一般买什么样的公寓比较好（高端公寓应该具备哪些属性）
一般买什么样的公寓比较好（高端公寓应该具备哪些属性）2. 供给端呈现多元化特点1.2生活方式型公寓目录1. 高端公寓起源1.1服务式公寓
纵观全国公寓市场，随着住房租赁行业发展进入稳健期，各住房租赁企业根据客户研究不断打磨各类产品。
2021年，ICCRA住房租赁产业研究院发布了《中国租赁住房分类标准研究报告》（文末附报告下载链接），提出了“租赁住房产品分类5P模型”。该模型由租赁住房项目的地理位置、租金水平、产品装修配置、具象体验和租户需求五个方面组成，将我国租赁住房产品分为四大类，分别是高端公寓、青年公寓、租赁式社区和宿舍型公寓。
其中，高端公寓就细分出“服务式公寓”和“生活方式型公寓”两个细分类别。什么是高端公寓？服务式公寓与生活方式型公寓有什么区别？
那么，这篇推送将带你一文读懂——
目录
1. 高端公寓起源
1.1服务式公寓
1.2生活方式型公寓
2. 供给端呈现多元化特点
3. 开发和运营出现新趋势
3.1长短租结合的服务式公寓进一步细分
3.2重资产模式下，纯长租业务兴起
1.高端公寓起源
高端公寓发端于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色。这些物业形成了高端公寓的雏形。真正意义上的高端公寓兴起是于美国纽约。当时，大量商务人士不能通过购房和居住在酒店实现具有居家特色的生活，而高端公寓兼具酒店服务和家庭特色，因此得到了商务人士的青睐，获得了长足发展。
1.1服务式公寓
起先，高端公寓约等于服务式公寓。提到服务式公寓，很多人的具象概念聚焦在——地处城市核心区域坐享周边成熟配套利好、定位客群为高净值人群、独具匠心的大户型商务感设计特点，不菲的租金水平……
这种固化印象与服务式公寓进驻我国市场的历程相符——布局商务需求旺盛的城市中的核心地段。但随着客户群体、客户需求的变化，特别是客户来源地呈现出明显的“内增外减”的趋势，国内客户比例逐渐加大，服务式公寓产品也发生了新的变化，出现了更适合Z时代需求的新、潮、酷的奢华型服务式公寓。像广州W酒店公寓、瑰丽府邸、上海的宝格丽公寓等，装修风格更偏现代风格，细节之处体现奢华。
1.2生活方式型公寓
生活方式型公寓是高端公寓市场细分化下的产物。
根据ICCRA研究，生活方式型公寓与传统服务式公寓相比，户型面积更紧凑、装修风格更现代化、整体氛围更生活化、客群更年轻外向化，而租金水平也较服务式公寓低，可以被更多人接受。
生活方式型公寓的客群特点如下：
选择生活方式型公寓的客群中绝大多数人具有海外留学或者生活经历，追求生活品质的同时也不会放弃个性，看中独立空间但又享受社群的集体活动。
由于大部分是一个人独居或两人相伴，因此不需要过大的房间面积，较大面积的开间或一居室就足以满足日常生活起居。现代简约的设计和流行色的使用更符合年轻人的审美，开阔的公区可以组织小型活动，共享厨房时常有自发的聚餐。
服务式公寓必备的商务空间——多功能厅、会议室等，在生活方式型公寓里则成了更具复合功能的空间，可以是桌游室，也可以是影音室，需要的时候随时转化成小型办公室或会议室。
2.供给端呈现多元化特点
如今，高端公寓市场愈发火热，在供给端呈现出运营商多样化、品牌多元化的特点，酒店系、开发商系、基金系、创投系巨头纷纷入局，在国内一线乃至新一线城市开拓高端公寓版图，供应量呈现上升趋势，带动城市活力和经济发展。
ICCRA总结了市场上主流高端公寓品牌——
3.开发与运营端呈现新趋势
随着高端公寓需求结构和产品结构的变化，开发和运营出现两大发展趋势。这两大趋势将成为未来市场重点发力领域。
3.1长短租结合的服务式公寓进一步细分
在传统行政商务型服务式公寓的基础上，出现了生活方式型服务式公寓。不仅传统服务式公寓运营商纷纷推出此类公寓品牌，如雅诗阁集团旗下的lyf，市场还出现了专门运营此类公寓的品牌如Base佰舍、Stey等。
与行政商务型服务式公寓相比，生活方式型服务式公寓在选址方面不在拘泥于核心商务区，更热衷于潮流聚集地，如北京的三里屯等，在产品设计上更加突出设计感、个性化、共享性，在服务上更加强调社交属性。
3.2重资产模式下，纯长租业务兴起
随着城市更新步伐的加快，以及行业“投融建管退”的商业闭环模式已经形成，市场出现了以重资产模式为主的只服务长住客源的高端长租公寓。
长短租结合的服务式公寓虽既能抗风险又能提高坪效，有利于收益率的提升，但需要物业的土地用途为旅馆业或商业服务业用途，同时要符合且申请旅店业特种行业经营许可证。这对于城市更新过程中出现的很多存量物业来说是比较大的障碍。很多闲置存量物业进行“非改租”后只能进行纯长租的运营，收益率受到一定程度的影响，无法满足私募基金或者股权/产权交易的要求。
从全球发展趋势来看，在权益型REITs出现后，很多高端公寓仅依靠长租业务也可以满足权益型REITs的收益率要求，因此市场上出现了以重资产模式为主的只服务长住客源的高端长租公寓。
ICCRA重磅研究成果——《中国租赁住房分类标准研究报告》已正式发布，扫描下方二维码即可获取报告全文。
