长租公寓爆雷房东怎么收回房子（长租公寓不断暴雷）

长租公寓爆雷房东怎么收回房子（长租公寓不断暴雷）先来看一下房客手中的转租合同是否有效。可以确定，在暴雷事件中，无论是房东还是房客均属于受害人。他们一个本本分分把自己的房屋使用权让渡出来只为收取一点租金；另一个也是老老实实交了钱就想有个安安稳稳能够生活的居所。但是，由于长租公寓公司中间进行了一轮收割，导致房东和房客利益受损。一个房子交出去了没法按期收租；另一个租金交出去了不能安心居住。所以，无论房东还是房客，都是这一事件的受害者。关键是，两个受害者并不是统一战线的战友而是剑拔弩张的对立双方、矛盾重重。既然矛盾不可调和，那就只能诉诸于法律。那么法律的天平会倒向谁，房东还是房客？总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。随着杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，长租公寓所引发的一系列问题，逐渐浮现在社会大众面前。大部分暴雷的长租公寓公司的商业模式都不复杂。第一步，长租公寓公司与房东签订租房合同，取得房屋的使

长租公寓不断暴雷，房东与房客谁是谁非？

原创 于世安 吴庚戌

自2017年以来，全国各大城市积极响应中央政府的号召，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一指导思想。一方面密集出台楼市调控政策打击炒房；另一方面大力促进房屋租赁市场发展。国务院九部委联合发文要求在广州等12个城市试点力推，广州率先打出"租售同权"，紧接着深圳、武汉等50多个城市出台政策力促租赁市场发展。于是，嗅觉灵敏的资本开始试水租赁市场，更有一帮嗜血大鳄开始在这个监管、规则都不健全的市场中兴风作浪。

2018年8月，"长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害"我爱我家前副

总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。随着杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，长租公寓所引发的一系列问题，逐渐浮现在社会大众面前。

大部分暴雷的长租公寓公司的商业模式都不复杂。第一步，长租公寓公司与房东签订租房合同，取得房屋的使用权，该合同明确承租人（长租公寓公司）具有转租权，期限较长一般为五到十年，房东同时提供房屋权属证书并出具授权文件。第二步，承租人开始对房屋进行一定程度的装修，这是关键一步。通过装修提升居住的舒适度可以更好更快的招徕租客更可以提升租金水平。也有人将房间布局重新进行分割，这样三室一厅可以分割成六室，提高使用效率。第三步，转租。将装修或分割后的房屋转租给次承租人（房客），收取房客的租金。正常的商业模式下长租公寓公司赚取的是租金差额，如付给房东的租金是每月2000元，而收取房客的租金是每月3000元，这中间1000元的差价就是利润。收了租客的租金，扣除盈余后支付给房东。这是正常逻辑，但那些暴雷的公司不是这么玩的。

公司暴雷也好跑路也好，最核心问题是公司资金链断裂、资金断流。而此时房子里的房客已经交了长时间（比如一年）的租金，房东却只收到了短期内（比如3个月）的租金，剩下大部分的租金都被长租公寓拿去做投资了或者骗走了。这时公司人去楼空、人间蒸发或者人还在钱没了，剩下的就只有房东和房客了。虽然万幸的是房子还在，但不幸的是房子的使用权只有一个，这样原本不相干的两个人，由于长租公寓公司的跑路而面对面撞在了一起，而且矛盾不可调和。房东没有收到租金当然想收回房子；房客却已经支付了租金要行使租客的权利。房东和房客，谁的权利更应该得到保护？

可以确定，在暴雷事件中，无论是房东还是房客均属于受害人。他们一个本本分分把自己的房屋使用权让渡出来只为收取一点租金；另一个也是老老实实交了钱就想有个安安稳稳能够生活的居所。但是，由于长租公寓公司中间进行了一轮收割，导致房东和房客利益受损。一个房子交出去了没法按期收租；另一个租金交出去了不能安心居住。所以，无论房东还是房客，都是这一事件的受害者。关键是，两个受害者并不是统一战线的战友而是剑拔弩张的对立双方、矛盾重重。既然矛盾不可调和，那就只能诉诸于法律。那么法律的天平会倒向谁，房东还是房客？

先来看一下房客手中的转租合同是否有效。

首先，《民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人于出租人之间的租赁合同继续有效；第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。也就是说，若承租人（长租公寓公司）与次承租人（房客）之间不存在超期转租，其二者签订的转租合同是有效的，在此期限内对出租人具有法律约束力。

其次，房客在房屋租赁过程中的审慎义务主要为审查转租人是否有权转租以及其转租权的期限。对于房客来说，转租人将来是否能够正常经营以及其转租权是否会被提起解除既不具有预测的可能性，也不具有控制的可能性。

第三，由于转租人（承租人）是一个以营利为目的的商业市场主体，房东在房屋租赁过程中除赚取房屋租金外还享有承租人（转租人）提供的服务，其应当清楚市场主体在运营过程中一定会存在商业风险，因此，房东与承租人（转租人）之间的房屋租赁应当认定为一种商事上的房屋租赁而非民事上的房屋租赁，其在一定程度上应当承担商事主体的经营风险。

第四，如果将房东作为一个市场主体应当承担的不可控的商业风险转嫁给他人，不符合市场经济的运行要求，将严重影响市场经济秩序以及交易的正常的秩序。

因此，房东在此期限内应当继续履行租赁合同的义务，其不能由于长租公寓公司的跑路就擅自收回房屋。房客在其合同约定的期限内仍然可以使用房屋，当然也需要按照其转租合同的约定支付房租。

问题的关键是，被长租公寓公司拿走的租金这个损失谁来承担，房东还是房客？

回答这个问题之前，我们需要先了解一个合同法的重要原则：合同的相对性原则。《民法典》第四百六十五条规定：依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。在上述事件中存在两份合同，一份是房东与长租公寓公司的租赁合同，这份合同的当事人是房东和长租公寓公司；另一份则是房客和长租公寓公司之间的转租合同，这份合同的当事人是长租公寓公司和房客。显然，两份合同的当事人并不重合，房东和房客也不是同一份合同的当事人，甚至可以说两个人之间没有合同关系。没有合同关系的两个人只能分别依据自己签订的合同去主张权利和履行义务。

根据上述原则，房客只要依据转租合同向长租公寓公司支付了租金，那么就应该享有在已付房租期间的房屋使用权；房东无权依据租赁合同就该房屋向房客要求支付租金，其租金的要求只能向租赁合同向对方——长租公寓公司主张，长租公寓公司无力履行或跑路的风险当然就由房东来承担。

当然了，以上文字为了论述需要而对现实中的长租公寓暴雷的现象进行了抽象话处理，针对一种简单、普通的模式进行了分析、论证，现实中的情形比上面要复杂的多也有很多不太一致的地方。所以本文观点只对本文所描述的情形适用，现实中的具体案件还需要根据租赁合同、转租合同的约定以及租金缴纳情况、长租公寓公司的经营情况进行个性化的刨析和研究，不可照搬本文观点。

本文作者：于世安、吴庚戌

于世安，法学学士、工商管理硕士，河南天基律师事务所执业律师、房地产和建设工程法律服务部负责人。2018年入选河南省PPP专家库，多年来为长垣市政府、原阳县政府、长葛市税务局、省工建集团、中交一公局第七工程公司、中建七局、永威集团、信友集团等党政机关和优秀企业提供法律服务。

吴庚戌，毕业于郑州大学法学院，河南天基律师事务所执业律师、房地产和建设工程法律服务部成员。