北京新房成交上涨（北京新房库存达高点）
北京新房成交上涨（北京新房库存达高点）据了解，国庆节前首开即成交约51亿的红盘望京樾，是朝阳崔各庄奶西板块开山之作，该项目取证均价为8.5万元/平米，但开盘价格却给买房人最多近5000元/平米的优惠力度。而像处于内卷板块的项目，即使项目产品力过硬，也需通过首开打折的方式博得头彩，优惠的幅度在以往都难以想象。新盘低开成常态自集中供地以来，虽然每宗地均由政府制定指导售价，但是在六批次集中供地成交112宗宅地、市场供应大增后，北京楼市卷得厉害，因此很多新盘在首期开盘时往往采取低开的策略。9月份，北京多个新盘首开取得了热销的成绩，像单价7.5万元/平米的西四环华曦府因价格优势开盘即罄，11.7万元/平米的太阳宫中建玖合府更是因绝版地段和价格倒挂被抢购一空，这种市场的稀缺货能买到都要拼运气。
北京的楼市有多卷？从项目开盘定价、市场存量、开发商拿地操盘速度等几个方面都可见一斑。
进入四季度，北京楼市进入最后一个销售季，开发商一方面要力拼年度业绩，另一方面要准备今年最后一次土拍。
10月第二周，北京市场成交量环比出现大幅上涨，成交套数、面积、金额等数据均比黄金周高出几倍，二手房成交套数也近乎翻倍，说明楼市的热度仍在。
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新盘低开成常态
自集中供地以来，虽然每宗地均由政府制定指导售价，但是在六批次集中供地成交112宗宅地、市场供应大增后，北京楼市卷得厉害，因此很多新盘在首期开盘时往往采取低开的策略。
9月份，北京多个新盘首开取得了热销的成绩，像单价7.5万元/平米的西四环华曦府因价格优势开盘即罄，11.7万元/平米的太阳宫中建玖合府更是因绝版地段和价格倒挂被抢购一空，这种市场的稀缺货能买到都要拼运气。
而像处于内卷板块的项目，即使项目产品力过硬，也需通过首开打折的方式博得头彩，优惠的幅度在以往都难以想象。
据了解，国庆节前首开即成交约51亿的红盘望京樾，是朝阳崔各庄奶西板块开山之作，该项目取证均价为8.5万元/平米，但开盘价格却给买房人最多近5000元/平米的优惠力度。
示意图
这种操盘策略在顺义中海首开·湖光玖里、大兴壹品兴创·御璟星城、石景山中海学仕里等项目均有体现，优惠幅度相比指导售价低2000—3000元/平米，相当于买套100平米的房子，可少花20万—30万元。
从市场上一些次新盘的网签成交数据，也可看到成交均价低于取证均价并非个例，甚至最高优惠幅度能达到8折左右。
你可以理解这种市场现象代表北京的房价降了，但如果了解这些降价楼盘的拿地成本，与指导售价之间的利润差，就会清楚其低开的底气。
而去年第一批次拿地的项目，如王四营三兄弟、崔各庄南皋两项目等，因房地价差有限，即使去化慢也难以降价，因为没有利润空间。
在一个内卷的市场，买房人能在一个项目首期低开时入手，绝对是正确的选择，因为开发商在后期销售中会将价格涨上去的。
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新房存量达高点
买房人可能都会有这种感觉，现在市场上可看的项目太多了。
一方面很多买房人是全城看房逻辑，另一方面是同一区域往往有N个竞品项目，多的像昌平南部有10个左右在售项目，在丰台西四环至西五环板块，有6、7个项目可看，少的像朝阳王四营、大兴西红门和黄村等板块，也要在2、3个项目中进行选择。
据中原地产统计数据表明，今年1-9月，北京新增供应4.16万套，同比下降4%；成交3.08万套，同比下跌33%。
这也使得目前市场库存增加，截至9月底，北京商品住宅存量约9.47万套，存量面积约1345万平米，环比上涨2%，创2010年以来新高，而去化周期也增至约2.3年。
注：图表来源于中原地产
还记得上次中央号召“去库存”的周期，2015年底时北京市场新房存量约12万套，2016年底约8万套，目前北京的市场库存量已超过2016年底的水平，但2016年时月均成交量超过9000套，而今年月均成交量不足4000套，因此市场库存压力较大，去化周期大大拉长。
在北京16个行政区中，顺义库存量约为1.29万套，存量面积约187万平米，为各区之最；朝阳、大兴库存量也较高。
注：图表来源于中原地产
海淀、东城、延庆去化周期低于1年，市场供需平衡，呈良性竞争态势。而怀柔、平谷、密云等远郊区县去化压力较大，去化周期高于全市平均水平。
不可否认的是，当前北京市场再次面临去库存的压力，尤其是市场分化趋势下，除少数高端改善、豪宅项目成交火爆外，大多数项目仍被寒意环绕。而买房人也有充足的选择余地。
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拿地16天公示设计方案
在去年房企暴雷事件频发后，前些年开发商奉为圭皋的高周转模式走到了尽头，不再有开发商激进地举债揽地的现象，土拍市场已成为央企、国企甚至地方城投的舞台。
虽然拿地更加谨小慎微，但是为了抢收市场，开发商的操盘速度却没有最快、只有更快。
在9月下旬第三批次土拍结束后，北京城建又将操盘节奏刷新了，在拿地16天后，城建底价拿下的顺义平各庄项目即公示了设计方案。
该项目包括顺义新城第5街区SY00-0005-6021、6024、6033、6035、6034地块等，总用地面积约8.9万平米，规划地上建筑规模约14.2万平米。
其中东侧的6034地块建设5360平米幼儿园，其它4块居住用地共规划1532户，6021、6024地块容积率为1.6，6033、6035地块容积率为1.8，将建设小高层建筑。
该项目地块规划条件与城建昌平国誉燕园项目类似，能这么快公示设计方案，很有可能是国誉燕园的翻版。
按照城建的操盘速度，有很大概率成为第三批次首个入市的项目，项目指导售价为4.4万元/平米，与公园和御相同。
值得关注的是，顺义仁和板块目前在售4个新盘、次新盘，总供应量近5000套，目前实现网签去化过半，板块供应量仍然充足，城建新盘再补仓1532套，将使该板块供应增至约4000套，内卷加剧不可避免。
而顺义区正是目前北京库存量最大的区域，今年顺义已出让6宗宅地，第四批次或将再供应2宗地，摆在市场面前的难题显而易见。
最后，二十大关于房地产业的精神已经明确，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”比十九大的提法只少了“让全体人民住有所居”这9个字，这说明楼市的基调与趋势将保持稳定与健康，“房住不炒”作为基本国策保持不变。
近日，中农工建等六大行齐发公告，将投入9.53万亿贷款支持实体经济，制造业、绿色贷款、普惠小微贷款将是主要贷款投向，基建和制造业将继续支撑经济大盘，四季度的经济预期将好转，市场的信心将不断增强。
这也意味着作为支柱产业的房地产业，不会迎来大水漫灌，即便是北京，楼市也将以稳定为主，房价更不会大幅或过快上涨。
随着房贷降息、置换退税、二手房交易连环单等扶持政策的实施，合理的刚需、改善需求将得到更多支持，买房人可安心入市，在一个供应充足、内卷严重的买方市场中，买房人将得到最大的尊重。
