南京楼市未来发展趋势（南京人口趋势研究②）

南京楼市未来发展趋势（南京人口趋势研究②）我们把20-29岁人口定义为年轻人，重点看过去十年年轻人的迁徙方向。不过，到底有多少是人口流动带来的增长呢？七普与六普南京各区常住人口数变动情况数据来源：南京统计局，我爱我家南京研究院制图可以看出，随着南京经济社会发展以及高铁、高速公路等交通网络快速发展，南京主城区人口规模减少，新城新区聚集效应明显，人口规模持续扩大，浦口、栖霞、雨花台、江宁4个区的七人普常住人口总量达469.43万人，比“六普”增加180.28万人。

上期，我们发布了《南京人口趋势研究① | 从人口增量趋势看南京楼市发展》，梳理了七普分县资料中南京人口增量的相关指标，可以看出南京常住人口一直都是稳步上涨，且常住人口中高质量人口规模可观。本期，我们继续关注七普分县资料，从人口流动相关数据指标，分析南京城市人口吸引力，以期研判南京租赁市场发展潜力以及房地产市场发展空间。

01 年轻人来了，中年人走了？

过去十年间，有的城市人口越来越多，有的城市人口则越来越少。当然，一个城市的人口增长，有的是人口自然出生带来的，有的是城市边界划分变动带来的，有的则是人口流动带来的。

根据2020年七普分县资料，在过去十年里全国有20个城市的人口增长超过了30%，其中人口增加最快的是城市是深圳，人口增长达到70%。而南京，人口同样也在稳定增长中。2020年七普数据显示，南京全市常住人口为9314685人，与2010年六普的8003744人相比，10年间南京增加1310941人，增长16.38%。

七普与六普南京各区常住人口数变动情况

数据来源：南京统计局，我爱我家南京研究院制图

可以看出，随着南京经济社会发展以及高铁、高速公路等交通网络快速发展，南京主城区人口规模减少，新城新区聚集效应明显，人口规模持续扩大，浦口、栖霞、雨花台、江宁4个区的七人普常住人口总量达469.43万人，比“六普”增加180.28万人。

不过，到底有多少是人口流动带来的增长呢？

我们把20-29岁人口定义为年轻人，重点看过去十年年轻人的迁徙方向。

通过城市数据团制作的城市年轻人比例变动情况表，我们可以看出：深圳和上海是年轻人增加倍数最大的两个城市，由于外来人口的增加，年轻人在总人口中的占比提高了一倍之多。北京、广州紧随其后，提高了80%以上。厦门、东莞、杭州、南京排名4-8位，年轻人占比提高了50%以上。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

年轻人趋向于大城市就业，那么到中年后是否会继续留在大城市吗？我们可以从“90后”的前辈“70后”们的身上看到一些端倪。城市数据团使用40-49岁人口做了计算，下图列出了20个年轻人流入最多的城市的40-49岁人口在过去十年内的变动率：

在年轻人迁入最多的城市中，珠海、成都、中山、杭州的40-49岁人口增长是最快的，这意味着在这些城市，人们不仅仅愿意来工作，更愿意在这个城市长久地生活下去；但是上海、北京、天津、南京和东莞的40-49岁人口却在过去十年间出现了负增长，这些城市的40岁后的人口出现外流，在一定程度上说明上海、北京、南京、天津等城市，年轻人增加的同时，中年人在被挤出。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

小结：以上数据以及城市间的比较可以说明，南京流动人口数量大、增长速度快。南京“七普”流动人口为265.18万人，省外流入人口134.85万人，省内流动人口130.33万人。与“六普”相比，流动人口增加了73.92万人，增长38.65%。年轻人是城市发展的活力源泉。南京对年轻人吸引力较大，作为新一线城市，南京对周边都市圈年轻人具有较强的吸引力，年轻人持续保持高流入。

02 高学历人来了，低学历人走了？

从2010年到2020年，中国的15岁以上人口人均教育年限从9.08年提升至9.91年，下表列出了人均教育年限位列前50名的直辖市、地级市或州、盟。其中，南京名列第6，虽然较六普下降一名，但南京平均教育年限仍保持较高水平。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

而大学及以上学历占15岁以上人口比重的前五十名城市中，南京排名第二，仅次于北京。这说明南京人口教育程度大幅提高，人口素质不断提升。

南京常住人口中，拥有大学（指大专及以上）文化程度的人口为328.15万人，每10万人中拥有大学文化程度的由“六普”的2.61万人上升为3.52万人。南京15岁及以上人口的平均受教育年限11.76年，比“六普”的10.99年上升了0.77年。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

高学历人口对城市发展的重要性不言而喻。将大学以上学历人口占比与人均GDP做数据分析，可看出“大学学历占比越高，人均GDP越高”的说法其实是有一定道理的，大学生向更发达城市集中，或者说大学生更集中的城市会变得更发达。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

将人口增长前五十名列在下图内，图中的柱状图列出了不同学历层次的人口的增加情况。可以看到，深圳市、广州市、成都市等地，四类学历人口同步增加，且大学人口增加最多。而在北京、上海、南京、天津、重庆等地，却出现了一种人口的“置换”：大量大学以上学历的人口涌入，但小学、初中、高中人口却减少了。

数据来源：2020年七普数据，截图自城市数据团

实际上，南京高学历人口持续流入有其“先天优势”：南京有53所高校，每年应届高校毕业生人数就非常庞大，每年留宁、来宁就业大学生人数也较为可观。南京统计局数据显示，近年来南京新增就业参保大学生人数稳定增长，2021年新增就业参保大学生达到41.04万人。

数据来源：南京统计局，我爱我家南京研究院制图

小结：以上七普数据说明，南京高素质人口保持持续流入，且人口流动中，高学历人口占比不断上涨，低学历人口不断降低，未来将为南京经济转型尤其是创新驱动提供更多动力。

03 年轻外地人持续流入，构成南京楼市主力

十年来，南京人口发展趋势发生深刻变化，人口总量保持稳定增长，人口流动活跃，集聚效应更加明显，这都将直接或间接的反映到房地产市场上。

从近10年南京二手房成交客群来看，外地人一直都是市场主力军，且随着南京落户门槛的放宽，购买力仍在不断增加；从南京租客客群画像看，年轻客群始终是租房市场上的主力军，随着南京城市竞争力的不断增强，外地租客比例不断上涨……

① 二手房市场以外地人为主，省内苏北占比高

从客群户籍占比来看，2010-2020年南京二手房主要客群来源都是外地人，2017年以前，外地客群占比基本在60%左右；2018年以来，南京全面实行人才落户、积分落户政策，落户门槛不断放宽，让更多外地人拥有了购房资格，同时也吸纳了一部分外地人来宁就业安家，外地客群成交占比同比有所增加，2020年最新购房占比达64.4%。

2010-2020年南京二手住宅客群户籍占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

从江苏省内城市细分来看，在南京置业的客群以苏北人为主，成交占比最高的三个城市分别是：盐城、淮安、徐州，占比为5%左右；而苏锡常三市客群占比则明显较少，都在1.5%以内，其中苏州占比最低，2020年成交量仅占0.4%。

2010-2020年南京二手住宅省内客群占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

② 中青年是主力，客群年龄段集中在25-40岁

从购房客群年龄分布来看，2010年前后主力买房客群是70后、80后，累计占比超7成；2015年左右，80后、85后已经成为市场主要购买力，占比明显增加；2020年，85后、90后成交占比分列前两位，80后排在第三位，95后客群成交量也有明显上涨。按买房当时年龄计算，二手房客群一直都是集中在25-40岁，其中以25-35岁为绝对主力，整体需求较为刚需。

2010-2020年南京二手住宅客群年龄段分布情况

数据来源：我爱我家南京研究院

③ 30岁以下年轻人是租房主力，外地租客逐年上涨

从租房客群来看，30岁以下的年轻人始终是租房主力军，而从2010年到2020年，“年轻人”从80后逐渐变成如今的90后，乃至95后、00后。数据显示，2010年90后租客仅占比4.1%，到2020年占比已达22.7%，成为绝对的租房主力；2020年，95后租客占比已达21.3%，仅次于90后租客。

2010-2020年南京租客群年龄分布情况

数据来源：我爱我家南京研究院

从2010年到2020年，南京租客中外地客群稳步上涨。随着南京市人才引进政策力度的加大，以及户籍政策的改革，外省租客群占比逐年上升，尤以距离南京较近的安徽籍租客群增长显著，从2010年的占9.8%，到2020年的17.3%，增长近1倍。

2010-2020年南京租客群户籍分布情况

数据来源：我爱我家南京研究院

综上，从六普到七普，南京人口特征发生明显变化，从前篇的人口规模到本篇的人口流动， 南京人口趋势各指标大部分呈向好发展：常住人口、年轻人占比、高学历人群、人口流入等各项数据指标均在全国排名靠前。相应地，南京二手房市场和租房市场的客户画像中，外地人、年轻人构成南京楼市的生力军。其中关联，不言而喻。未来南京市场空间如何，人口发展指标与数据也已经给出了提示……

*说明：本文仅代表作者个人观点，不代表所在机构立场，仅供分享交流，不作为任何投资、购房导向！