万科黄埔新城位置图（万科黄埔新城客观评测）
万科黄埔新城位置图（万科黄埔新城客观评测）首开的1期分别为阅海、观澄两个组团，共4栋4、周边城市界面比较差，大货车城中村等等显得周边杂乱，板块价值的兑现需要一些时间等待。1、从配套来看，项目自带的商业、教育资源就已经十分完善。不得不说，万科在配套先行这方面，还是做得比较好的。我去踩盘的时候已经看到商业中心在施工状态，尤其是学校，据说自身配建了11所公办学校，其中就包含有6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中。2、项目的位置比较尴尬，跟地铁站有点距离，而且属于黄埔的边缘，与增城新塘仅仅一个地铁站之差，新塘标杆一手盘品秀星图还是2字头，如果4万入手黄埔新塘交界的南岗板块，而且是这种天量供应的超级大盘，个人感觉有点偏贵。3、实用率比较低，不算赠送面积的话，实用率在71%左右，产品力一般，小的93m²户型看起来客厅很窄。
调研了一个最近很有争议的楼盘，万科黄埔新城，也是黄埔区最大的旧改项目。说它有争议，是因为旧改本身就自带流量，再加上它的体量很大，位置又有点尴尬，3.5-4.3万的吹风价很难不让人去讨论它的价值匹配问题。
趁着五一假期有空，我跑去项目现场看了看。去的那天刚好倒春寒，天气又冷又下雨，很多人都选择窝在家里不出门，然而售楼部却人山人海，客户多到销售都接待不过来，跟外面冷清的气氛形成了很鲜明的对比。
根据销售介绍，项目一共规划有11期，一共有5个户型，75-143m²三至五房，都是46层的超高层，目前首推的是一期，是项目里面最靠近小区大门和商业中心的几栋。
说说我的几点感受吧：
1、从配套来看，项目自带的商业、教育资源就已经十分完善。不得不说，万科在配套先行这方面，还是做得比较好的。我去踩盘的时候已经看到商业中心在施工状态，尤其是学校，据说自身配建了11所公办学校，其中就包含有6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中。
2、项目的位置比较尴尬，跟地铁站有点距离，而且属于黄埔的边缘，与增城新塘仅仅一个地铁站之差，新塘标杆一手盘品秀星图还是2字头，如果4万入手黄埔新塘交界的南岗板块，而且是这种天量供应的超级大盘，个人感觉有点偏贵。
3、实用率比较低，不算赠送面积的话，实用率在71%左右，产品力一般，小的93m²户型看起来客厅很窄。
4、周边城市界面比较差，大货车城中村等等显得周边杂乱，板块价值的兑现需要一些时间等待。
首开的1期分别为阅海、观澄两个组团，共4栋
项目分11期开发，体量之大，其实看沙盘就能体会到，是一个总占地面积超过570万m²的超级大盘。看房的时候销售拿出iPad给我看了一张规划图，里面规划了一堆商业和学校，光听介绍都感觉要记不住，仅仅综合商业，社区就规划建设超过100万m²。
产品方面，首推的4栋楼，分别是阅海组团的1#、4#以及观澄的1#、2#，分别是93m²三房两厅两卫ABCD户型、123m²四房两厅两卫A户型，143m²四房两厅三卫AB户型，属于刚需偏改善。
项目每一个组团里面都有独立的公园和泳池，户型方面设计得中规中矩，没有什么槽点，也没有什么特别的优点。其中阅海组团首推的1#、4#是4梯8户的，均为93m²的三房户型，但分ABC四个不同的格局。
刚走进样板房的时候，93m²给我的感觉整体面积有点小，客厅视觉很窄，不过销售说项目的实用率只有71%，要算上增送面积才有80%以上就明白了，93m²也就是实用可能只有66m²左右，那也就难怪看起来显小了。
93m²户型的整体都是中规中矩的，最大的亮点应该是三开间朝南和全景飘窗跟一体化客餐厨，几个户型之间的最大区别在于朝向。有意思的是我在踩盘的时候，在阳台看到了正在施工的商业综合体工地上有一户很倔强的钉子户，被项目铲到好像一座围起来的城堡，不知道如果里面还有住人的话，每天是如何出入的。
而观澄组团的1#、2#，推出的户型相比阅海组团的选择性更多，除了93㎡三房两厅两卫、122㎡四房两厅两卫和143㎡四房两厅三卫，主要都是大户型，3梯5户实用率更高，居住起来舒适度会高一些，是标准的改善型户型。
观澄93㎡的D户型是北向，格局方面跟阅海组团的ABC户型差别不大。而123m²的四房两厅两卫户型有约6.3米的宽景阳台，阳台可望公园，样板房展示时还把客厅旁边的卧室打通，整体空间感更强，南北通透，而且三卧室朝南，通风采光比较好。
其中143m²的A户型是南北通透，双阳台设计，可望社区中央公园的四房两厅两卫格局，也是我们常说的飞机户型，是比较实用的一种户型设计。
B户型则拥有约7.1m的宽景阳台，望花园无遮挡。143m²AB两个户型对比，A亮点在于南北通透与三卧室朝南，B户型则胜在双套房皆为南向，景观望花园无遮挡。
周边环境略显杂乱，交通也是硬伤
万科黄埔新城北靠黄埔东路，西侧是开发大道，楼盘处于地铁13号线夏园站和南岗站之间，不管从哪个站出发到项目，步行距离都要1km以上，而且黄埔新城是大盘，还没算上从组团到项目门口的距离。另外，温馨提示一下，上下班高峰的黄埔大道不是一般的堵，如果想选择自驾通勤的，建议慎重考虑这个楼盘。
虽说项目是位于黄埔，但如果说它是老黄埔板块，个人感觉有点牵强了，毕竟已经是黄埔区的边缘了，地铁13号线坐一个站就到了增城新塘的沙村。
除了交通是硬伤之外，城市界面也是被诟病的。众所周知，黄埔区是工业大区，尤其老黄埔以东，聚集了很多货运码头和工厂，路上都是大货车，泥头车，加上黄埔区正在进行大型旧改，所以给人感觉烟尘滚滚，环境杂乱。
值得注意的是，黄埔新城虽然规划很好，但是整个项目体量太大，开发的周期也很长，这意味着等整个规划落地需要一段时间，期间业主可能要忍受项目施工带来的干扰。
与增城一站之隔，吹风价3.5-4.3万
项目所在的南岗板块距离新塘很近，踩盘当天我从家门口打了个车，车费20来块就直接到项目门口了，坐地铁的话，就是几分钟的事。目前新塘最热门的一手楼盘品秀星图也就2.8万左右，如果项目开盘价不到4万，个人觉得黄埔这个姓氏还是值得的，而且销售也说了，项目开盘可能还会惊喜价，说不定会低于吹风价开盘。
这个项目值得什么人买？
大城的最大优势就是自身的配套，商业学校等等都不用担心，如果对公交出行没有太大依赖，又看不上新塘的，黄埔新城是一个不错的选择。但仅限于自住，如果想要投资就要慎重考虑了，参考广州的几个大城，像亚运城、祈福新村和碧桂园凤凰城，涨幅都是比较低的。而且因为项目本身体量也很大，后期如果想出售转手，竞争会很大，卖起来就没什么优势，相对也会比较难，溢价空间也会有限。
新房咨询师六一点评：
黄埔新城这个项目缺点很多，比如体量太大、首开组团地铁远、周边面貌差、发展速度慢、全部超高层、户型实用率低......真正的优点我觉得只有一点：万科！
万科在学校引进、商业运营、配套落地方面的表现算是比较亮眼，这也是万科相比入住率高的主要原因。超级大盘价格难涨出手难的原因主要是放盘量大，相互踩踏。黄埔新城相比于其他几个超级大盘，距离市区、周边接盘能力、物业维护等方面会有优势，后续出手相对容易些。
黄埔新城不适合纯投资。对于周边自住人群，黄埔新城在文冲以东还是很能打的。
对于其他5/13号线沿线400万预算上下，考虑上学，或者计划转手时间8-10年以上的也是可以对比的。
当然同价位还是有不少选择的。注重面貌，发展现状好的，可以对比科学城。通勤近珠城海珠，的番禺比如创新城、客运站板块也是可以对比的
雪球：
我个人觉得，广州东边的极限是城市之光了，再往东的话，越接近增城，以后二手房流通越难，也就是说，投资价值越低。
总的来说，盘的规模大，黄埔与增城交界，发展空间有限，周边的环境很难看到短期内会有好的改善。
适合的人群，是一定要买新房的，总预算不高的家庭居住，小孩需要读书的，需要依靠地铁通勤天河的买家。
投资的朋友，建议慎重考虑。
单身的朋友，也建议慎重考虑，因为这预算能在市区买个二手商品房两房，可能会是更好的选择。假如要结婚的话，想卖出这里换房估计涨幅不会太理想，供应量也会挺大的。
当然，前提还是要看价格，考虑到实用率低，如果北向3.5~3.8单价，南向3.8~4万单价，我个人觉得可以接受。
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