新塘复式房带房产证（挂牌增90双城调控后）

新塘复式房带房产证（挂牌增90双城调控后）与此同时，新上架房源明显增加，有小区近月的挂牌量接近翻倍！楼市君对次新二手盘进行统计，今年新塘整个板块的均价没有明显波动，与一月的价格相当。出售房源明显增加成交不及挂牌十分之一有买家告诉楼市君，黄埔人才收紧后，新塘的不少业主都纷纷抛售，挂牌量增加明显。

近一个月以来，东莞、黄埔楼市连续震动！

两地从人才、房价、购房成本上层层加锁，正是“去泡沫”之时，广州的楼市格局已经悄悄发生变化。

楼市君发现，增城二手市场出现抛售现象。新塘板块十多个小区业主集中在近月抛售，甚至不惜降价......究竟实情如何？

新塘TOD航拍 广州楼市发布摄

出售房源明显增加

成交不及挂牌十分之一

有买家告诉楼市君，黄埔人才收紧后，新塘的不少业主都纷纷抛售，挂牌量增加明显。

楼市君对次新二手盘进行统计，今年新塘整个板块的均价没有明显波动，与一月的价格相当。

与此同时，新上架房源明显增加，有小区近月的挂牌量接近翻倍！

而且，有不少房源是没有挂在网上，只是通过中介转卖。所以，这个小区实际在售的二手房可能远远不止这个数。

我们观察到，广州挂牌户数比最高的小区里，增城就占了7个，5个都位于新塘板块！

一般来说，挂牌比例越高，意味着小区想卖房的业主占比越多，尤其是超过10%的小区，竞争程度可想而知。

不过，成交量相对于挂牌量来说，只有不到十分之一。

楼市君了解到，像翡翠绿洲、翡翠绿洲、顺欣花园等不少业主有降价2-10万的情况，但成交依然并不如意。

从成交周期来看，链家数据显示新塘板块的成交周期＞36个月。

还是以上述几个小区为例。嘉骏豪苑、翡翠绿洲、锦绣天伦成交周期都大于36个月，流通性不强。

从当前的挂牌量、成交量来看，是否意味着新塘二手房已经不好卖了？究竟是什么原因导致挂牌量不断攀升呢？

新房限价、TOD烂尾

新塘亟待产业、基建带动

我们把时间线拉长来看。

去年，黄埔和南沙放松购房门槛，横亘在购房者面前的墙没有了。在黄埔的光芒面前，增城的优势被暂时掩盖。

如今政策收紧下，东莞、广州的黄埔和南沙失去了一大批买家，增城业主趁机挂牌出货。

不过，受限价影响下，新房显然比二手房更受购房者欢迎。正所谓“买新不买旧”，对买家来说，限价后的新房显然更有性价比。

而新塘的新房货量多，价格多在2字头，可选择范围广：

项目	均价（元/平）
越秀TOD星图	29000
金茂万科都会四季	吹风25000
华润置地公园上城	30000
合生湖山国际	26000
碧桂园云顶	28000
尚东WE家	23000
力迅云筑	22500
阳光城翡丽山	25000
保利天际	35000
招商臻园	26000
金泽惠百氏	23000

来源：房天下

新房分流走不少购买力，大量的二手次新房回流，导致二手房挂牌量上涨更快。

其次，信贷政策收紧，放款时间长...利空二手成交。

今年以来，大部分银行房贷利率都在逐步升高，放款周期也是摆在购房者面前的一大难难题。

不少买家表示，贷款等3个月已是基本要求了，甚至有银行表示要6个月以上。

业内人士表示：下半年额度或继续紧张，房贷或进一步收缩，短期内房贷利率继续往上调。

收紧的信贷政策，外加此前增值税征免年限由2年变5年，使得购房者面临极大首付压力。二手房门槛的提高，加速二手房市场遇冷。

而聚焦新塘本身，之所以会“塌房”，缺乏接盘侠，是因为新塘的红利兑现缓慢，缺乏再次支棱起来的资本。

前几年，新塘依靠TOD利好，成功圈了一波粉。有概念加持的新塘，开发商于2018年砸出单价2.3万/平的地块标杆。

一时间，新塘破4万的声音此起彼伏，多少有点鼓舞人心，并成功反哺板块。

本来按着这个势头，新塘这个有大量房企打榜的爱豆，早晚成为楼市顶流。然而2018年年末的短暂寒冬，让新塘开始慌了阵脚，不少新盘率先降价。

近年来广州的TOD如雨后春笋一般成长。据不完全统计，广州规划或在建的TOD项目已达15个。

新塘TOD作为广州TOD大军中的1/15，利好并不是特别突出。随着黄埔、番禺等热门板块崛起，又给了新塘一记重锤。

从新塘当初的规划看，为了把人流变成“人留”，新塘TOD范围内规划有写字楼、酒店、商场等综合体，这些业态一旦形成，发展空间还是很可观的。

谁也没想到，三年的建设期过去了，号称“中国内地第一个真正意义上的TOD项目”的标杆凯达尔国际交通枢纽中心，至今还未能完工收楼。

疑似烂尾的凯达尔广场迷雾重重 广州楼市发布摄

根据企查查资料显示，广州凯达尔投资有限公司涉及33条自身风险、20起司法案件，多为房屋租赁合同纠纷，涉及总金额7394万元。

无独有偶，7 月 20 日，@中国华融 官方公众号发布了一则债权资产处置公告，债务人正是深圳市凯达尔集团有限公司。

公告显示，凯达尔枢纽国际广场西塔部分在建工程将被用来抵押，以偿还3.4亿元的债权。然而截止7月14日公告发布，该笔债务仍未偿还，产生了约4200万元的罚息和违约金。

目前，凯达尔集团正就凯达尔枢纽国际广场项目的重组事宜与多家意向方进行洽谈，中国华融广东分公司有意将该笔债权进行转让。

这也就意味着，凯达尔很有可能面临着重组或者是债权转让的命运。

还能不能开业，我们不得而知，但这正是新塘发展道路上的一帧缩影：缺乏运营经验、建设进度慢，导致市场对新塘的信心逐渐消耗 。

广州东部交通枢纽商务区规划图

有一说一，新塘发展确实需要时间，甚至需要更多利好刺激：基础建设真正提升起来、城市界面得到改善、引入重要产业，每个环节都至关重要。

在吸引流量上，作为广州东进的桥头堡，新塘挨着东莞和深圳，未来通过高铁和28号线（规划中），未来可以快速抵达大湾区多个城市。

尤其是连通佛山西站CBD、千灯湖CBD、广州白鹅潭CBD、琶洲电商总部、第二中央商务区、广州东部CBD、东莞松山湖等等，能预见得到，新塘人流会持续增加。

另一方面，新塘其他产业和商务配套正在加速落地，分摊这几年TOD枢纽老大哥独自强撑的压力。

目前，片区内已有6栋超200米高的建筑，且这些商业楼栋的营收都将带动新塘的发展，合力组成广州东CBD组团。

这些组团涵盖了金融、半导体、能源等领域，对优质企业和人才的吸引力大大增强。

还有，在保利、新世界等实力房企的领衔下，也吸引了诸多大小总部企业、商家进驻；还有，目前凯达尔印象城、合生汇、永旺梦乐城已经开业，大大丰富了整个板块的生活配套。