福州安置房和商品房区别（福州这三个项目）

福州安置房和商品房区别（福州这三个项目）分析：对于项目而言，虽然是属于同个项目，不过地块被路网分割，在项目名上也做了区分，当然更多的影响还是在于楼盘的定位和设计上。颐景花园：76平米中层，挂牌价3.3W，总价254W地块三：保利天悦-颐海花园，定位安置房从目前挂牌来看，颐景花园给出的二手均价3.5W，保利天悦给出的二手均价6.5W，为了体现挂牌的差异，找了两套最大的差价房源：保利天悦：217平米高层，挂牌价10W，总价2200W

继续安置房话题，今天来盘点看看目前有哪些项目的安置房和商品房，二手挂牌差价接近一倍，以及这些项目的原因。

保利天悦

上一篇说到保利天悦豪宅里面有12套安置房，定位超200平米的大平层，对于项目而言，除了这12套外，当时土拍有三个地块，定位如下：

地块一：保利天悦-颐景花园，定位安置房

地块二：保利天悦，定位商品房

地块三：保利天悦-颐海花园，定位安置房

从目前挂牌来看，颐景花园给出的二手均价3.5W，保利天悦给出的二手均价6.5W，为了体现挂牌的差异，找了两套最大的差价房源：

保利天悦：217平米高层，挂牌价10W，总价2200W

颐景花园：76平米中层，挂牌价3.3W，总价254W

分析：对于项目而言，虽然是属于同个项目，不过地块被路网分割，在项目名上也做了区分，当然更多的影响还是在于楼盘的定位和设计上。

对于保利天悦的商品房，定位改善大平层，2T2的定位，部分楼栋还有西湖景观加持，在鼓楼区改善新盘断供的背景下，有了自身的优势，目前挂牌根据户型和楼栋差异也不小，虽然均价6.5W，不过价格低的基本都是118、141平米的户型，那些超200平米的户型，目前二手挂牌都超8W。

对于项目的安置房，颐景花园，社区只有两栋住宅，全部定位42层的超高层住宅，同时搭配小户型设计，两栋的总套数高达1089套，从备案的楼栋效果图，也可以看出这两个住宅的密度。

统计了一下两栋的产品分布，44、59平米合计623套，75-133平米合计466套，可以说多少有点这几年高层贫民窟的味道。

从两个社区的户型以及设计定位等比较也可以看出，虽然是同一个项目，但是在鼓楼区这样的核心区域，对于改善项目有了特殊的景观，以及供应的稀缺，导致改善盘有了更高的溢价。

而对于安置房，被定位成高层小户型集中营，居住体验相信并不会太佳，同时虽然是鼓楼区，不过也没有头部学区加持，所以让这个偏刚需的安置房，溢价能力偏低。

正是这样一来一去的差价，让这个项目的安置房和商品房，挂牌价差到2-3倍。

中海金玺公馆

位于五里亭的项目，之前也分析过项目的二手情况，项目配建一栋安置房，目前二手挂牌，安置房均价2.5W，商品房均价4.8W。为了体现挂牌的差异，找了两套最大的差价房源：

商品房：96平米中层，挂牌价5.18W，总价498W

安置房：89平米高层，挂牌价2.3W，总价210W

分析：对于项目而言，安置房和商品房是同一个地块，没有命名等差异，如果仅仅看挂牌，面积同样是90平左右，但是总价差了一倍。

对于商品房，位于五里亭能挂出破5W的单价，主要原因还是在于，当初项目在2018年上市，捆绑加价之后：4-4.2W。

由于较高的成本存在，目前的二手挂牌，大部分也是为了保本，所以被拉高。

当然项目卖到这样的价格，除了成本外，商品房主打复式，通过额外赠送，比如98平米，从户型图来看，套内能达到113平米，能做到较好的四房空间，也正是因为这个特殊的原因，变向的拉高了均价。

对于项目的安置房，跟上面的保利天悦-颐景花园非常相似，定位40层，417套的楼栋，面积75、89平米，公摊26%，通过数据也可以看出，这个安置房的密度以及未来的居住舒适度。

同时项目虽然是同个社区，但是安置房的入户被设计在社区之外，导致社区成了隔离状态，相当于安置房没有社区。

当然对于安置房最大的一点还是在于，目前无证挂牌，所以也一定程度压低了价格。

正是因为商品房靠着高赠送拉高均价，安置房靠着超高层 小户型 无证降低均价，这样一来一去，同样的造就了目前的刺眼挂牌。

融信双杭城

项目分多期，目前三期的别院也已经交房，与之前的商品房、安置房地块分离不同，三期是在同一个社区，可以用目前分栋安商房来形容，在这样的背景下，目前的挂牌同样差价不小，商品房均价4W，安置房2.7W。为了体现挂牌的差异，找了两套最大的差价房源：

商品房：108平米中层，挂牌价4.3W，总价478W

安置房：75平米中层，挂牌价2.5W，总价188W

分析：对于项目而言，由于和安置房是同个社区，所以从公区来说没有差异的，从社区的体量来看，商品房2栋、安置房5栋。

对于商品房，有复式也有平层，特色同样在于高赠送，比如108平米的平层产品，公摊23.4%，定位4房2卫，如果放在目前的新盘市场，不算少见，但是在当时依然稀缺，在高公摊的背景下，做出这样的产品，也是因为倒板存在。

与上面的中海金玺公馆类似，由于额外的赠送存在，一定程度拉高了项目的均价。

对于安置房，目前没看到备案信息，不过已经出现过多次新闻事件，由于其中两栋定位48层超高层住宅，从二手挂牌也可以看出，跟上述的安置房基本一样。

同时交房后，又传出了几个问题：

1、由于消防要求，室内存在消防管道，导致本来就2.75米的层高，仅剩2.5米

2、小区业主装修过程中，天花板一刮就“掉渣”，被质疑质量问题

3、部分楼栋的入户大堂宽度不足90cm

正是由于这样的一系列的问题存在，让这个安置房的挂牌也进一步被打压。

盘点总结

从上面三个特例来看，虽然都是早期地块配建安置房，不过按目前的安商房划分：

1、保利天悦：地块隔离

2、中海金玺公馆：社区隔离

3、融信双杭城别院：分栋安商房

三个项目的商品房，保利天悦由于定位改善产品，加上景观和区位供应，导致价格出现溢价，对于金玺公馆和双杭城，都是由于靠倒板高赠送，来提高均价。

同时三个项目的安置房，清一色都是定位超40层的楼栋，加上大量高密度的小户型存在，导致实际居住体验较差，当然还有一部分原因在于，目前大部分安置房都是无证挂牌，所以价格也会被打压。

正是由于这样一来二去的差异，让这些二手的挂牌出现刺眼的差异，不过目前这三个项目的商品房，除了保利天悦外，剩余两个项目，很明显会被拿来跟安置房做对比，由于当初成本问题，已经刺眼的挂牌，再遇上同社区的安置房低价，可以说想要真正成交也略显难度。

当然对于这些项目，目前可能还能找到一些特殊原因，不过对于这几年建设的安商房，届时交房之后，如果同样的出现较大的差价，假如没有过于夸张的差异，对于市场而言，商品房的高价能否被接受，很明显值得思考的。