未成年人房产抵押担保的法律效力（未成年人的监护人代理未成年人签订的抵押合同是否有效）

未成年人房产抵押担保的法律效力（未成年人的监护人代理未成年人签订的抵押合同是否有效）裁判文书：案例来源：最高人民法院（2015）民申字第766号民事裁定书，审判人员：王东敏（审判长）、方金刚、曾宏伟；裁判日期：2015年6月3日；聚法案例网（www.jufaanli.com）发布。争议焦点：再审申请人厦门明瑞达投资咨询有限公司因与被申请人福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀借款合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民终字第1172号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院依法组成合议庭对本案进行了审查。审查中，当事人就案涉抵押合同的效力产生争议。裁判结果：最高人民法院审查认为，1998年3月27日案涉抵押合同签订时，苏阳耀不满十周岁，属无民事行为能力人，苏阳京刚满十周岁，属于限制行为能力人。他们不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示，因为这种民事行为与他们的年龄和智力不相适应。上述二人的父母代替他

【裁判要旨】

签订抵押合同这种民事法律行为与未成年人的年龄和智力状况不相适应，未成年人的监护人代替未成年人签章让其承担抵押风险的行为，属于非为被监护人的利益而处分被监护人财产的行为，依法应当认定抵押合同无效。

未成年人的监护人代理未成年人签订的抵押合同是否有效？

——厦门明瑞达投资咨询有限公司与福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀借款合同纠纷案

争议焦点：再审申请人厦门明瑞达投资咨询有限公司因与被申请人福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀借款合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民终字第1172号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院依法组成合议庭对本案进行了审查。审查中，当事人就案涉抵押合同的效力产生争议。

裁判结果：最高人民法院审查认为，1998年3月27日案涉抵押合同签订时，苏阳耀不满十周岁，属无民事行为能力人，苏阳京刚满十周岁，属于限制行为能力人。他们不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示，因为这种民事行为与他们的年龄和智力不相适应。上述二人的父母代替他们签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效。

裁判梳理：根据《民法典》第三十五条的规定，监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为维护被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产；在作出与被监护人的利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。《未成年人保护法》第十九条亦作了类似规定。由上述规定可知，监护人处分被监护人的财产应当尽到审慎注意义务，行使被监护人的财产权利应当选择最有利于被监护人的方式，确保财产不能不合理地人为减少，除为被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产，这里的不得处分包括抵押被监护人的财产等。签订抵押合同这种民事法律行为与未成年人的年龄和智力状况不相适应，其监护人代替他们签章让其承担抵押风险的行为，属于非为被监护人的利益而处分被监护人财产的行为，依法应当认定抵押合同无效。

案例来源：最高人民法院（2015）民申字第766号民事裁定书，审判人员：王东敏（审判长）、方金刚、曾宏伟；裁判日期：2015年6月3日；聚法案例网（www.jufaanli.com）发布。

裁判文书：

中华人民共和国最高人民法院

民事裁定书

（2015）民申字第766号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：厦门明瑞达投资咨询有限公司。住所地：福建省厦门市思明区仙岳路473号601室。

法定代表人：廖云山，该公司总经理。

委托代理人：江帆，福建开元大同律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂。住所地：福建省晋江市陈埭苏厝。

法定代表人：苏奋强，该厂厂长。

委托代理人：薄守省，北京市求实律师事务所律师。

委托代理人：李国荣，北京市求实律师事务所律师。

被申请人(一审被告)：苏奋强。

被申请人(一审被告)：庄秀凤。

被申请人(一审被告)：苏奋真。

被申请人(一审被告)：苏奋勇。

被申请人(一审被告)：苏奋鸣。

被申请人(一审被告)：苏阳京。

被申请人(一审被告)：苏阳耀。

再审申请人厦门明瑞达投资咨询有限公司（下称明瑞达公司）因与被申请人福建省晋江市陈埭苏厝强达鞋塑服装厂（下称强达厂）、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京、苏阳耀借款合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2013）闽民终字第1172号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

明瑞达公司再审申请称：（一）一、二审法院认定案涉抵押合同无效属事实认定和适用法律错误。（二）福建省晋江市人民法院（2001）晋经初字第665号和666号判决与本案相似，法院判定抵押合同有效。（三）如果案涉抵押合同无效，责任应当由抵押人和主管行政部门负责，抵押权人没有过错，二审判令抵押人只需承担一半的赔偿责任没有事实和法律依据。（四）虽然在签订《最高额抵押合同》和《具结书》时苏阳京和苏阳耀系未成年人，由于有其法定代理人苏奋强和庄秀凤即他们的法定代理人为其做主，苏阳京和苏阳耀也应当要承担赔偿责任。明瑞达公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项的规定申请再审。

被申请人强达厂、苏奋强、庄秀凤、苏奋真、苏奋勇、苏奋鸣、苏阳京和苏阳耀提交答辩称：明瑞达公司的再审申请缺乏事实和法律依据，请求最高人民法院予以驳回。

经审查，本院认为：（一）关于案涉抵押合同是否有效的问题。1.根据1995年10月1日实施的《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十六条和三十七条之规定，两类集体所有的土地可以设定抵押权：一是乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；二是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘和荒滩等荒地的土地使用权。2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》也确认乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。同时还规定通过拍卖、招标或公开协商等方式取得荒山荒地等的土地承包经营权可以抵押。上述两部法律均规定集体所有的宅基地、耕地、自留山、自留地等土地使用权不得用于抵押。案涉担保合同签订在1998年3月27日，应适用当时的法律。2.根据本案已经查明的事实，案涉抵押房屋土地使用权属于集体所有的宅基地。其一，五份《居民建房用地申请表》的申请人均为该村的村民。其二，五份《居民建房用地申请表》的申请理由均系原有住房紧缺。其三，《居民建房用地申请表》的批准部门分别是当地的村民委员会和乡政府。3.没有证据表明案涉抵押房屋系乡（镇）、村企业的厂房。4.在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束，以约束债务人以将来建成房屋作为抵押标的物。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。债务人不履行配合义务，抵押权人只能主张违约责任。本案中，即使抵押人履行配合义务也不能办理房屋抵押登记，因为集体所有的宅基地使用权不能抵押，土地使用权和房屋分开抵押不符合我国现有的法律规定。5、福建省晋江市人民法院（2001）晋经初字第665号和666号判决对本案没有既判力。因此，明瑞达公司申请再审主张案涉抵押合同有效的理由没有事实和法律依据。

（二）关于二审法院判令抵押人只需承担一半的赔偿责任是否具有事实和法律依据的问题。1.本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿的二分之一”。2.中国工商银行泉州市鲤城支行作为专业的金融机构对案涉宅基地不能设定抵押以及在建房屋抵押预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果是明知的，对案涉无效担保合同具有过错。案涉担保人为了让家族创办的工厂能从银行借钱，可能不知道上述法律后果，但由于使用农村土地上建造的房屋设定抵押毕竟不是普遍合法的做法，在未弄清相关法律的规定之前就贸然签订担保抵押合同，同样对无效担保合同的签订具有过错。二审法院依据上述司法解释的规定判决抵押人应承担强达厂不能清偿部分二分之一的赔偿责任并无不当。3.案涉房产登记部门即使存在过错，由于其不属于担保抵押合同的当事人，明瑞达公司要求判决房产登记部门承担赔偿责任没有法律依据。因此，明瑞达公司认为二审法院判令抵押人只需承担一半的赔偿责任没有事实和法律依据的理由不能成立。

（三）关于苏阳京、苏阳耀是否应承担赔偿责任的问题。1998年3月27日案涉抵押合同签订时，苏阳耀不满十周岁，属无民事行为能力人，苏阳京刚满十周岁，属于限制行为能力人。他们不可能对签订房屋抵押合同作出真实的意思表示，因为这种民事行为与他们的年龄和智力不相适应。上述二人的父母代替他们签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为，应属无权代理，该代理行为无效。一、二审法院依据《中华人民共和国民法通则》第十二条、六十六条以及本院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》的通知第6条的规定，判决苏阳京、苏阳耀不承担赔偿责任并无不当。

综上，一、二审法院事实认定和适用法律并无不当，明瑞达公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项和第六项规定之情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：

驳回厦门明瑞达投资咨询有限公司的再审申请。

审判长 王东敏

审判员 方金刚

代理审判员 曾宏伟

二〇一五年六月三日

书记员 郑琪儿

来源：法学45度