自住客户，品质顾虑必不可少，新中式住宅的噱头和公区的超常呈现，不错的配套和区域位置加上勉强亲民的定价，是白云区和金融城地缘性改善客户值得考虑的项目之一；
3、被展示区感动且喜欢新中式但是不急着入住的客户；
4、白云区和金融城地缘性客户，即只考虑买在白云区和金融城周边的客户。
在售价格：
毛坯高层8200-8800元/㎡，跃层9500-10500元/㎡；
最低首付预算14万元，最低组合贷月供2247元/㎡。
促销活动：
送车位，送地暖铺装（地暖管子），遇到个好销售或者会砍价的话还可以再送两年地暖费。
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