广州长租房解读（谁又没被房东涨过租）
广州长租房解读（谁又没被房东涨过租）xianpian（仙翩）将房租上涨的原因归结于自如、蛋壳等长租公寓项目在收储房源时便抬高收房租金，到未来装修完毕放租时租金必然会被提高。这名网友后来接受了媒体采访，称“自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来”。有料哥注意到，这一轮房价上涨话题的起源来自水木社区论坛，在该论坛的“房屋出租”板块中，一位网名xianpian（仙翩）的论坛用户发布了这样的内容：那么，房租究竟有没有“暴涨”？房租上涨的根源究竟是什么？在广州，租赁市场目前又处于怎样的水平呢？先来看看长租公寓企业的“大佬”们是怎么看待房租上涨的：网帖称资本炒高房租
文|有料哥
这几天，有关“房租暴涨”的话题成为热门。
在北京，“一年租赁被吃差价超过150亿元，50%以上房源进入二房东模式”的消息不胫而走，也令自如、蛋壳等长租公寓运营商被推向舆论焦点，一时间“资本炒热房租”“企业哄抬租金抢占房源”的说法甚嚣尘上。
对此，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
那么，房租究竟有没有“暴涨”？房租上涨的根源究竟是什么？在广州，租赁市场目前又处于怎样的水平呢？
先来看看长租公寓企业的“大佬”们是怎么看待房租上涨的：
网帖称资本炒高房租
有料哥注意到，这一轮房价上涨话题的起源来自水木社区论坛，在该论坛的“房屋出租”板块中，一位网名xianpian（仙翩）的论坛用户发布了这样的内容：
xianpian（仙翩）将房租上涨的原因归结于自如、蛋壳等长租公寓项目在收储房源时便抬高收房租金，到未来装修完毕放租时租金必然会被提高。这名网友后来接受了媒体采访，称“自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来”。
截至发稿时，这篇帖文在水木社区论坛上已经吸引了540多条跟帖。而在水木社区的房地产相关板块内，有关房租上涨的话题仍在被持续讨论。
长租公寓是否推高房价，业内看法不一，但在广州，同样的小区内，业主通过中介直接放租的价格水平，低于由长租机构收储并重新装修的房源价格。
几个月前，家住广州白云公园附近某社区的余先生注意到，同一层有一套房子开始装修，过了一段时间，他从一家长租公寓APP的房源中偶然看到了这套房子的信息，“他们的屋子是个100多平方米的三房，但是APP上面显示有四间房可以租，估计是把客厅给做了隔断”。
有料哥发现，该房源为合租房，其中两间屋子已经有人入住，剩下两间房的租金分别为1990元/月和1890元/月，“之前已经被租出去的屋子有一间是主卧，每个月要2500元，你说谁会在这么远的地方租这么贵的单间？”余先生有些不解。
从房源信息和余先生提供的先前价格可以看出，三间卧室加起来每月租金已经达到6380元，但根据链家官网提供的数据，该社区100平方米三房整套租金在6000元/月左右，因此该房源各房间如果全被租出，整套获得的收益将远高于原有水平。
你的房租涨了吗？
在过去几年里，房租到底涨没涨？不同的人或许会有不同的感受。
在广州越秀区杨箕村租房的小郝告诉有料哥，从2016年9月至今，她一直租住在杨箕村的一家长租公寓的次卧，“一开始是2000元/每月，到了去年9月时涨了250元，变成2250元/月，公寓管理员通知说今年9月的时候将会再涨50元”，这样算来，小郝的房租支出在两年内涨了约15%。
“主要是我就在附近上班，这里比较安全，所以就一直没换”，小郝认为自己租的房子价格确实有点偏贵，但还在承受范围内。但同样在杨箕租住的田先生就不这么认为了，他告诉有料哥，自己2016年下半年搬到杨箕，住了一年多，最后还是因为租金压力太大选择搬到番禺，“我租了个单间，每个月要3000多，实在是受不了”。
从两名受访者的反馈来看，他们所住的房屋租金确实在上涨。而相关的数据统计也支持这种体验。
经腾讯新闻整理后的中国房价行情网（由中国房地产业协会主办）数据显示，在全国主要大中城市里，成都和深圳的房租同比涨幅分别为30.98%和29.68%排在前两位，重庆、天津、合肥、贵阳等城市租金同比涨幅居前，北京以大约21.89%的同比涨幅排在第七，广州同比涨幅则在21.6%。
“此外，其实现在多数城市租金与售价的比值还很低，即使租金再翻一倍也不高，但租金又反映了人们收入的真实水平，而且是不带杠杆因素的”，中原地产首席分析师张大伟指出，这种情况下在租户们的整体感觉就会显得非常高，可对于业主而言租金带来的收入回报却并不高。
广州市场保持稳定
那么，广州租房市场的行情又如何？根据合富大数据的统计，今年6月全市（不含从化）住宅租赁市场平均租金为49.8元/平方米/月。全市租金最高的区域仍是天河区，6月平均租金为75.8元/平方米/月，而增城、南沙则是租金较为实惠的区域，6月增城区平均租金仅22.1元/平方米/月，而南沙区6月平均租金为23.9元/平方米/月。6月广州租房市场交投活跃度比5月增长接近一成，部分受年轻租客青睐的板块，市场交投活跃度增长较明显。
尽管年中处于租房旺季，但广州的租金走势相对稳定。有料哥拿到的合富大数据显示，2018年上半年一房平均月租金为2951元/套，比2017年下半年微升0.6%；而两房平均月租金为3572元/套，与2017年下半年差不多；三房单位平均月租金，在2018年上半年录得4712元/套，比2017年下半年上升2.4%。
今年上半年，广州租赁房源成交主力价格区间在1500至3000元/月和3000至4500元/月内，成交占比分别为36%和31%，而这两个租金段的房源在2017年上半年的成交占比分别为34%和33%，变化不算明显。统计显示，广州租房市场需求依旧主要集中在两房和三房单位，据合富大数据显示，2018年上半年广州租房市场成交当中，两房单位成交占比稳定在37%，依旧是全市最热租的户型，而三房单位的成交占比则为31%。
进入7月，番禺、天河、荔湾是3000-4500元/月房源成交的热点区域，而天河也是4500-6000元/月以及6000元以上租价段房源成交较多的区域。海珠已经很少见到1500元/月以下租价段成交个案出现，但因为不同类型的房源均有分布，因此海珠租房市场在高于1500元/月以上各租价段的成交分布较为平均。
对于广州租赁市场的成交规律，合富研究院高级分析师梁燕明表示，一年内存在春节后、毕业季两大租房旺季，由于市场需求增加，这段时间租盘的消化速度也相对较快。“市中心部分热点板块，大部分租盘往往能在一到两个星期内就能找到租客承接。想尽快将空置物业租出的业主，基本会趁着此时市场需求较旺的时候将物业放租。但是到了8月后租房新增需求将减少，租房市场对房源的消化速度可能有所减慢”，梁燕明说。
房租变化的根源是什么？
市面上关于房屋租金变化的数据不少，有多家机构都在竞相发布，但张大伟认为，租房市场其实根本没有统一的数据，“从客观上讲，租赁不发生产权的变化，租房备案的比例也不高，所以租金到底租了多少钱，事实上只有签订合同的双方才知道，而中介和长租企业最多也只是掌握一部分成交数据”。
此外一些机构本身就有房地产业务，事实参与了租赁交易，“租金上涨对这类机构有好处，如果它们控制了多数房源，那么在发布这个数据的时候主观上很可能会推涨”，所以张大伟认为，现有的房租数据可能存在一定的误导性。
尽管业内专家都指出现有的租金数据并不能代表租赁市场的真实现状，但不论是公开数据还是有料哥此前向周围人士了解的情况，租金上涨成了事实上的“普遍现象”——几乎所有人都被房东涨过房租，更有不少因为房租原因被迫选择搬家。
多位业内专家均表示，房租上涨的根源其实还在于供需关系。
易居克而瑞广州首席分析师肖文晓告诉有料哥，影响房屋租金上涨的因素有很多，例如城镇化改造、人口流入、消费水平和通胀等，但近几年来多了两个新的变量，“一是热点城市限购、限贷等调控政策落地后，部分刚需购房者失去购房资格，转而继续租房，使得租赁市场需求增加；二是在租赁市场大发展的背景下，资本大量涌入，租赁运营商收集房源统一装修后出租，成本价也会被算在租金内”。
张大伟也表示，在北京等租赁热点城市，住房供需结构本来就紧张，部分长租公寓企业将这种紧张放大，与此同时市场可租房源并没有增加，而是多了一道关口赚取租金差价。“当下租赁市场超过一半房源已经被各种租赁代理机构垄断。最大的租赁机构已经控制几十万套房源”，从差价比例看，小部分房源甚至差价比房主所得还高。
“从房地产调控角度，租金的上涨比房价上涨影响更大，所以调控房价的同时，必须要调控租金”，张大伟说。
【策划】南岸
【撰文】葛政涵 许蕾
【视频】王良珏 实习生 林晓诗 方绍宸
【校对】叶剑华
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端 南方号~深度~粤有料
