快捷搜索:  汽车  科技

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)我们把20-29岁人口定义为年轻人,重点看过去十年年轻人的迁徙方向。不过,到底有多少是人口流动带来的增长呢?七普与六普南京各区常住人口数变动情况数据来源:南京统计局,我爱我家南京研究院制图可以看出,随着南京经济社会发展以及高铁、高速公路等交通网络快速发展,南京主城区人口规模减少,新城新区聚集效应明显,人口规模持续扩大,浦口、栖霞、雨花台、江宁4个区的七人普常住人口总量达469.43万人,比“六普”增加180.28万人。

上期,我们发布了《南京人口趋势研究① | 从人口增量趋势看南京楼市发展》,梳理了七普分县资料中南京人口增量的相关指标,可以看出南京常住人口一直都是稳步上涨,且常住人口中高质量人口规模可观。本期,我们继续关注七普分县资料,从人口流动相关数据指标,分析南京城市人口吸引力,以期研判南京租赁市场发展潜力以及房地产市场发展空间。

01 年轻人来了,中年人走了?

过去十年间,有的城市人口越来越多,有的城市人口则越来越少。当然,一个城市的人口增长,有的是人口自然出生带来的,有的是城市边界划分变动带来的,有的则是人口流动带来的。

根据2020年七普分县资料,在过去十年里全国有20个城市的人口增长超过了30%,其中人口增加最快的是城市是深圳,人口增长达到70%。而南京,人口同样也在稳定增长中。2020年七普数据显示,南京全市常住人口为9314685人,与2010年六普的8003744人相比,10年间南京增加1310941人,增长16.38%

七普与六普南京各区常住人口数变动情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(1)

数据来源:南京统计局,我爱我家南京研究院制图

可以看出,随着南京经济社会发展以及高铁、高速公路等交通网络快速发展,南京主城区人口规模减少,新城新区聚集效应明显,人口规模持续扩大,浦口、栖霞、雨花台、江宁4个区的七人普常住人口总量达469.43万人,比“六普”增加180.28万人。

不过,到底有多少是人口流动带来的增长呢?

我们把20-29岁人口定义为年轻人,重点看过去十年年轻人的迁徙方向。

通过城市数据团制作的城市年轻人比例变动情况表,我们可以看出:深圳和上海是年轻人增加倍数最大的两个城市,由于外来人口的增加,年轻人在总人口中的占比提高了一倍之多。北京、广州紧随其后,提高了80%以上。厦门、东莞、杭州、南京排名4-8位,年轻人占比提高了50%以上

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(2)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

年轻人趋向于大城市就业,那么到中年后是否会继续留在大城市吗?我们可以从“90后”的前辈“70后”们的身上看到一些端倪。城市数据团使用40-49岁人口做了计算,下图列出了20个年轻人流入最多的城市的40-49岁人口在过去十年内的变动率:

在年轻人迁入最多的城市中,珠海、成都、中山、杭州的40-49岁人口增长是最快的,这意味着在这些城市,人们不仅仅愿意来工作,更愿意在这个城市长久地生活下去;但是上海、北京、天津、南京和东莞的40-49岁人口却在过去十年间出现了负增长,这些城市的40岁后的人口出现外流,在一定程度上说明上海、北京、南京、天津等城市,年轻人增加的同时,中年人在被挤出

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(3)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

小结:以上数据以及城市间的比较可以说明,南京流动人口数量大、增长速度快。南京“七普”流动人口为265.18万人,省外流入人口134.85万人,省内流动人口130.33万人。与“六普”相比,流动人口增加了73.92万人,增长38.65%。年轻人是城市发展的活力源泉。南京对年轻人吸引力较大,作为新一线城市,南京对周边都市圈年轻人具有较强的吸引力,年轻人持续保持高流入。

02 高学历人来了,低学历人走了?

从2010年到2020年,中国的15岁以上人口人均教育年限从9.08年提升至9.91年,下表列出了人均教育年限位列前50名的直辖市、地级市或州、盟。其中,南京名列第6,虽然较六普下降一名,但南京平均教育年限仍保持较高水平。

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(4)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

而大学及以上学历占15岁以上人口比重的前五十名城市中,南京排名第二,仅次于北京。这说明南京人口教育程度大幅提高,人口素质不断提升。

南京常住人口中,拥有大学(指大专及以上)文化程度的人口为328.15万人,每10万人中拥有大学文化程度的由“六普”的2.61万人上升为3.52万人。南京15岁及以上人口的平均受教育年限11.76年,比“六普”的10.99年上升了0.77年。

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(5)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

高学历人口对城市发展的重要性不言而喻。将大学以上学历人口占比与人均GDP做数据分析,可看出“大学学历占比越高,人均GDP越高”的说法其实是有一定道理的,大学生向更发达城市集中,或者说大学生更集中的城市会变得更发达

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(6)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

将人口增长前五十名列在下图内,图中的柱状图列出了不同学历层次的人口的增加情况。可以看到,深圳市、广州市、成都市等地,四类学历人口同步增加,且大学人口增加最多。而在北京、上海、南京、天津、重庆等地,却出现了一种人口的“置换”:大量大学以上学历的人口涌入,但小学、初中、高中人口却减少了。

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(7)

数据来源:2020年七普数据,截图自城市数据团

实际上,南京高学历人口持续流入有其“先天优势”:南京有53所高校,每年应届高校毕业生人数就非常庞大,每年留宁、来宁就业大学生人数也较为可观。南京统计局数据显示,近年来南京新增就业参保大学生人数稳定增长,2021年新增就业参保大学生达到41.04万人。

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(8)

数据来源:南京统计局,我爱我家南京研究院制图

小结:以上七普数据说明,南京高素质人口保持持续流入,且人口流动中,高学历人口占比不断上涨,低学历人口不断降低,未来将为南京经济转型尤其是创新驱动提供更多动力。

03 年轻外地人持续流入,构成南京楼市主力

十年来,南京人口发展趋势发生深刻变化,人口总量保持稳定增长,人口流动活跃,集聚效应更加明显,这都将直接或间接的反映到房地产市场上

从近10年南京二手房成交客群来看,外地人一直都是市场主力军,且随着南京落户门槛的放宽,购买力仍在不断增加;从南京租客客群画像看,年轻客群始终是租房市场上的主力军,随着南京城市竞争力的不断增强,外地租客比例不断上涨……

① 二手房市场以外地人为主,省内苏北占比高

从客群户籍占比来看,2010-2020年南京二手房主要客群来源都是外地人,2017年以前,外地客群占比基本在60%左右;2018年以来,南京全面实行人才落户、积分落户政策,落户门槛不断放宽,让更多外地人拥有了购房资格,同时也吸纳了一部分外地人来宁就业安家,外地客群成交占比同比有所增加,2020年最新购房占比达64.4%

2010-2020年南京二手住宅客群户籍占比情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(9)

数据来源:我爱我家南京研究院

从江苏省内城市细分来看,在南京置业的客群以苏北人为主,成交占比最高的三个城市分别是:盐城、淮安、徐州,占比为5%左右;而苏锡常三市客群占比则明显较少,都在1.5%以内,其中苏州占比最低,2020年成交量仅占0.4%。

2010-2020年南京二手住宅省内客群占比情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(10)

数据来源:我爱我家南京研究院

② 中青年是主力,客群年龄段集中在25-40岁

从购房客群年龄分布来看,2010年前后主力买房客群是70后、80后,累计占比超7成;2015年左右,80后、85后已经成为市场主要购买力,占比明显增加;2020年,85后、90后成交占比分列前两位,80后排在第三位,95后客群成交量也有明显上涨。按买房当时年龄计算,二手房客群一直都是集中在25-40岁,其中以25-35岁为绝对主力,整体需求较为刚需。

2010-2020年南京二手住宅客群年龄段分布情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(11)

数据来源:我爱我家南京研究院

③ 30岁以下年轻人是租房主力,外地租客逐年上涨

从租房客群来看,30岁以下的年轻人始终是租房主力军,而从2010年到2020年,“年轻人”从80后逐渐变成如今的90后,乃至95后、00后。数据显示,2010年90后租客仅占比4.1%,到2020年占比已达22.7%,成为绝对的租房主力;2020年,95后租客占比已达21.3%,仅次于90后租客。

2010-2020年南京租客群年龄分布情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(12)

数据来源:我爱我家南京研究院

从2010年到2020年,南京租客中外地客群稳步上涨。随着南京市人才引进政策力度的加大,以及户籍政策的改革,外省租客群占比逐年上升,尤以距离南京较近的安徽籍租客群增长显著从2010年的占9.8%,到2020年的17.3%,增长近1倍

2010-2020年南京租客群户籍分布情况

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(13)

数据来源:我爱我家南京研究院

综上,从六普到七普,南京人口特征发生明显变化,从前篇的人口规模到本篇的人口流动, 南京人口趋势各指标大部分呈向好发展:常住人口、年轻人占比、高学历人群、人口流入等各项数据指标均在全国排名靠前。相应地,南京二手房市场和租房市场的客户画像中,外地人、年轻人构成南京楼市的生力军。其中关联,不言而喻。未来南京市场空间如何,人口发展指标与数据也已经给出了提示……

南京楼市未来发展趋势(南京人口趋势研究②)(14)

*说明:本文仅代表作者个人观点,不代表所在机构立场,仅供分享交流,不作为任何投资、购房导向!

猜您喜欢: