薛家岛房子值得购买吗（薛家岛楼市的悲歌）
薛家岛房子值得购买吗（薛家岛楼市的悲歌）但现在青岛的房价情况，主城非核心板块要远远高于郊区核心板块，这是不正常的。至于现在，这话可以具体理解为：西海岸唐岛湾、灵山湾一线海景房的价值，应该超过四方、沧口、李村，乃至浮山后、新都心。再加上青岛最好的港口都在西海岸，第二产业，尤其是重型产业必须围绕港口来建造，只能放在西海岸，不能依托主城，所以不管是扩张还是收缩，青岛这个城市必须走到多中心的架构上，是100%无法回避的。然后还有山海景观资源加成，落实到买房上，青岛最后出现的格局一定是：郊区的核心位置的房屋价值，要超过主城非核心位置。这话在二三十年前可以具体理解为：在辛家庄、小麦岛甚至金家岭、新二中周围购房，价值要超过老市北、老四方。这话当时是很离经叛道的，但是今天已经被时间所证实。
最近一段时间，青岛主城楼市已经一如我之前的预判，开启了下行通道。那些坚信主城有配套、有产业，房子不可能贬值的人，已经开始心中暗道不妙。毕竟主城不比郊区，一旦主城楼市泡沫破裂，那高位站岗的炒房客动辄亏损上百万，甚至数百万，比之前郊区炒房客的损失更加惨重，那都是很正常的操作。
但这个事情其实是可以预料到的。如果大家有耐心翻看我从去年秋天开始写的一系列文章和视频的话，不难发现，数据资料不会撒谎，现在和未来几年必然发生的情况，我们已经提前一年预判到了。
无比可惜的是，本来之前两年的青岛楼市是主城购房者——不，是炒房客——“逃顶”的绝佳机会，就在不少人的蜜汁自信当中，被白白错过了。
为什么不看好青岛主城的楼市？但凡能认真分析一下青岛地理地形就知道，和中国绝大多数单一中心城市不同，青岛主城“市内四区”受到山海地形限制，最大只能提供200平方公里左右的建成区面积，远远不能满足新一线城市千万级的人口、产业需求。
再加上青岛最好的港口都在西海岸，第二产业，尤其是重型产业必须围绕港口来建造，只能放在西海岸，不能依托主城，所以不管是扩张还是收缩，青岛这个城市必须走到多中心的架构上，是100%无法回避的。
然后还有山海景观资源加成，落实到买房上，青岛最后出现的格局一定是：郊区的核心位置的房屋价值，要超过主城非核心位置。
这话在二三十年前可以具体理解为：在辛家庄、小麦岛甚至金家岭、新二中周围购房，价值要超过老市北、老四方。这话当时是很离经叛道的，但是今天已经被时间所证实。
至于现在，这话可以具体理解为：西海岸唐岛湾、灵山湾一线海景房的价值，应该超过四方、沧口、李村，乃至浮山后、新都心。
但现在青岛的房价情况，主城非核心板块要远远高于郊区核心板块，这是不正常的。
浮山后的坚挺还可以用全面二孩计划实施，2016-2018年新生儿人口大爆炸，优质学校成为高度稀缺配套的理由解释得过去，但四方、李沧的房价比灵山湾还要贵，分析城市界面、配套情况、人口数据，我都找不到支撑，那么只有两个结果：要么西海岸沿海一线、城阳中心板块涨上去，要么就是主城房价存在泡沫，未来要被砸下来。
所以，现阶段青岛买房，优先选择郊区。这话在去年同样看着非常离经叛道，被不少人信誓旦旦地反驳，但是今年已经出现了苗头，明后年，走着瞧。
但是，总有一些楼市砖家们还在为自己之前的错误预判辩护：一根针在胡说八道，现在大环境整体不好，如果主城跌了，郊区会更惨……
是这个样子吗？他们的说法当然不对。
最近一段时间，有三个板块已经明显地成为青岛楼市最安全的区域，它们分别是：
第一、市南、崂山核心一线海景豪宅。这里做个Remark：老市南有历史文化传承的古建筑一直都是精品，但是西镇、二轻新村、八大湖这些地方的老破小就别想好事了。
第二、西海岸唐岛湾核心区域以及灵山湾一线海景房，随着人口持续增加，配套持续建设，这些地方未来可期。
第三、城阳正阳路商圈及周边区域。同样的道理，这里是年轻人投奔青岛的主要落脚点。
大家看，这个格局是不是和之前“三湾三城”的大规划有些像？这标志着青岛城市多中心的格局，未来将会真正形成，而且还会继续强化。
但是能说楼市砖家们完全说错了吗？也不是。城市多中心格局的前提是每个中心都必须要有自己的优势产业和造血功能。
老大和老二打得战火纷飞，最受伤的人永远是默默地站在一边的老三。可口可乐Vs百事可乐，崂山可乐很受伤；而王老吉Vs加多宝，和其正永远是最不爽的那一位。青岛楼市自媒体人里，小忍子大战一根针是保留项目，战火纷飞、大招频出之下，不少楼市同仁的文章、视频，如果不买付费流量，就根本推不出去了。
同样道理，随着青岛主城大基建的开始，住宅用地供应量的增加，主城开发商们之间的竞争会日趋激烈，主城，尤其是主城非核心板块的价格下探也势在必行。这时候青岛的部分缺乏优质产业，高度依托主城外溢人口才能生存的近郊板块，自然也就“一首凉凉”了。
主城开发商之间激烈竞争，谁最受伤呢？写了一千多字，我们文章倒霉的主角终于要闪亮登场了：薛家岛。
七八年前，青岛西海岸新区刚成立的时候，我听过某个青岛“风水大师”的讲座，当时他对西海岸楼市的看法和很多普通人的看法截然相反：在这个地方买房，一定不要有距离思维，要往西靠，安全区应该是衡山路以西，最不济是嘉陵江路以西。
理由嘛，就是左青龙，右白虎，薛家岛是“西方白虎之象”。
首先说说安子这个位置，八个地产商，拿了八块地，围成一个圆，这分明是个“八卦阵”。
虽然说得很邪性，但好像确实没啥毛病，在这个地方迷过路，开着车兜了好几圈出不来的各位朋友们，别忘了给这篇文章点个赞。
然后这位大师又说，金沙滩某楼盘，号称七星拱月，但是，这个玩意是诸葛亮在五丈原的时候才用的……说谁大家都清楚。
然后这个楼盘不出意料地，被迫换东家了……
最后大师还说，西海岸购房的黄金位置，是小珠山下的灵山卫，到了这个地方，白虎气息已散，又有小珠山为“靠”，出则繁华，入则宁静，前海后山，是西海岸购房的最好位置。
然后灵山湾就有了“青岛下一个富人区”的说法。当然，有人会跟我唱反调，毕竟只看山海地理格局分析楼市也有局限性，不能说明眼下的经济周期和大环境。这里还是要说明白的。
说到这里，可能你滴针哥的一些文章、视频过分犀利，让某些但凡懂一点青岛楼市，也不至于一点青岛楼市都不懂得砖家们下不来台，于是他们就又要在回复区说了：你就是个卖房子的中介……
虽然我一天都没在中介店里上过班，不过这些说我是中介的人，他们倒也没说错，毕竟万物皆可中介，谁说楼市自媒体人、楼盘策划推广人员就不是广义上的房产中介呢？
还有一个问题是，在古代，房产中介人的画风可是这样的额……
现在很多人把我刚才引用的这些说法视为玄学，封建迷信，然而实际上古人很多相地勘宅的说法，如山南水北为阳，路冲反弓不吉，规避府前庙后，闹中取静为上佳……这些说法拿到今天看起来还是非常有科学道理的。
比如说大公海岸之所以在设计、建造的时候就能被评为“岛城最差楼盘”，是因为它正好建在古人所谓的“路冲”位置上。
再比如远洋万和城——不好意思这个楼市反面典型真的不能不说——站在现代的角度上，很多人会觉得配套重点学校、楼下就是商场、地铁口的房子肯定错不了，但是古代风水师们有一个很明确的说法，“宅”和“市”放在一起是大忌，剩下的就不多说了。
青岛这种依山傍海的城市，如果讲楼市只说配套，那是吃快餐，解释得了一时的发展，一旦拉大到一个长时间周期上，就往往会失准。要了解青岛深层次、长周期的发展逻辑，就必须把古人留下的相地勘宅的知识了解清楚。
只不过，今天的房产中介人的嘴里，买房子动不动就是讲学校、商业、地铁……真正懂这些古代相地勘宅知识，并且能取其精华，去其糟粕，联系现代科学把这些东西给购房者讲透的人，已经不多了。
现在毕竟已经是21世纪，房产中介的画风，已经是下面这个形象：
所以，薛家岛的问题，想给大家讲明白，确实还需要费点脑细胞。
薛家岛是西海岸距离青岛最近的位置，但是站在楼市角度，它是一个“过客”，属于“两头吃不到”的位置。薛家岛的位置，根据百科的说法，位于青岛西海岸新区前海的最东端，和青岛主城的团岛隔海相望，距离只有2.26海里。由于形状像一个展翅飞翔的凤凰，所以又被称为“凤凰岛”。
如此地形自然备受关注，连接胶州湾两岸的大工程，无论胶州湾隧道还是青岛地铁1号线，都会从薛家岛经过。这也让它成了青岛西海岸新区与海对面的青岛主城相隔最近的位置。于是很多人，尤其是老青岛人，在考虑西海岸如何买房的时候，就自然而然地按照距离划定西海岸购房的“Deadline”。
有人说西海岸的房子就买到嘉陵江路为止。
有人说西海岸的房子安全区是衡山路以东。
有人说西海岸买房不过石油大学……
按这些人的说法，薛家岛应该是西海岸购房最安全的地方，道理很简单——因为它距离海对面的青岛主城区最近。君不见北京、上海这些大城市的购房逻辑都是房子到市中心的距离越近越好吗？
然而这正是上一段里“风水大师”指出的大家观点错误之所在。
青岛既不是北京，也不是上海。房子的区位价值与到市中心的距离成正比的说法在青岛是完全不成立的。北京上海的购房逻辑都是买房选内环不选外环，青岛的逻辑，则是选前海不选后海。
青岛的西海岸新区，虽然在行政上属于青岛，但是它属于一个青岛的“分中心”，无论是产业，还是山海环境，相对海对面的青岛“市内四区”，都存在一定的独立性。在购房逻辑上，最好的选择是——把它作为一个单独的城市来对待。
根据西海岸新区的人口分布情况，这个“城市”的“市中心”自然可以认为在机关东部办公中心、丁家河公园附近。当然，这个并不严格，如果你硬说它在井冈山路商圈附近，或者在积米崖一带，也没有错。
但是按照这个逻辑，无论怎么划分，薛家岛都属于这个“城市”的“边缘区域”，夹在青岛主城和西海岸核心区之间“两头受气”。
论人气，西海岸新区这几年的商场全部修建在衡山路以西。薛家岛片区迄今为止没有一个像样的商业体。三圆新都心的事情嚷了好久了，到现在还处于画饼的过程中。很多薛家岛的居民，买菜甚至要考虑海对岸的团岛早市。
论教育，西海岸的优质教育资源，升学率好的学校，都对薛家岛片区“敬而远之”。再加上武船重工、北船重工、中海油、前湾港这些不可忽视的存在……
至少告诉我们一个逻辑：单纯看西海岸新区的话，薛家岛的房子的价值，是无论如何不能比灵山湾、活力区这些位置更高的，房价也应该更低才对。
但是事实并不是这样。毕竟薛家岛到海对岸青岛主城的距离近这个巨大的优势还是存在的。因此西海岸还是要受到对面青岛主城的牵扯，产生一定程度的“变形”。薛家岛这个本来处于城市边缘的板块，得以受到一定程度的重视与强化。
在之前几年“主城价值”被爆炒，青岛主城有些容积率超三破四的房子，品质很一般，但房价也得超三破四；即使老四方、水清沟、胜利桥这样残破的城市界面，有些开发商也想把房价干到3万多；甚至一些老破小的业主，也想把房子卖个高价的时候，很多买不起主城房子的刚需也很自然地把目光投向外围。“用时间换空间”。
其中很大一部分刚需，都选择了海对面的薛家岛。也给这个片区带来了生机，也让薛家岛的房价水涨船高。
但是在主城开发商价格战打得火热的当下，薛家岛，就不免尴尬了。
其实薛家岛楼市出问题，并不是这几天才有的事情。根据某数据平台发布的2021年青岛楼市报告，西海岸新区的房子，各版块的去化周期（也就是现有库存的房子卖完所需要的时间），是这样的：
如果看不清图片也不要紧，可以给大家用文字描述一下图片里面的数据：
西海岸的几个主要板块，现有库存房子卖完所需要的时间分别是：唐岛湾7个月，辛安10个月，中德生态园11个月，灵山湾、隐珠各14个月，活力区15个月，胶南老城区21个月，古镇口28个月，西客站36个月，藏马山43个月，张家楼146个月。
那么薛家岛的情况怎么样？这个数据平台把薛家岛板块又细分成了两个板块，数据分别是安子板块32个月，薛家岛旅游度假区49个月。很明显，二者的数据都不乐观。
新房已经如此，二手房就更可怕了。海尔山海湾的二手房有397套挂牌在售，而在著名的维多利亚湾，这个数据高达744套。
大数据不会骗人，就西海岸整体情况来看，唐岛湾、灵山湾一线海景房都是很安全的，但是大数据来看，薛家岛的房子，是比胶南西客站、古镇口更难卖的存在。
看到这里有些朋友又会问了：为什么西海岸新区靠着青岛主城最近的薛家岛板块的楼市会搞成这个样子？单纯看配套、环境和城市界面，也不至于搞成这样啊……
其实还有几个重要的点，我们还得继续解释下去。
薛家岛房子的定价以及产品力、产品可选择的丰富程度，让它在真正的对手板块面前，毫无竞争力。虽然按照大师的说法，薛家岛这个板块看上去就“风水有问题”，但是，如果说完全不能在薛家岛购房，必须把薛家岛的购房者劝退掉，这句话可是完全不对的。
网上有句流行的段子是离开剂量谈毒性就是耍流氓，其实在楼市里也有一句话，房价面前谈不利因素也是耍流氓，有道是没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。而薛家岛，正是中了这一“招”。
为什么说薛家岛板块目前价格不甚合理，大家可以想象一下，薛家岛作为一个板块，有哪些产品，放眼整个青岛，又是在与哪些板块竞争呢？
这里我们还是采用之前某数据平台的说法，把薛家岛街道分为薛家岛旅游度假区和安子这两个板块。
很明显，安子和薛家岛旅游度假区的房子还不太一样。安子的房子大部分都是超高容积率、高密度，中小户型的钢筋水泥大森林为主。而薛家岛旅游度假区的房子，很多都是大户型、超大户型的一线海景房。
这里重点说一下安子。以现在的情况，这个地方的房子，会吸引哪一类购房者前来购买呢？不好意思，我很难找到这么一个群体。
首先看工作在市区而买不起市区房子这么一个群体。他们会看上安子这个板块的房子吗？答案很明显，大部分人是不会的。
为什么不会？因为在通勤距离差不多，通勤成本还要考量隧道费的情况下，安子的房价与白沙湾、流亭、夏庄、白云山这些板块相比，要贵太多了，可以选择的产品却少得可怜。
目前白沙湾板块已经有1.2w左右起价的新房了，而安子板块最受关注的，也可以说唯一一个比较值得被关注的新房——金秋悦府，单价还维系在1.8w上下。
更重要的是金秋悦府的房子以大户型为主，更让刚需“望而却步”。
然后我们再看看工作在西海岸的朋友会不会考虑薛家岛板块。答案依然是不会。道理很简单，如果不考虑市区通勤的话，灵山湾板块，基本会把这个群体“吃干喝净”。
安子板块和灵山湾板块相比，后者地理位置、城市界面、山海环境明显更佳，房子密度降下来，品质提高了不少，价格反而低了。更重要的是，灵山湾板块还有融创茂、德信利群这样的大型商超，这个在薛家岛板块是没有的。
至于预算较高，在西海岸注重孩子教育的这个群体，就更不会考虑薛家岛板块了。珠江路小学、太行山路小学、实验初中、四中，这不都在唐岛湾一带吗？
绿地凤栖澜玥：阿嚏。
当然说到这里，有人会说，如果是夫妻俩，一个人在市区工作，一个人在西海岸工作，他们的预算恰巧又能够得到薛家岛呢？
好像还是不太行。毕竟这种情况下把家选在夫妻二人工作地点的正中间属于非常不理性的选择。一般来说，居住位置靠近其中一人的工作地点为最佳，上班近的一方多做家务、带孩子，另一方长距离通勤，早出晚归，是个常见的模式。
更别说小夫妻一般在几年之内就会面临生孩子的现实问题，而有了孩子之后，家长们关于购房最重要的考量无非就是孩子上学，然后我们会发现，他们的眼光又不得不投向了唐岛湾（或者市区）……
当然以上问题在安子的房子足够便宜的前提下都不是问题，问题就是，安子的房子，除了维多利亚湾，其它的，不管是相比西海岸的灵山湾、辛安还是城阳的白沙湾、流亭、未来之城，乃至李沧北，统统的不便宜。
说完安子的问题，我们再看看薛家岛旅游度假区里的几个在售楼盘，因为是一线海景房，它们的定价目前都是2w ，但是看起来似乎更尴尬。
那是因为它们的面前横亘着一座大山——晓港名城。
虽说在青岛买房选前海不选后海是个定律，但是晓港名城有个buff加成——在这里买房的业主，有一大半都是孩子在市南名校就读的学生家长。常见的操作是——在江苏路小学、德县路小学周围买一套老破小作为孩子入学的“敲门砖”，然后在晓港名城买一套大房子实际居住。
对于学生家长这个群体而言，晓港名城和隔壁金茂湾，基本可以把他们“一扫而空”了，愿意过隧道购房的，极其少见。
这时候又有人会说了——那么有没有人不在乎通勤距离，反而对海景看得比较重——别说了，灵山湾诸一线海景楼盘，正在窃笑中：劳资风景比你好（前海后山），环境比你好（不用担心船厂喷砂、喷漆，不用担心夏天被游客把家门口堵死），配套比你好（有商场），价格还比你低……
好吧，薛家岛旅游度假区的几个在售小区，到底要加多少限定词才能找到适合他们的这一群人呢？就算找到了，还能剩多少呢？
最后还有一点不能不说，薛家岛尴尬的一个重要原因，还是在于海对面的市南区、市北区西部，现在的情景同样是“王小二过年”。这个地方，数据是最有说服力的，给大家看一下老市南区几个街道最近十年的人口数据：
而老市北区的几个街道人口数据同样不好看：
连年人口流失，一般形影不离的是极度的老龄化。走在老市南、老市北的街头，大家看到的画风一般是这样的：
或者这样的：
很明显，虽然薛家岛和青岛主城“隔海相望”，但薛家岛面对的，是青岛主城最不济的一侧。紧邻薛家岛的中山路、科技街一带，能提供的就业机会非常有限。而就是在这些地方的购房者，面对跨海通勤产生的隧道费用，以及没什么竞争力的房价，他们还是会把心中的那杆天平多往白沙湾、高新区那边倾斜一下。
至于青岛主城几个主要的CBD位置，不管是市北大融城、金家岭金融中心，枯桃高科技产业园，从它们的角度来看，是不是通勤到薛家岛都不怎么方便？
薛家岛的房子，想获得购房者的青睐，其实最重要的是要出现一些品质、价格上都有竞争力的产品。其实薛家岛不是没有机会。刚刚说过，离开剂量谈毒性就是耍流氓，房价面前谈不利因素也是耍流氓。
薛家岛之前的一些住宅小区，之所以受到关注，还是因为价格实惠。比如说富源公馆当年的销售口号是“如此赠送何惧公摊”，购房者的实际得房率几乎是100%，甚至大于100%，而价格只有7000-8000元上下，这让它天生就拥有很高的关注度。
而在那个隧道刚刚通车的年代，流亭、城阳南还因为机场的原因束手束脚，白沙湾的龙湖、青特等很多开发商还在争相建设“高端产品”，价格比薛家岛没有优势，反而要面对铁路、公路、桥洞子等不利因素，这时候风景优美的金沙滩自然能够抓住购房者们的心，让他们“乖乖掏钱”。
眼下的情况，相比七八年前、十年前截然不同。流亭机场已经变成胶东机场， “未来之城”大概念也已经提出，周边楼盘如雨后春笋一般地出现，而这些楼盘的价格大都低于1.5w，相比薛家岛，优势实在太大了。
更重要的是，我们文章开头说的，李沧、老四方的价格战已经逐渐拉开，森林公园、中车四方的房子，起价只有2.2个w，不仅是精装，还有小户型，你让价格高达1.8w还是毛坯的薛家岛，这一次怎么玩？
可口可乐和百事可乐激烈竞争，难受的是非常可乐，加多宝和王老吉PK，最受伤的是和其正。青岛主城楼市进入下行通道，虽然我们不认为大多数郊区板块会跟跌，但薛家岛确实是其中最难堪的那一位。
所以，不难发现，薛家岛的楼市，最近一段时间已经近乎沉寂了。甚至于连开发商，都不愿意要这里的地。
对于楼市而言，开发商们打得你死我活，各种降价消息频出，其实不可怕，至少代表大家对这个地方还保持关注。降了价，就有人买。最可怕的是沉默，因为沉默意味着大家对这里失去了信心，你懂得。
所以薛家岛的楼市，如果不甘沉沦，总是要爆点大新闻的。先是维多利亚湾几栋超高层46%的公摊隔了一年再上“热搜”，然后金沙乐府又自曝家丑，水泥强度不合格的事件惊爆大家眼球，一时间所有人纷纷关注讨论。
只是，这些消息，能让薛家岛的楼市恢复热度吗？我看有点难度。
还是金沙乐府，驱车经过漓江东路，看到前几天大家都在关注的那几栋楼，尽管曝出问题，但截至目前还是开发商和建设方在扯皮，并没有拿出一个能让大家都接受的解决方案。这时候，看到楼上依然悬挂着的大标语，就有些耐人寻味了。
地铁三站到市南，这话虽然没错，但这里毕竟不是市南。
如果从这里乘地铁到达香港中路、大融城、金家岭这些商业、就业机会聚集的区域，又需要多少站呢？
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
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