北京学区房跌了吗（北京学区房的价格大跌了）
北京学区房跌了吗（北京学区房的价格大跌了）成交量少、甚至成交冰冻时，房子价格处于下行区间；成交量高，出现抢房热时，房子价格开始反弹，处于上行区间。按照最近几年德胜区域的成交情况，有这么一个规律：网上有人整理了10月份，德胜学区房的成交情况，更新到今天。接下来，我们从成交量和成交价格两个维度，来看看市场行情。先说结论：成交量增加，成交价格开始反弹上涨。
这两天，网上说北京学区房价格大跌的文章比较多。
空对空的放话，意义不大。
今天，我选了一个代表性比较强的学区—德胜学区，来看看房价的变化情况。
以前我在文章里提到过，占坑学区房面积小、总价低，对市场价格反应灵敏，可以看做是北京楼市的金丝雀。稍有风吹草动，这种占坑学区房的价格，就会快速变化。
网上有人整理了10月份，德胜学区房的成交情况，更新到今天。
接下来，我们从成交量和成交价格两个维度，来看看市场行情。
先说结论：成交量增加，成交价格开始反弹上涨。
按照最近几年德胜区域的成交情况，有这么一个规律：
成交量少、甚至成交冰冻时，房子价格处于下行区间；成交量高，出现抢房热时，房子价格开始反弹，处于上行区间。
一、先看德胜片区的成交量
从数量上看，10月1日至29日，德胜学区房成交了84套。这个成交量，大致属于什么水平呢？分三个时间段，来做个对比。
第一个时间段是2020年：
2020年11月，成交125套；
2020年12月，成交207套。
2020年底，德胜房价在经历7月份的暴跌之后，成交量增多，成交价格上涨。207套这个成交量，是近几年来的最高点。
第二个时间段是2021年：
2021年1月，成交161套；
2021年2月，成交77套；
2021年3月，成交109套。
2021年8月，成交38套；
2021年9月，成交18套；
2021年10月，成交41套。
21年上半年，德胜楼市整体还比较火热，成交量大，成价价格高。
变化发生在7月，调剂出区之后，成交量马上冰冻，8月份只有38套，9月份更是夸张到18套。
成交量变小的同时，成交价格也变低了。
第三个时间段是2022年：
2022年1月，成交59套；
2022年2月，成交24套；
2022年3月，成交61套；
2022年8月，成交39套
2022年9月，成交68套
2022年10月，成交84套。
二、再来看德胜片区的成交价
最近三年，德胜一居室最高均价出现在2021年的2、3月份，达到了17.5万左右。
2021下半年，德胜区域一居室占坑学区房的成交均价情况如下：
8月，一居室成交均价15.48万；
9月，一居室成交均价16.12万；
10月，一居室成交均价14.77万；
11月，一居室成交均价15.09万；
今年3月份，成交量又开始增加，成交价格也开始上涨。德胜学区房一居室的成交均价，已经达到了17.18万。如果只看30-40平的纯粹占坑房，均价是18.13万。有几套占坑一居室的单价，逼近20万了。
新风南里，35.6平米的，成交单价19.58万；
六铺炕二区，39.3平米，成交单价19.59万；
六铺炕三区，37.4平米，成交单价19.3万；
2022年9月，德胜一居占坑房成交均价，15.64万。
2022年10月，德胜一居占坑房成交均价，16.77万。
跟2022年3-5月份相比，德胜学区一居室的成交均价确实下降了一截，从17.18万，下降到了16.77万。
与2021年下半年相比，如今德胜学区一居室的价格已经上涨了一截。
从9月份至10月份，德胜区域的成交量在增加，成交价格也开始迅速上涨。
三、量价齐升的原因
德胜区域房子成交价和成交量，波动比较大。为何到了10月，又开始反弹了呢？大致有如下几个原因：
其一、利空出尽。
多校划片的政策风险已经完全体现在价格上，政策对房价形成的冲击基本被消化了。
去年的731政策和今年的调剂出区，对德胜片区的房价冲击都挺大，直接反应就是区域内房价大跌。
学区调控政策的影响，基本被消化了。
政策形成的冲击以房子降价的形式被消化后，房价完成筑底，就会再度开始小幅回升。
二手房的价格，绝大部分是市场博弈的结果。虽然今年各地纷纷出台指导价，但二手房更多还是买家、卖家互相博弈的结果，不像新房一样，以ZF备案指导价为准。二手房的价格是靠卖家、买家一套套的房子交易，形成的价格共识。现在，德胜区域的价格共识，受政策冲击，大幅下跌。阴极阳生，否极泰来，触底自然反弹。
其二、学区房是中产阶层的刚需。
学区房是大部分中产家长们的信仰。
虽然学区房这玩意跟日后成就八竿子打不着，但不怕一万就怕万一。
所谓学区房，没法提供个人发展的上限，但可以提供一个大致的下限。所以，对于很多家长来说，学区房是刚需。
其三，德胜片区房价大幅度跳水，价格已经达到低点，对买家有足够的吸引力。
大家都知道，德胜被调剂出区的风险很高，尤其今年买入、明年后年入学的娃，风险尤其大。即便如此，为何还有人冒这个风险呢？
答案就是价格跌的足够狠，已经跟旁边的新街口差不多，个别房子甚至比新街口区域还低。这样一来，买了德胜，如果没调剂，留在片区内，那就赚到了；如果被调剂出区，因为价格足够低，也比买新街口有优势。
以上文章来源于长鲸说房 作者马龙 侵删
