西郊金茂府值得买吗（西郊金茂府不值5万）
西郊金茂府值得买吗（西郊金茂府不值5万）马路正对面就是金地世家，刚开盘的最后一期公寓售价4.4万/平米。作为远郊项目，轨道交通是前提，这一点西郊金茂府算是过了关了。先来看看西郊金茂府的区位：其实是在嘉定新城板块，不是我们传统认知中的西郊，距离地铁11号线嘉定新城站一公里不到的距离，
西郊金茂府公开了它的样板间，
作为2016年嘉定新城的地王
（楼板价3.0289万），
这个项目还是比较引人关注的。
先来看看西郊金茂府的区位：
其实是在嘉定新城板块，不是我们传统认知中的西郊，
距离地铁11号线嘉定新城站一公里不到的距离，
作为远郊项目，轨道交通是前提，这一点西郊金茂府算是过了关了。
马路正对面就是金地世家，刚开盘的最后一期公寓售价4.4万/平米。
如果这是嘉定新城的真实市场价，西郊金茂府的土地成本是HOLD不住的。
那么它的未来售价该是多少呢？
外环外除了东西两个“宇宙中心”--唐镇和徐泾外，
其他板块新房价格水平都在5万以内，
在嘉定本区的板块，
即便是公认区内环境、配套最好的南翔，
目前新房公寓价格水平不到5万。
2：同区域在售的新房公寓价格水平
从现在在售的嘉定区新房价格水平来看，
南翔48000左右，
安亭32500左右，
而以金地世家为首的新城，
9月新开的公寓定价只有44000元/平米。
假设西郊金茂府
单价要卖5万的话，
它将是嘉定新城第一高单价
乃至嘉定区第一高单价
3：周边二手公寓市场是否给力呢？
西郊金茂府周边的二手次新房小区目前网上挂牌的中位数大多不到4.5万。
从今年1-8月的周边二手房成交情况来看，不但价格普遍低于4万，
最关键的是成交量还很不活跃。
比如龙湖郦城，1-8月成交23套住宅，看似卖得很多的。
但是它可是一个拥有1900套房源的大型小区，存量换手率仅1%，
中介公司手里的挂牌房源不会低于30套。
而其他小区今年以来，有的甚至一套也没成交过。
周边的二手次新价格那么便宜，
但是依然成交乏力。
从一手在售的竞品市场，
以及二手存量市场来看。
西郊金茂府若要卖到5万，
犹如出头的椽子先烂，
买入价格的安全性都没有，
性价比从何谈起！
讲到这里，
金茂府肯定一万个不服，
想当年，
它可是化平庸为传奇的金茂府啊！
（金茂府的销售：给我举这样一个例子：LV和爱马仕能一样么！意思它们是地产界的爱马仕）
好，我们不着急，再来看看它的未来（周边商业配套情况）
作为远郊新城，
商业配套是人口资源导入的重要燃料。
从现有的条件来看，西郊金茂府周边没有什么商业配套，
目前距离其最近的是在2.4公里之外的大融城（面积13万平米），宝龙城市广场2.8公里（面积7.3万）。
人走肯定是走不到了，开车也要10多分钟。
不过，从售楼现场得知，
在11号线嘉定站的又一城，会建设一个新的商业配套，
距离西郊金茂府仅一公里左右，步行10分钟内可达，
据说未来该商业由万达品牌来运营。
运营商的品牌有了，但商业的面积太小了，只有区区7万平米，
对于一个需要导入大量人口的新城中心来讲，这些商业配套（燃料）太少了。
（不知道为什么，现场业务人员说这个商业有13万方，问他们数字哪里来的？回答都是听说，拿不出依据，是否把办公和地下室也算进去了？他们也不知道，我只好在公开信息里寻找到7万平米。）
我们来刨开办公、酒店只对比一下其他的远郊新城中心的纯商业部分的规划，你就有感觉了。
南翔陈翔路板块——自封“西环”
要建上海第三大的商业体--印象城
未来该区域内的商业面积达到
32万方
青浦新城板块——自封“西虹桥”
要建东渡悦来城7.3万方
吾悦广场12万方
怀盛399生活广场6.7万方
万达茂24万方
未来该区域内的商业面积达到
50万方
西郊金茂府所处的新城板块，商业配套真的是太稀少了。
最后再来看看此次 “金茂府”的引以为傲的产品创新力和品牌溢价能力
原先大宁90多平的小三房是有两个卫生间的，
而西郊金茂府则只有一个，
可能金茂觉得这个面积的三房没有必要两个卫生间，
相反把卧室适当做大些比较重要，这个见仁见智，各人需求喜好各不同。
在大宁金茂府，150平米是做大三房的，
从户型布置来看，客厅餐厅的尺度感是有的。
但在西郊金茂府，被做成了四房，
餐厅和客厅显得非常局促，
即便在样板间，聪明的金茂府，
在沙发、茶几、餐桌的配置上，
都选用了浓缩型的规格，可依然看着很小很局促。
我不能说这个改变是招“臭棋”，
但从现场很多看过样板间的客户反应：
150平四房户型比99平的三房户型，
只多了一间小房间和一个卫生间，面积上要多出50平米，
很多人想不明白这多出来的面积都跑哪里去了。而在我看来，这个户型和周边低密度的竞品来比，
比如对面金地世家的叠加别墅才只有136平米，赠送的空间会很多。
西郊金茂府的150户型基本完败。
2015年1月-2017年8月
嘉定新城二手房成交面积分析
二手房的成交量，代表了市场真实的需求，
嘉定新城板块最有市场的面积是90平米以下的小户型，
面积小，总价低对这个板块的买家来讲很重要。
就如当年大宁金茂府的成功一样，
单价虽高，但总价控得好，一样能战胜市场，战胜竞品。
金茂府有没有品牌，当然有，但这个品牌不是百年匠人品牌，
而是产品创新能力品牌。
当年进上海打牌子，面对所有人的错误建议，乾纲独断做小面积轻奢风，大获成功，从此上海滩扬名立万，成就其品牌的是对市场的敬畏，战战兢兢做项目的态度，敢于创新，敢于突破的勇气。
如今西郊金茂府，俨然一副躺在功劳簿上睡觉的妄人，
当年横刀立马的金茂府，我这次真是没有看到。
最后为大家再总结一下
地段上，未来板块的商业配套很不够，暴露了地段上涨潜力的不足，未来要走独立行情几无可能。
而产品创新上，“金茂府”的产品相较两年前的大宁金茂府，毫无创新，毛细管网等高科技设备，沦为CEO盘的噱头，最终要的产品面积段定位都没动脑筋。
西郊金茂府的价格在我看来，不值5万，只能随行就市，卖个市场价。
有人说，你的价格为什么不考虑对方地价成本高？
我想说地价成本管我毛事？你地价拿高了，就应该客户买单，这是哪门子道理？明明有便宜的，买房人为什么要买“出头的椽子”?
以上仅为对项目的一家之言，不作为投资买卖的参考！
