上海房产投资区域分析唐镇（上海楼市唐镇和徐泾）
上海房产投资区域分析唐镇（上海楼市唐镇和徐泾）沪叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。提问：沪叔好，我是本地人，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？上海的学区房从来不是用公立、私立来区分的，而是看周边学校教育质量的好坏。私立学校也有自己的优势，比如生源好，师资好，可以超纲教学等等。其实如果小孩的成绩比较好，家庭实力也还行，完全可以送孩子去私立，而不用考虑什么学区房的问题。即使要买学区房也不要考虑菜小，这些房子的价值并不大。片区选择的话，可以看看产业潜力大的成片次新社区。提问：沪叔，你好，坐标上海，家里小孩要上学了，考虑购买学区房，有以下问题想要请教：一贯制还是双学区的呢？普小强初or强小普初？望介绍一下上海优秀学区！沪叔：你好，“上海民办强于公办”的想法深入人心，民办摇号新政的出现加
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，您好！上海工作，考虑到孩子的教育问题，想买一套学区房自住 投资，请问唐镇和徐泾两个区相比之下，哪个更具有发展潜力呢？公立学校和私立学校哪个更好？可不可以买菜小 牛中？
沪叔：你好，唐镇与徐泾镇都在外环，两个地方都有发展潜力。大虹桥的发展依托虹桥商务区，周边还有亚洲最大的交通枢纽 辐射长三角。目前，越来越多的企业正在将三角洲的总部搬迁至大虹桥，大虹桥因此接受了不少的福利。而唐镇则依靠为张江科学城做配套服务吸引了不少人流，主要是居住方面。目前，唐镇的二手房价格在5.9万，与徐泾相差不大，但是长线发展可能赶不上徐泾。从数据来看，徐泾的地价只会越来越贵。
上海的学区房从来不是用公立、私立来区分的，而是看周边学校教育质量的好坏。私立学校也有自己的优势，比如生源好，师资好，可以超纲教学等等。其实如果小孩的成绩比较好，家庭实力也还行，完全可以送孩子去私立，而不用考虑什么学区房的问题。即使要买学区房也不要考虑菜小，这些房子的价值并不大。片区选择的话，可以看看产业潜力大的成片次新社区。
提问：沪叔，你好，坐标上海，家里小孩要上学了，考虑购买学区房，有以下问题想要请教：一贯制还是双学区的呢？普小强初or强小普初？望介绍一下上海优秀学区！
沪叔：你好，“上海民办强于公办”的想法深入人心，民办摇号新政的出现加剧了家长们的焦虑心情，优质一贯制、双学区学校的说法近些年开始涌现，一贯制是家长的首先，毕竟能直升、确定性强；双学区也是比较推荐的。大家最有争议的地方，可能就在于是选择：普小强初还是强小普初，当然这两种选择各有利弊：前者小学时家长在校外要花更多时间培养孩子的学习习惯，跟上强初的节奏；后者普初虽然教学质量一般，但到校名额是优势。都是希望给孩子们最好的学习环境，能有一个美好的未来，具体应该如何选择还是要多跑多问。
提问：沪叔好，我是本地人，第一次买房，之前看了一些文章里面说得房率比较高的房子比较好，请问老师什么是得房率啊？怎么计算判断呢？
沪叔：你好，买房时许多人会关注得房率的问题，希望房子具有较高的得房率。得房率指的是可供住户支配的面积与每户建筑面积及销售面积之比。
公摊面积对于得房率的影响最为直接，公摊面积越大，得房率越低。而公摊面积又与房屋结构、楼体形式、楼盘形态以及赠送面积、公共活动区域等因素有关。房屋结构上，房子的梯户比越高，公摊面积越小，得房率越高。楼梯形式上，板楼的公摊系数小，得房率较高，塔楼则相反。楼盘形态上，楼层越高，得房率越低，得房率：别墅>多层>小高层>高层。赠送面积上，飘窗与阳台可以提高房屋得房率，而且一般不计入房屋建筑面积。公共活动区域上，区域面积越小，公摊面积也越小，得房率越高。
一般而言，低层低密度洋房得房率85%~93%，小高层住宅得房率为80%~85%，高层住宅得房率在75%~80%，购房者在签购买合同时，为了保证得房率，可以查阅建筑测量报告、最终设计图纸以及数据计算方法等资料，应要求开发商出示公摊面积数据，看是否与合同吻合，还可以在合同中约定公摊面积。如果购房之后，实际公摊面积与合同中面积不符，合同有明确约定的，可以按合同处理，如果没有明确约定，可以依照法律规定处理索赔。
提问：沪叔，你好，预算300万左右，想要买地段比较好的房子，用于投资，保值增值，请问该怎么买比较好呢？有哪些楼盘值得推荐呢？
沪叔：你好，300w总价在上海很难买到有价值的房子，在二线城市买房同样面临购房资格、水平削弱、无法形成规模的问题。
在没有上海购房资格的情况下，建议选择昆山花桥板块，相比之下在300w在五大新城买房并不能买到很好的房子，不如选择花桥板块有潜力。
总的来说，建议有上海购房资格就选择市中心学区房或者受核心区域带动的优质板块，或者部分人群可以选择滴水湖，没有上海购房资格则建议选择昆山花桥置业。
