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天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)目前的二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。相对于去年4月限购前的最高点,目前下跌幅度普遍在20-30个点,城六区降幅略低,环城四区和远郊区降幅更高,学区房相对坚挺,但跌幅也不小于10个点。天津楼市现状开篇之前,我想先讲一讲大家最关注的问题,天津楼市现在怎么样了,可以入场了吗?首先,我要告诉大家,天津的房价,已经实实在在的降了,而且,降幅还不小。

清明前夕,米宅北京团队在天津深度调研了四天。

这四天时间,我们走遍了城六区、环城四区、滨海新区、武清和宝坻,行程超八百公里,走遍了天津大街与小巷,深度触摸了这座古老城市的心跳和脉搏。

现在的我,敢说开始懂这座城市,可是,却不知如何下笔。

1

天津楼市现状

开篇之前,我想先讲一讲大家最关注的问题,天津楼市现在怎么样了,可以入场了吗?

首先,我要告诉大家,天津的房价,已经实实在在的降了,而且,降幅还不小。

相对于去年4月限购前的最高点,目前下跌幅度普遍在20-30个点,城六区降幅略低,环城四区和远郊区降幅更高,学区房相对坚挺,但跌幅也不小于10个点。

目前的二手房成交价基本上已跌回了16年9-10月份的水平。

这是目前天津二手房均价统计表

天津各区

二手房成交均价

和平区

4.6-6.4万/平米

南开区

3.1-3.9万/平米

河西区

3.2-4万/平米

河东区

2.6-3.2万/平米

河北区

2.7-3.4万/平米

红桥区

2.4-3.2万/平米

西青区

1.6-2.5万/平米

东丽区

1.7-2.4万/平米

北辰区

1.6-2.6万/平米

津南区

1.2-2.2万/平米

武清区

1.1-1.7万/平米

宝坻区

1-1.6万/平米

塘沽区

1.5-2.2万/平米

静海区

1.1-1.6万/平米

大港区

1.2-1.5万/平米

汉沽区

0.9-1.3万/平

但是,天津的楼市逻辑又与北京不同。

北京楼市在3月份已呈现止跌企稳的态势,不少大额资金已经开始入场,尤其在大家比较看好的通州等区域,二手房成交开始旺盛。

而天津,很抱歉,目前市场依然冷淡,没有看到任何回暖的迹象。

今年3月份,天津二手房成交7864套,成交均价为13192元/平米,同比去年3月成交量下跌近2/3,据链家地产统计,近3周以来,天津二手房市场供需量持续缩减,整体的观望氛围并没有改变。

大家期待的小阳春并没有出现,天津楼市,仍然没有复苏的迹象。

天津,北京,这两座相邻的超大城市,表面十分相近,实际又全然不同。

2

解读天津

再祭出这张天津地图。

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(1)

天津是一个典型的环状城市,天津的宇宙中心在和平区。

最优质的资源都集中在和平区,因此,和平区最贵,均价达到五万多。

环绕着和平区的,是南开、河东、河西、河北和红桥五区,这五个区都属于天津的中心区,但由于每个区自身承载的价值不同,价格又各有差异,但大部分都在2.2万--4万之间,我说的是二手房。新盘自然更贵一些。

中心区往外,是天津的第三环,环城四区,东丽、西青、北辰和津南区,这四个区目前的房价基本在1.3-2.6万元之间。

最外围则是天津的远郊区了,武清、宝坻、静海、宁河和蓟州区,目前房价在0.8-1.8万之间。

需要单独拿出来讲的是滨海新区,滨海新区所辖的塘沽原本是天津的老城区,和中心城区一直呈双核发展,后期,塘沽区与汉沽和大港区合并为滨海新区,成为天津发展的桥头堡和实验田。

天津的总面积有1.19万平方公里,根据官方数据,户籍人口1050万人,加上常住人口1600万人左右。

解放前夕,天津与北京的发展并驾齐驱,可谓不相上下。然而,后来的北京凭借首都优势一骑绝尘,成长为如独角兽一般的超级大都市,而天津则沦为了存在感最弱的直辖市,做为天津,自身的情愫是复杂而微妙的。

为了追赶北京,恢复往日的荣光,天津做了许多努力,其中最成功的就是开放蓝印户口,利用教育优势吸引了大量外来人口迁入,最终成为户籍人口超千万的大城市。

然而,成为超大城市,仅有人口是不够的,必须还要有经济的支撑。

在发展经济方面,天津政府做了很多的努力,大力建设滨海新区,在环城四区设立产业小镇以点带面各个突破,大力搞基建,设立天津自贸区,建设各类产业园、开发区、生态城和CBD等等。

天津政府的野心很大,诚意满满,起点很高。

然而,很遗憾,我很难看到它未来成功的可能性。

而且,天津代表着很多北方城市的过去、现在和未来。

3

天津的性格

解析一座城,离不开这座城市本身的性格特点。

深圳为什么成功,因为来闯深圳的人,绝大部分家境普通或贫寒,来到深圳,除了自己,一无所有,不拼就活不下去,你在深圳,看到身边的深圳人,眼睛里都写着两个字:欲望!

有了欲望,人才能破釜沉舟,城市才能不断前行。

而天津这座城市,写着两个字:满足。

天津人对自身,对这座城市,都充满了满足感。

来到天津,你会这现,这是一座慢节奏的城市。天津人习惯生活在狭小的城六区,迷恋于城六区的繁华、便捷,以及厚重的历史和文化。

在很多天津人看来,只有城六区才是真正的天津,出了城六区,那不叫天津,那是郊县。

因此,大多数本土天津人绝不离开城六区,和平南开河西对河北河东红桥,城六区对环城四区,环城四区对远郊区县,形成了一条完整的鄙视链。

天津人是没有离家闯荡的概念的,请大家回忆一下,你身边认识的天津人多吗?很少,或者没有,我们在一二线城市打拼,身边充斥着东北人、河北人、河南人、湖南人、山东人等等,但是没有天津人。

因为天津人觉得天津已经够好了,有吃有喝有玩,有亲人有朋友,有数不清的历史和文化。

至于教育,小学读本地名校,大学上天大南开,生在天津已是人生赢家,为什么还要去外地打拼?至于挣钱,够用就行,要那么多干嘛?“嘛钱不钱的,乐呵乐呵得了!”

任何事情都是双面的,天津人在享受生活的同时,也失去了锐意进取的精神。

在天津整体知足常乐文化的影响下,天津的发展节奏是不疾不徐,缓慢慵懒的。

这一点,我们从天津环城四区的很多小镇上可以看出来。

环城四区由于区域太大,天津政府没有足够的资金和能力同步推进发展,于是采用在各个点建立小镇,以点带面的方式进行开发。

北辰的双街镇、北仓镇,西青的张家窝、中北镇,东丽的华明镇等,都是小镇发展模式。

远离主城区的小镇,本该是职住一体的模式。然而,天津的小镇模式却是居住为主,生活配套基本齐全,产业配套却未能跟上。这就导致这些小镇充满着闲适、慵懒而惬意的居住氛围。

当我们驱车来到这些小镇,感觉时钟似乎都慢了下来。

看着道路两边优雅的仿欧式住宅,各色咖啡厅、甜品店和悠闲的人群,那一刻,突然觉得人生何苦如此打拼,为何不停下来在这里享受优雅的慢生活?

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(2)

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(3)

连我们这几个体验天津的异乡人都如此有带入感,更何况生活在天津的人们。

所以,多了一份满足,少了一份拼劲儿的天津人,在这个竞争的时代是吃亏的。

4

天津产业

天津是一座典型的工业城市。

多年来,天津利用其港口优势重点发展了钢铁、石化等重工业产业。但是,随着中国经济增速放缓,供给侧改革和去产能,钢铁、石化等高耗能污染产业受到明显冲击。

为解决日渐严重的雾霾问题,北京和环京大力推行的环保限产给了天津更致命一击。

2017年3月,环保部下发《京津冀及周边地区2017年大气污染防治工作方案》,要求重点城市加大钢铁企业限产力度,很多内容直指天津。要求天津对钢铁、铸造、建材、焦化等重点行业实施错峰生产,钢铁产能限产50%。

天津市统计局数据显示,去年全年天津钢材产量4374万吨,比上年下降50%。

同样,去年著名的天津GDP造假事件,挤完水分之后天津的GDP增速只有3.6%,下滑十分严重。

对于天津这样一个连年GDP高增长的城市来说,这是一个危险的信号,甚至有人发出了天津会不会是下一个东北这样的盛世危言。

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(4)

全国、天津、东三省GDP累计同比增速

2017年,一直每年都有几十万人口稳定增长的天津第一次出现了负增长,常住人口总量减少了5万人。

这其中,环保限产导致的大量中小企业关停,基建大量停工都有重要影响。根本原因还是天津经济自身对工业和固投太过依赖,转型难度太大。

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(5)

实际上,随着中国经济动能的切换,天津早已出现经济放缓的苗头,早年的北方重工业强市纷纷没落,包括东三省、唐山、大同等等。

为了适应改换经济跑道的需求,天津做出了很多努力。引进了高新产业,包括金融、互联网、信息技术、新材料等产业集群,然而效果却不尽人意。

我们在调研天津的路上,看到了大量的各类产业园,然而遗憾的是,空置率极高,这说明天津的产业转型并不顺利,持续发展动能不足。

天津未来的发展是让人忧虑的。

5

天津对标北京

做为相邻的两座大城市,天津与北京又全然不同。

北京做为独一无二的帝都,天然有着巨大的吸金能力,北京的独角兽企业占到全国半数,各类高新尖端产业云集京城,北京从来不缺资金和人才,十万加的房价仍然挡不住众多的接盘侠。

全国各地的人口源源不断涌向北京,直到这座城市患上了大城市病,再也无法容纳更多的人口,并开始严控人口,引进高端人才。

北京的五环内已发展极为成熟,基本不是靠政府的助力,更多是区域的自发延伸并成熟。

而天津呢?相形之下,天津实在很落寞。

天津的城六区只有区区173平方公里,只比北京三环以里的159平方公里略大一点。

北京出了三环直到五环都是成熟繁华区域,未开发地块极少,即使有,也是市政保留的宝贵用地。

而天津,出了小小的城六区,就一步到位进入了郊区,大片大片的未开发土地,让你想象不到你身处天津的近郊。

天津政府并非不想开发,实在是资金和人口的限制。

和北京相比,天津的吸金能力弱了不知多少个量级。

资金来不了,天津就想办法引进人口,蓝印户口是个重大创新,维持了天津人口多年来的高增长。

然而,蓝印政策带来更多的是人口数量的虚假繁荣。

很多北京、河北、山东人选择落户天津,为了给子女一个教育的保障。可是,真正来到天津居住生活的却极少。

绝大多数是落户天津,仍在原居住地工作。

很多蓝印人口选择等孩子高考时再来天津享受高考政策,或者等孩子初中高中时再来天津,而且很多是老人陪读,父母并不跟随,真正落户天津后举家迁居天津的占比并不高。

这就造成了天津户籍人口过千万,实际居住人口却远低于这个数据。

为什么会这样?说到底还是天津经济产业结构低端,以大量的工业和服务业为主,高新技术企业十分有限,北漂等人员在天津找不到高薪职位和发展空间,自然还选择留在北京工作,户口放在天津占位,最终还是把GDP贡献给了北京和其他城市。

为了解决这个问题,天津政府其实很拼。

在近郊和远郊区以点带面建设多个产业小镇,建自贸区,建各类高新产业园,然而,很可惜,效果并不理想。

为什么?

人口,还是人口。

你不要被狭小城六区的拥挤和繁华所欺骗,天津其实是个人口严重不足的城市。驱车驶出城六区来到近郊环城四区,你会发现到处都是宽敞的道路和稀少的车辆,人口密度之小令人吃惊。

也许你会说,这是天津的郊区,可实际上,在北京只是出了三环而已。

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(6)

在环城四区,这样的街景是常态

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(7)

清明小长假的第一天,东丽区的欢乐谷几乎没有人,这在北京完全不可想象。

6

转型艰难的天津

考察期间,我也在思索为什么北京和天津的户籍人口数据上相差不大,可实际差异如此之大的原因究竟在哪里?

综合衡量下来主要原因有两个,一是天津户籍人口有相当一部分并不住在天津,包括蓝印户口和近几年入户天津的人口;

二是天津吸引外来人口的能力和北京相比完全不在一个量级之上,如果天津的外来人口是500万的话,我相信北京至少是天津的四倍。

人口数量和质量上不去,很多发展规划就成了空谈。

于是,我们在天津看到了大量勉强维持或干脆废弃的各类园区。

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(8)

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(9)

人去楼空、凋蔽不堪的宝坻经济开发区

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只有大量办公大楼没有人的华明镇智能制造中心

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(11)

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(12)

偌大的东丽自贸区,随处可见的就是各类闲置的豪华商务写字楼

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天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(14)

所谓的武清高村科技创新园只是一座空城

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被废弃的东丽区产业小镇

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触目惊心的鬼城于家堡商务区,为了证明它的荒凉,我们的编辑献身说法。

此外,我们还看到了大量的烂尾楼和烂尾工程。

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塘沽区烂尾楼

天津城建与各个城市对比(一座大城的逆袭之殇)(18)

天津最著名的117烂尾楼

在天津的数天,看到几乎无处不在的各类凋蔽产业园和商务区,和大量的烂尾工程。我们真的很为纳税人心痛,太多太多的资金被扔进了这些无底洞,看不到任何产出,看不到任何盘活的迹象,无数空置的大楼就这么无声地站在这里,一年又一年,日渐残破凋零。

天津怎么了?

我相信天津每年高速增长的GDP,这些匆忙拍脑门上马的政绩工程,各类基建固投项目,占据了很大的份额。

产业概念有了,GDP上去了,政绩好看了,至于未来,就留给下一任收拾烂摊子吧。

好大喜功,推诿扯皮,层层批复,不作为,这不仅仅是天津,也是北方众多城市的官场模式,我们只是一个专注北京和环京楼市的公众号,就不再过多置评了。

天津,依然处在工业向高新产业转型的阵痛期,而且,恕我直言,短期看不到太多成功的希望。

即使在城六区,天津也没有成熟的CBD,商务写字楼主要集中于南京路、小白楼一带,既缺乏高新产业,更没有独角兽企业引领天津的产业转型,天津本土可提供的高薪职位十分有限。

7

落户天津

看到这里,也许很多读者会迷茫,天津经济发展不看好,那我还能考虑落户天津、置业天津吗?

我要说:能,为什么不能?

深圳、杭州经济发展强劲,但是房价你能接受,教育你能接受,水土你能接受吗?

抛开天津教育巨大的优势不谈,天津房价其实很低。

城六区大把老公房单价两万起,总价一百多万,只需首付几十万,就能给自己一个配套便利的家,给孩子一个良好的教育保障。

不要说在北京,就是在深杭这些城市也是不可想象的。

天津生活舒适宜居,是一座来了就不想走的城市。

天津众多如世外桃源般的小镇,生活安稳惬意。也许你在北京分分钟想的是奋斗,在天津却时刻在享受生活。

人生本无对错,选择奋斗未必就比选择安逸更高尚。

更何况,每年都有大量买房入户的北漂、河北人、山东人等等,和众多二三四线城市比起来,天津楼市一直有着强大的内在支撑。

我虽然不看好天津的经济转型,但是,天津的城六区、环城四区和武清区都各具特色,有着良好的生态结构,发展稳健,未来仍然值得期许。

环城四区做为紧邻城六区的近郊板块,环境优美房价低廉,每个小镇各具特色与风情,充满着宜居和人文的气息,无论是自住还是投资,环城四区都是非常值得关注的区域。

文章来源:米宅北京

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微信编辑:雨影晨新

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