大数据告诉你写字楼值不值得投资（写字楼还能不能投资）
大数据告诉你写字楼值不值得投资（写字楼还能不能投资）来自SOHO中国公众号但买卖，有买才有卖。潘石屹想跑，黑石要进。看一下当时披露：还有个头部玩家——SOHO中国时刻准备清仓旗下项目。黑石集团对SOHO中国的私有化并购一直沸沸扬扬，今年6月S黑石对SOHO中国发出全面收购要约，但最终收购被叫停。SOHO中国官网连“中国领先”的都玩不下去，那这么看写字楼确实不能投资。
写字楼还能不能投资？相信这是很多企业或个人投资时思考过的一个问题。
投资担心掉坑里；不投，又没有能投的方向，今天来聊一聊我们的看法。
如果大家搜索写字楼投资，除去开发商的推广外，相信90%以上都是告诫不能投资的。
网友分析
还有个头部玩家——SOHO中国时刻准备清仓旗下项目。黑石集团对SOHO中国的私有化并购一直沸沸扬扬，今年6月S黑石对SOHO中国发出全面收购要约，但最终收购被叫停。
SOHO中国官网
连“中国领先”的都玩不下去，那这么看写字楼确实不能投资。
但买卖，有买才有卖。潘石屹想跑，黑石要进。看一下当时披露：
来自SOHO中国公众号
“黑石是房地产投资领域的全球领导者，自 2008 年以来一直在中国投资写字楼、零售和物流资产。对中国长期经济前景充满信心的黑石寻求扩大在华投资。”
黑石加大中国投资是不言而喻的，黑石集团创始人苏世民新书《价值》发布时，高调开通了微博、微信公众号，并连线了高瓴资本张磊、万科集团郁亮等做宣传。
黑石业务分四大版块：房地产、私募股权、对冲基金、信贷，其中房地产1632亿美元，仅次于起家的私募股权业务。
12月10日，有消息称李嘉诚旗下长实集团将瑞银伦敦总部以12.5亿英镑（约人民币105亿）的价格出售给韩国国民年金公团和领盛投资管理。3年前，李嘉诚斥资10亿英镑收购了这一资产，3年后以12.5亿英镑的价格出售，一转手就赚取了2.5亿英镑，相当于。获得了25%的投资回报，同时三年的租金回报14%左右。
11月12日，马来西亚首富郭鹤年家族持有的嘉里建设拿下上海黄埔10幅城市更新地块，该地块总动迁成本超过200亿，预计总投资规模将近400亿元。项目总建面65万方，而其中就包括了近20万方的超甲级写字楼。
嘉里获取的上海地块
不管是准备跑步入场的黑石、持续加大投资的嘉里建设还是通过5 broadgate三年获利40%的长实集团显然不会这样认为。
这么看来写字楼不仅能投资，可能还是好生意。
写字楼到底是投资机会还是沼泽呢？
写字楼本质是生产工具，帮助企业成长并服务社会。而它价值与住宅、商铺、公寓等一样，来自租金回报和物业自身增值。而物业增值的基础是稳定的租金回报，长实出售瑞银总部就是明例。
说到租金回报，首先看看数据：
北上广深圳写字楼租金、空置率，来自戴行
从数据中我们看到：租金成长性低、空置率高。一线城市写字楼的空置率已高达20%，上海和深圳一度超过25%，全国的平均空置率则接近30%。
从这个角度看，写字楼投资是沼泽无疑了。
但大家回想一下，商铺投资会更好吗？从我走过的数十个城市，万达、吾悦等金街商铺鲜有生意红火的，一个朋友500万买的铺子，十年后400万脱不了手；社区底商也同样成片空置。
雪球截图
住宅投资会更好吗？房住不炒叠加生育率持续下滑，城市化尾声后住宅单边上涨的行情不在。而如果看租售比，住宅比写字楼、商铺只会更低。
所以，我们面临的问题是怎样才能找到好的投资机会。是告别快速增长后，投资回归了本来面目：
能不能投？
能投！
好不好投？
真不好投！
如果在资产配置时，个人或公司确有配置写字楼资产的需求和能力。讲两个有度团队作为从业者观察到的可行性方向。
地标建筑
第一是大宗物业持有，类似于长实、嘉里这样的企业，通过开发或收购获取城市核心区域的地标性建筑，运营策略上锁定优质企业形成稳定现金流。以西安为例，超甲级写字楼租金可达120元/平/月，按售价2万，回报率在6-7%左右，资金成本不断下移，未来4%以上可能都算良性回报，而且后期存在卖给保险、基金、证券化等退出方式。
西安甲乙写租金，来自仲量
第二种核心区域乙写物业。如果第一种是高富帅，第二种则是平民玩法。逻辑回归到写字楼本身是生产工具上。优质企业租赁商务区的核心物业，而承租能力较弱但数量众多的中小企业则会承担起去化其他物业的责任。
还是以西安为例，数量众多的乙写租金基本在50-80元/平/月，如果要求达到同样回报，则要求成本价控制在1万左右。乙写运营存在重要挑战：目标客户决定了租赁不及甲写稳定，租金水平决定了运营维护成本受限，较低的维护水平可能会带来楼物业价值迅速衰减。
写字楼还能不能投资？
但投资越来越是个技术活，是个系统活。以终为始，投时就想清楚运营和退出。
好了，这就是本期的分享，如有疑问，欢迎留言交流。
