上海的房子还在涨价吗（上海80的房子其实都没有涨过）

上海的房子还在涨价吗（上海80的房子其实都没有涨过）到底什么才是真实的上海楼市？然而实际上，上海绝大多数的小区最近的表现并不好、甚至对于大多数刚需来说，这2年房子并没有怎么涨：很多自媒体、中介都会不定期发布一些最新成交观点，内容都大同小异：谁谁谁涨了、谁谁谁跌了，但出于人们“买涨不买跌”的心理，90%以上的消息都是以涨为主，就算是宣称哪里房子跌了，也基本都是博眼球，讲的都是超高价学区房、超远郊房等不怎么会有人买的房子。特别是6月解封以来，由于需求在短期内释放，叠加豪宅成交冲击眼球，给了大家一种“上海楼市很火”的错觉。

大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

今天，我要向大家揭露上海楼市的真相。

很多自媒体、中介都会不定期发布一些最新成交观点，内容都大同小异：

谁谁谁涨了、谁谁谁跌了，但出于人们“买涨不买跌”的心理，90%以上的消息都是以涨为主，就算是宣称哪里房子跌了，也基本都是博眼球，讲的都是超高价学区房、超远郊房等不怎么会有人买的房子。

特别是6月解封以来，由于需求在短期内释放，叠加豪宅成交冲击眼球，给了大家一种“上海楼市很火”的错觉。

然而实际上，上海绝大多数的小区最近的表现并不好、甚至对于大多数刚需来说，这2年房子并没有怎么涨：

到底什么才是真实的上海楼市？

今天，火箭哥来给你答案。

01 “谁能代表上海？”

最近，上海链家公开了大部分该平台的成交记录，作为上海市占率第一的中介机构，链家所公布的成交记录，非常具有代表性——

随手翻看最近的链家二手房成交记录你就会发现，其实上海大部分成交的都是一些低总价房源，以市中心老公房和郊区次新小面积为代表，一房、两房是主流，总价200-500万的是主流。

没错，康健、共富的老公房，佘山、泗泾的次新两房，才是上海楼市成交的主力——

这些房子的平均总价，连300万都不到。

经过仔细翻阅今年链家成交的近1.8万条记录，火箭哥发现：

上海约71%的房子成交总价都在500万以下

1000万以上成交仅占7.3%

需要注意的是，这些并不是普遍做低的网签价，而是链家实际成交价，更能反映市场实际。（注：上述数据为人工整理，可能存在一定偏差。）

作为对比，如果我们翻看2017-2021年过往5年的平均交易数据 ，我们也会发现类似的结论——

500以下交易占比78%看似比起 2022年略高，但实际是因为房价涨过一波，所以这个数字依旧具备参考意义。

因此，实际成交价在500万以下的房子，才是上海的绝对主流；这些房子涨，才能代表上海涨。

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​02 “真相”

​而低总价房源，在最近几年的楼市里，涨幅表现非常一般。比如刚才截图里的昆阳小区，位于老闵行，是80-90年代的老公房；虽然有5号线地铁加持，但它的52平米两房最新成交价为167万，对比上一轮楼市最低点的2018年（171万）一点都没涨——甚至和再上一轮的2016年相比，还跌去了7%。这就是这几年无学区 老房子的常态。

低总价次新房的情况稍微好点，不过无论是对比上海大盘，还是房贷利率，也都是涨了个寂寞。松江的绿地海珀佘山，68平米两房高区，最新成交价246万，对比4年前的217万成交价，年化收益率3.3%，连4.6%的首贷利率都跑不过。

宝山月浦这种听都没听到过的超级远郊，有一个叫做宝华北岸郡庭的小区——89平低区三房，从上一轮最低点的225万起跳，四年半过去涨到了254万，年化收益率2.9%，堪比公积金贷款利率的水平。

低总价的房子涨不动，本质在于背后购买力的问题——高于500万总价的房子，一般都是置换为主，购买力取决于已有资产和贷款能力，过去几年，货币放水放了不少，资产增值、信贷宽松，对于改善和豪宅客群是有利的。但由于经济增速下行，真正靠工资攒首付、还贷的人群，收入并没有明显提升，而这部分人，才是500万以下总价的主力购买人群。特别是三价取低以后，连正常的3.5成首付都成了奢望，刚需就更加啃不动了。收入涨不动、贷款贷不出，还要冲进去买房？臣妾做不到啊！

03 “本质”

​话都到这了，我们再讨论下这个话题：既然上海大多数房子的价格表现并不好，那么为什么总感觉房子在不停地涨呢？很简单，因为房子不是同时间一起涨的——不同时期有不同的房子在涨，周期轮动就会让各种各样的房子“上头条”。2020年，由于公民同招、民办摇号政策催化，叠加入学人口高峰，学区IP的发酵，导致学区房开始领涨，比如张江、大宁、春申等。张江的汤臣豪园二期，就是2020年学区次新房涨价急先锋、从8万到14万，涨价幅度非常明显：

2021年上半年，在学区房带动和放水刺激下，非学区的次新房也开始上涨，代表是瑞虹新城、老西门、武宁、徐泾等。普陀武宁的新湖明珠城，2020年基本没涨，2021年才开始主升浪，涨幅同样很高：

而2022年的主线则是豪宅，背后是信贷放水 供应不足 经济下行，资金避险的需求非常旺盛。豪宅从2021年底开始上涨，核心区豪宅一年的整体涨幅基本达到了50-60%，比如翠湖天地三期从14万涨到了22万，绿城黄浦湾从13万涨到了19万，财富海景花园从11万涨到了18万，嘉御庭从13.5万涨到了20万。高涨幅豪宅的代表，翠湖天地：

而从今年开始，尤其是6月解封后，豪宅又涨了20%以上，因此从周期的角度来说，最近的豪宅行情其实是疫情前火热行情的延续——不同时期，不同的因素会导致不同的房子在涨，而人们会习惯性忽略其余不涨的房子，这就是所谓的：「幸存者偏差」学区焦虑上来的时候，学区房涨，而占绝大多数的非学区房就没什么动静；信贷放松的时候，次新改善房涨，而占绝大多数的老公房就没什么动静；板块轮动时，洼地板块在补涨，比如武宁、南京西路、新华路、江桥等，人们就会忽略已经涨过的春申、张江、碧云。而今年豪宅继续大涨，但豪宅顶多也就占到了全上海成交量的2%，虽然剩下98%的房子动静不大，但还是给人一种持续在涨的感觉。另外，也不得不提一下自媒体时代，各种为了流量而制作的话题，也让人有种每天行情都很火热的错觉。毕竟《XX天地单价突破XX万，创历史新高》的热度，肯定比《本月上海90%的房源表现平稳》要高得多；《3000万豪宅新房当日售罄》，也远比《80%的人只买得起500万的房子》来得劲爆。

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​04 “写在最后”
而最近上海9月成交数据的出炉，也给楼市行情泼了波冷水。9月上海二手房成交量约1.8万套，环比8月继续下跌。

从历年数据看，凉爽的9月，成交量往往是比炎热的8月要多的，除了行情极差的2014年、2017年，波动较大的2016年，以及受三价取低影响的2021年，9月成交量会比8月低。因此从8月、9月的成交量关系来看，9月1.8万套的成交量并不算好。成交量下跌的主要推手，其实还是300万以下总价的刚需房，目前的这点新政刺激影响不大，三价取低、利率高企下的上海楼市，观望情绪浓厚：

而虽然1000万以上的房源在9月的成交还是比较活跃，但随着新房的持续超量供应，“卖房打新”越来越多，改善房的成交基本要靠降价才能实现。

像下图中介的说法，以后会越来越多，1000万以上的房子，接下来的日子也不太好过。

之前火箭哥分析过，因为上海打新的房东不少都是满五唯一，其他的也多是1%的个税，因此一年内买卖房子免个税出台，对于市场的刺激力度非常有限。

因此，上海接下来的行情，其实不难猜。

如果没有新的利好政策出炉，那么会一直维持目前的成交态势，刚需房由于没有上涨预期，购买力恢复乏力，会继续缓慢萎缩，而改善房也会受新房冲击，大幅降价才能成交。

现在的市场，给我的感觉特别像2018-2019年的状态，静态平稳，慢慢积蓄能量，这段时间反而能让人静下心来好好挑房子，而不是被房子挑：

就让我们好好享受这段平静期吧。