融创九樾府小户型二手房（小万探房08期）
融创九樾府小户型二手房（小万探房08期）这让我想起之前和一位在住建局工作了近30年的老领导的谈话。也有部分购买了观山湖区房产的老贵阳员工。但是很少住在里面，要么就是没装修，要么就是出租，甚至空置，偶尔加班太晚了就在这边将就一晚。可能在老贵阳人眼中，没有所谓的双核心城区，只有老城区和其他城区。而关于买房这件事，在很多老贵阳的心中，买房就应该买老城区，至少应该要住在老城区。地产从业者也是如此。我们公司作为最早建设贵阳的地产公司之一，内部也有很多从事了房地产近20年的老贵阳地产人，他们见证且参与了贵阳房地产市场，比如现在的观山湖区。但是大多数老贵阳员工还是住在未来方舟、小河和老城区。
壹 | 01
记得前不久去探盘老城区某项目的时候，置业顾问在介绍项目区位时突然蹦出了一句“老城区才是永远的神”。
听她说完了整句话后，我木然的眼神在她身上停顿了两秒，但在她脸上我没有看到任何的尴尬，甚至嘴角轻微上扬。
我猜，这一定是一个老贵阳人。
可能在老贵阳人眼中，没有所谓的双核心城区，只有老城区和其他城区。而关于买房这件事，在很多老贵阳的心中，买房就应该买老城区，至少应该要住在老城区。
地产从业者也是如此。
我们公司作为最早建设贵阳的地产公司之一，内部也有很多从事了房地产近20年的老贵阳地产人，他们见证且参与了贵阳房地产市场，比如现在的观山湖区。但是大多数老贵阳员工还是住在未来方舟、小河和老城区。
也有部分购买了观山湖区房产的老贵阳员工。但是很少住在里面，要么就是没装修，要么就是出租，甚至空置，偶尔加班太晚了就在这边将就一晚。
这让我想起之前和一位在住建局工作了近30年的老领导的谈话。
我问她，“早些年您作为贵阳商品房的主要管理者和参与者，为什么没有投资金阳的房产呢？”
“当时不看好金阳，没有一点人气，晚上开车到金阳，鬼都看不到一个。而且家里在老城区有房子，也更喜欢老城区，就没有买”。如是回答。
于是，去年，她买了一套龙里某项目的别墅，总价123万，计划退休以后去住。
地产从业者况且如此，业外置业人群又何尝不是。
每每和老贵阳人聊天问到为什么坚持住在老城区的时候，“老城区样都有，很方便”的统一回答，让我一度怀疑这是贵阳市义务教育阶段的统一培训课程。
当然了，老城区情结，也是地产领域定义的地缘性客户。而地缘性客户一般受环境、配套和生活习惯影响。
老城区毕竟有贵阳市最有保障的教育资源、城市生活配套和熟悉的人，再加上住惯了低密大房子的人又怎么会喜欢拥挤的高层小三房。
但是当我们以现在的视角去回顾贵阳房地产的15年会发现，老城区情结引起的种种原因也让众多老贵阳人不仅失去了致富机会，还失去了拥有更好的居住环境的机会。
这也是很多老贵阳人现在只能”选择“在双龙置业的原因，因为如今的观山湖已经不是在被选择的角色了，甚至更多的是在筛选进入观山湖的客群。
老城区更不用多言，一直都在筛选进入的客群，除非选择二手老破小。
当然，情怀并没有对于错，错的可能是老城区长期以来优质及性价比项目的缺失，甚至没有。
长久以来，老城区的每一个品质和性价比缺失的新房项目都在鼓吹自己的省府路和十八中，但是老城区人民的多巴胺需要的一直都是品质和性价比的刺激，而非学校。
于是当双龙（实则龙里）的房开将“120万住进别墅”的广告铺满整个贵阳户外广告牌的时候，无房可买的老贵阳人终于还是无奈地交出了最后的子弹，给龙里县的经济注入了新的动力，可怜的是还没用上让人幸福的公积金。
九璟湾实拍
贰 | 02
老城区的置业难题历久弥坚，在贵阳，乃至全国。
说回贵阳的老城区楼市，倒也不是没有项目和产品，可能还是选择不够多 尤其是上文提到的品质和性价比项目。
老贵阳人原本就有自己的房产，基本都在老城区，况且位置都不差，城市配套就不说了，老城区范围不大，配套几乎通用。
教育问题也有保证，目前贵阳市的第一梯队公立学校几乎都集中在老城区范围内，四舍五入等于覆盖了整个老城区。
于是，市场的矛盾点就这样产生了。
在贵阳，客户买房最看重的学区问题，也是对房价影响最大的因素在老贵阳人看来根本不是事儿。户口原本就在学区范围内，完全没必要为学校的价值点去买单，况且这个价值点溢价还很高。
相较于学校，这些已经在没有电梯的“豪华老房子”里居住了几十年的老贵阳人更多的是想添置一套有品质的性价比房子，提升生活品质。
但是当他们走进老城区昂贵而又“鸡肋”，却因为学区的原因售价奇高的售楼部的时候，留给置业顾问的通常只有因为买不起或者看不上而离开的客户的背影。
当然，还有部分定价与社会主义核心价值观严重脱离的项目就不多赘述了，反正屁大点地方估计还要卖好些年。
当市场的矛盾点逐渐放大，且得不到解决的时候，矛盾点就成了一个机会点。
于是，最擅长降维打击的融创就在这样的机会点之下顺势推出了九璟湾项目，亮相贵阳老城。
当然，所谓的机会点只是呈现出来的市场状态，更多的是普通客户看不到的测算、定位、客研等背后的复杂工作所得出的可行性。
本期『小万探房』就用文字和图片带大家去了解位于南明河和小车河交汇处的融创在贵阳老城区的首秀九璟湾，给计划在老城区置业的读者一些建议，免得大家说我独爱观山湖。
融创·九璟湾效果图
叁 | 03
上面两段其实都是废话，干货现在才开始。
之前我在《干货又双叒叕来了，2021年贵阳最值得购买的项目清单 | 中》一文中是这么评价九璟湾的。
如果买房一定要讲究风水，那么被小车河和南明河环抱而生的九璟湾一定是老城区的性价比之选。
老贵阳人作为贵阳买房最挑剔的群体，对房子有着近乎变态的要求“金阳太远，其它区太偏，贵阳中心太贵，学校无所谓”。
于是，融创的九璟湾似乎刚好冲着解决老城区产品缺失的痛点而出现了。
区位方面，位于南明区太慈桥板块的九璟湾与喷水池直线距离3.5公里，河滨公园2.1公里，花果园购物中心1.5公里，甲秀楼3.3公里，火车站1.1公里，逸天城3.2公里，几乎可以做到15分钟车程可至整个老城区任意位置，配套无忧，40分钟通达整个贵阳城区范围内。当然，堵车的时候当我没说。
说到堵车，九璟湾项目的交通优势也很明显，项目被人民大道、解放西路和中环路三条城市主干道围绕，距离地铁3号线站点步行约10分钟，公交车站就不介绍了，几乎不用转车便可通达全城。
外部配套方面正如上文所说，15分钟可通达老城区任意范围，而在这个范围内几乎涵盖了衣食住行教育医疗等所有配套。
消费娱乐方面不管是花果园购物中心、甲秀楼大南门商圈、喷水池商圈还是火车站商圈都可以快速到达，就不做多余赘述了。
而至于项目所宣传的关于自然和人文方面的东西，除了家门口的南明河和小车河以外，其他的一概视作没有就完事了。
毕竟黔灵山和植物园这些摸不着也看不见的生态资源强行配套有点过分了。
真要装进来的话不妨大胆一些，直接把花溪公园和十里河滩这两个我很喜欢的公园也装进来，说不定我也会因为情怀交个定金。
8公里嘛，不算远，来回刚好可以凑个半马。
融创·九璟湾区位配套图
教育方面，九璟湾项目配建有一所幼儿园，小学按照划片区就读的规则应该就是南明小学太慈分校了，也是一所分校林立的学校，平常心看待就好了。
肆 | 04
说完了外部，说内部，看看九璟湾项目产品抗不抗打。
占地12.4万㎡的融创·九璟湾是位于南明区太慈桥的改善项目。整个项目建筑面积44.9万㎡，容积率3.39，绿化率30%，车位配比约1:1.37，这样的指标在动则容积率5以上的老城区来说已经很能打了。
整个项目的规划大致分为17栋住宅，其中7栋为超高层，10栋为二类高层（小高层洋房）。其余为底商金街与滨河商业街搭配部分配套建筑，效果图如下。
融创·九璟湾夜景效果图
九璟湾虽然定位是老城区的改善项目，但是价格却十分贴合刚需客户的预算，在性价比的基础上还充分考虑到了项目规划和产品设计。
超高层围合洋房的设计充分附和了南明河和小车河的景观，通过底层商业自然过渡到河湾，解决生活需求的同时又让建筑与自然和谐融合，让居住更有乐趣，一定是茶余饭后的好去处。（这一段最少价值20块，融创的朋友记得文末打赏。）
超高层几乎一览城市天际线，站在阳台看城市，繁华氛围扑面而来，夜晚观赏效果更佳，可参考索菲特顶楼的云尚餐厅观景效果（记得买35楼以上的楼层，视野更好，价格也不贵）。
效果插图·非贵阳
九璟湾整个项目的设计都以水和景为中心，住宅基本都做到了观城、观景和观水。
商业则分为两部分，16900㎡的金街以底商形式在住宅下方，小区业主可无间消费，后续估计主要是便利店和生鲜超市等满足日常生活所需的社区商业，便捷业主生活。
另外，与南明河距离仅10米的长达400米的6400㎡滨河商业街可能是贵阳市范围内最亲水的商业主题街了。先天的地域优势和自然优势完全可以成为贵阳夜经济的范本，期待在这个地方和我的几个九璟湾业主朋友喝一顿河景小酒。
而为了应对未来业主和外部人群的进入，规划环节对路线也进行了考虑和优化，以分散半岛的交通压力。
融创·九璟湾商业布局图
融创·九璟湾交通分析图
项目的高层楼栋都做了第三空间归心设计，用白话说就是架空层功能区。
设置常规的健身空间，儿童乐园和棋牌室这类的生活小功能，虽然谈不上亮点，但是不做一定是槽点，这一项可以不扣分。
景观方面，没有呈现就不做过多说明了，无非就是营销说辞中的几台几月，几横几纵，总之说辞的结尾都是告诉你以最终呈现效果为主。
但是这个项目的天然景观优势还是比较突出，所以只要稍微用点心，我想都不会差到哪儿。
此外，在项目的东北部，也就是两河汇流处还规划有一个8800㎡的全龄段的半岛公园。
设有篮球场、乒乓球台、建走道等运动设施，建议多做几个篮球场，最好是全场的。
当然了，融创完全可以开放思维，在这里打造贵州首个配有广场舞专用广场的住宅项目。让年轻人有球可打，老年人有舞可跳，听着音乐打着球，真带劲。儿子在打球，妈妈在跳舞，妈妈跳完了还可以把打球的儿子顺路逮回家。
这个设想太棒了。
伍 | 05
产品方面，我必须要@融创的客研，一直以来融创都以营销闻名业内，但其实营销背后的客研也非常强，只是由于没有冲在一线，不为人知而已。
尤其是在今年3月份我被融创委托的第三方调研机构线下调研以后，我更加确定了融创的产品总是深得客户喜爱的终极原因。
我理解为“走进市场，走近客户”，了解客户的真实需求，而不是在设计院的项目库里盲目的“学习”友商的同质化产品。
不讨论九樾府的交付问题，九樾府当时能够畅销全贵阳其实除了营销上的功夫，项目的规划和产品的户型设计也是居功至伟。
至少在现在还有不少读者在跟我说，“要是观山湖区还有九樾府这样的洋房产品就好了。”
九璟湾的产品同样能打，作为一个定位改善的项目，高层的入门户型便是115㎡的标准三房，其次便是135㎡的标准四房。
为了满足不同喜好的客户，融创把115㎡和135㎡超高层项目都做了两个版本的户型设计。
115㎡的三房产品采用了市面上主流的竖厅三房，主要区别在于主卧的位置。此外，两个户型都设计了生活阳台，保护了贵阳人晒衣服的优良文化。
融创给115㎡-D1户型的主卧设计了一个全开间阳台，并且与客厅阳台实现了连通，这样一个拥有超大落地窗的主卧任谁能不心动。
九璟湾115㎡-D1户型图
115㎡-D2户型则是一个同质化较为严重的产品，没有很强的凸出卖点，区别于115㎡-D1户型的点在于主卧的位置会有更强的私密性。
九璟湾115㎡-D2户型图
135㎡的四房产品则都采用了横厅设计，主要区别在于阳台的大小和功能的划分。
10米宽大阳台的135㎡-C1户型已经可以理解为主城大平层了，豪华感十足。当然了，这样的户型统一的问题就是动静不够分区，重心是打造功能更强的客厅，这样的户型主要缺点是隐私性和隔音较差，不过这也是目前市面上最常见的4房户型。
九璟湾135㎡-C1户型图
而135㎡-C2的亮点大概可以理解为是对C1缺点的互补，如果客户对于大阳台的追求没有很强烈，那么置业顾问可以顺势推出135㎡-C2户型作为一个很好的替补，避免客户的流失。
相较于恒大和万科的单一不可选户型，融创总是能给客户多元化的选择，大概这就是对“这一次，我全都要”的成年人的深度解读。
九璟湾135㎡-C1户型图
当然，九璟湾的户型虽然与市面上的产品有一定的同质化，但是好在融创巧妙地做了一些小心思，在户型上实现了弯道超车，不过其实超高层楼栋的缺点也依然明显。
尤其是梯户比，如果2梯4户是改善高层的标配，那一定要加一个总层高不超过30层的先决条件。
九璟湾这样一个定位改善的项目，洋房都给到了2梯2户，45层的超高层却采用2梯4户，着实会让人有点难受。
毕竟等待电梯是一个非常难受的过程，最后好不容易上了电梯又要在没有信号又停停走走的电梯里呆上几分钟，基本可以把我这样的手机重度依赖者逼得脚指头在鞋底上抓出一个四室一厅，两卫的。
梯户比这一点，真的非常不走心。
而小高层（洋房）作为九璟湾的利润产品，也是老城区的稀缺产品，融创没有吝啬。
不论是从规划还是户型，融创都给予了洋房绝对的倾斜。
当然，这样的产品对于客户的要求也不低，入门户型165㎡，进阶户型则是185㎡，这样的面积和单价，等同于设定了老城区洋房的门槛。
从整体的规划来看，九璟湾的洋房直面南明河的景观视廊展示面，洋房区域也是整个项目园林景观的主要打造区域，毕竟高层都在外围，只能视觉上蹭一下洋房的景观。
产品方面，洋房为东南朝向，采用了2梯2户，电梯入户的高规格标准。每一户都拥有独立的入户玄关，直接白嫖一个空间。
当然了，都买这个产品了，也不在乎这点小钱。
户型方面，不管是165㎡还是185㎡户型都拥有超大的景观阳台，户型功能分区几乎一致。
其中165㎡做了4房设计，突出亮点是除6.6米长的景观阳台外还有一个6米长的北向生活阳台，约29㎡的主卧搭配开间3.9米宽的开窗，直接就是一个功能齐备的套房。
九璟湾165㎡户型图
185㎡的户型可以理解为4 1房，其中一间2.4米宽的房间只能做书房或者多功能房。当然，其实我个人更倾向于直接整合到主卧，让主卧直接从套房升级成行政房。至于其余房间的尺寸也不必纠结，当面积来到185㎡，而且只做了4房，在布局合理的情况下，问题不是空间，问题是你的枪里有没有子弹。
当然，洋房同样有缺点，有以下几点：
①户型太大，单价偏高，对客户质量有一定要求，会阻碍部分洋房需求者和爱好者；
②高层与洋房没有形成独立区域，高层对洋房具有一定的干扰性，不过出于地形考虑，这也是不得已而为之；
③洋房与社区底商物理隔离不强，可能会对舒适性有一定影响。
陆 | 06
来到文章的结尾，通过上文的6000 文字阐述，项目的基本情况已经很清楚了，最后聊一下融创·九璟湾适合什么样的读者。
客群一：老城刚需读者，这部分客群包含新老贵阳人。
好的项目对于老城区客群的意义好比一场久旱甘霖，坚守的人还在坚守，而无可奈何的人已经去了远方。
九璟湾作为一个性价比改善项目，对于主城刚需客群真的诚意十足。尽管备案价略高，但是通过大礼包（FX）的形式不仅让客户可以轻松上车，精装高层11500元/㎡的实得价格也着实感人。
客群二：老城改善读者，几乎都是老贵阳人。
老城区的读者几乎都有自己的住所，等待只是为了更好或者更适合的项目。而之前价格已经严重与社会主义核心价值观脱钩的“豪宅”自然是“要不起”。
而对于住惯了大房子的老贵阳人来说，九璟湾的洋房基本可以作为终改来选择，一步到位。
客群三：投资类客户，省内外意向在筑投资客户。
贵阳是目前全国范围内限购最宽松的省会城市之一，四舍五入等于不限购。而贵阳的房价对于长三角和珠三角这些聪明钱来说就是价值洼地，再加上宜居的环境，近几年投资客还在不断地涌入贵阳。
而九璟湾在当下的老城区市场，几乎可以定义为最具性价比的项目。今明两年随着人民大道旁的项目先后入场开售，老城区的地产市场有望在明年和观山湖区并驾齐驱，届时，再想上车老城区可能会略微困难。
当然，作为一个独立到可以自己打疫苗的知识博主（自定义），我还是要说一些不太好听但很有必要的话。
九璟湾项目虽好，但毕竟是期房，融创·九樾府的交付问题历久弥新。再加上超高层相对建设难度较大，精装修细节和品质更是对客户和业主的责任，还是希望融创能够把品质把关好。
其次就是2024年的交房时间可能对刚需客户不是很友好，但这也是老城区项目太少的原因，哪怕华润、新城和龙湖的相继入场，交房时间也只会更晚。
最后，跟大家道个歉，最近确实比较忙，很难有连续的时间用来更新文章，所以发文很难及时，望理解和继续支持。
同时，下半年的市场行情已经十分清晰，正如我上月群发的资讯一样，下行趋势明显。
如果大家的目标项目不是畅销或者清盘项目的话，完全可以把买房节奏放缓，慢慢看，慢慢选，不用太担心价格的问题，下半年一定会有多个项目迎来上车好机会。
项目航拍视频也会如期发布，可以关注同名视频号或者通过文末二维码添加小万微信查看最终成品。
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