无锡下半年新楼盘能买吗（围炉无锡唯一的双湖板块里）
无锡下半年新楼盘能买吗（围炉无锡唯一的双湖板块里）江南大学教授 庄若江无锡房地产协会副主席 杭卫▲渔港板块位置示意本期《围炉》高峰论坛聚焦无锡渔港板块，深度解读板块价值，前瞻高端墅区的未来潜力。从左至右：星语说房创始人 刘新宇
文/邓 娟
刚过去的9月里，太湖湾科创带是头号热搜词。
作为无锡深度融入长三角、构建环太湖城市群的“头号工程”，此消息一出立即撩起了无锡人的神经。
在这条473平方公里的“黄金岸线”中，渔港板块东接长三角、西连浙皖，可谓“左右逢源”！
▲渔港板块位置示意
本期《围炉》高峰论坛聚焦无锡渔港板块，深度解读板块价值，前瞻高端墅区的未来潜力。
从左至右：星语说房创始人 刘新宇
无锡房地产协会副主席 杭卫
江南大学教授 庄若江
云栖墅项目销售负责人 王志年
锡常楼市PLUS创始人 刘永利
锡楼总经理 张永田
NO. 1｜壹
在无锡，自城市中央核心区向西跨过大运河，沿着梁溪路到梅园，就有一处地方，它的西南两面都被梅梁湖包围，东面紧邻着蠡湖，在双湖交界处形成了一个半岛，这里就是渔港。
渔港，是无锡主城唯一一个占据双湖资源的板块。“唯一”就决定了渔港的土地底色，这里注定是俘获城市高端群体的“富人区”。
追溯近百年历史，从1917年杨翰西建造“横云山庄”、1927年王镜明建造“太湖别墅”，到1929年荣氏家族择址锦园，乃至近十年来无锡最具代表性的高端别墅太湖锦绣园......
渔港，始终扮演着“豪宅收割机”的角色。
▲横云山庄/图源网络
依山面水的渔港，奢侈地占据着无锡近80%的山水资源，5.5公里的黄金岸线，可谓是“真山真水真园林”。
我们以渔港为“圆心”，方圆2-5公里左右的范围内分布着：梅园、惠山公园、渤公岛、渔父岛、鼋头渚、影视城、十八湾、蠡园......
▲蠡湖湾/图源网络
无锡最精华的景观和人文资源仿佛都只是渔港的“配套”，这其中的湖居况味，历代偏爱于此的名人雅士应该最为清楚。
▲山水资源示意
结庐在人境，而无车马喧，这种长在骨子里的居住情结和渔港实现了完美对位。
今天，在地铁、交通、配套的多重加持下，半城半水的渔港更承载了无数买房人的居住理想。
以地铁2号线（梅园开原寺站）、环太湖路、渔港路为主构成了板块内四通八达的路网体系，无论是开车还是乘坐公共交通工具，都可以轻松到达河埒口万达、中山路、万象城等商圈。
▲商业配套示意
西有渔港立交，可接西环路、沪宜高速；东有梅园立交，接梁清路、快速内环，即便是到周边城市也都十分方便。
未来，随着高浪路西延线规划落定，城市环线正式补完，渔港板块的通达性和势能又将再上一个台阶。
▲图源网络
种种硬核加持，渔港在城市板块中扮演的角色越来越“头部化”，价值也正在被重估。
NO. 2｜贰
价值是价格体系中最本质的决定因素。
反观无锡房价格局，经开均价3.5w /平、雪浪均价3w /平，甚至在9月27日晚刚挂牌的地块中，城市边缘地带也开始生猛发力——钱桥起拍价9000元/平、阳山起拍价7127元/平、硕放起拍价8800元/平……
显而易见，又一次价值轮动来了，渔港的热度必然要随之而涨。不过，比起锋芒四射的太湖新城、惠山新城，渔港要来得更为“内秀”，素来也是以别墅区的形象低调存在。
如果说身为别墅区的渔港，是非富即贵；那么明天的渔港将会更加一墅难求。
从1994年至今，5道禁墅令让别墅产品变得越来越稀缺，随着政策全面执行到位，更将会从土地源头上切断供应。
▲禁墅令/图源网络
一面是板块价值抬升，一面又是政策红线限制，双重挤压让渔港和别墅的结合，变得弥足珍贵。
盘点渔港板块新房市场，在售墅类楼盘少之又少，承接着需求的二手房市场同步呈现出的是不断上涨之趋势。
可以预想，后续供应断档 现有存量不足 高端需求释放，明天的渔港恐怕不是“没钱买不起”，更是“有钱也买不到”！
显然，“断供款”云栖墅是最适合入手的，持有后基本可以坐等因稀缺带来的一波价值膨胀。
▲云栖墅位置示意
NO. 3｜叁
湖居别墅，既能住得舒服又能保值，有生态、人文景观还有交通、商业配套，看到云栖墅的买房人，眼睛都要放光了。
最疯狂的是，这个高性价比稀缺别墅，产品力惊人！
一、别墅区里的别墅，纯粹的墅居体验。
脱胎于渔港板块别墅区的底色，云栖墅将墅居体验还原到了极致。
与市面上高低配的常规设计相比，云栖墅要“正统”得多，18栋叠墅、总计244套房源，它所满足的不仅仅是比高层更好的得房率，而是更为奢适的居住体验。
约1.02超低容积率可以说是“后无来者”，可以看到目前新入市地块的容积率基本都是1.5起步。也正基于此，云栖墅的高端盘调性得以被更好地兑现，人群圈层也更为纯粹。
▲云栖墅鸟瞰图
随着买房人理念的进阶，绿化在需求序列中的排位开始越发靠前。
在云栖墅，房子仿佛长在山水草木间，约39.8%的绿化率让整个社区看起来就是个园林。
外有湖湾风景，内有园林怡情，对景观集中占有和享受的地方，兑现的是健康、舒心的生活。
▲云栖墅效果图
虽然云栖墅地上建筑只有4层，但是依旧设计了超宽楼间距，居者生活的私密感、室内的通风采光、以及视野体验，可以说都不会受到前排建筑的影响。
▲云栖墅效果图
二、“咬合式”设计，叠墅2.0进阶版。
与常规6层甚至9层的叠墅不同，云栖墅的叠墅地上仅仅只有4层，在无锡目前在售约35~40个叠墅产品中，能做到真4层的基本没有。
4层，就意味着不存在中叠户型。光这一点，云栖墅就在买房人心里站稳了，因为它满足了我们对墅类产品的想象：有天有地。
▲云栖墅样板间实景
在还原有天有地的基础上，云栖墅还做了产品的进阶。
因为传统的复式叠加设计，对阳光的接纳基本与平层相当，并没能发挥复式建筑的优势。
云栖墅错层叠拼的“咬合式”设计，打造出了L型立体空间，在水平空间上实现了不同楼层的开间差异，创造出了丰富的观景视角。
▲云栖墅结构示意图
这也是两全其美的设计，双层开间5个，既比4开间更舒适，又避免了6开间户型里各个独立分区的拥挤感。同时，还可以保障居住区与会客区之间动静分离，提高居者的私密感。
三、户型超赞！多元产品，可塑性极强。
众所周知，叠墅和其他产品类型比，很大的一个优势就是可塑性强，云栖墅的户型设计十分多元，在实际空间打造中，满足了居者个性化的设想。
上叠是建面约165平的3 1室2厅3卫。
三层可以作为会客空间，四层作为居住空间，完美的分区实现动静分离，在最大限度上保障居住空间的私密感、社交场合的阔绰感。
左右滑动查看更多（约165平上叠）
三层是横厅设计，双开间朝南，通风采光俱佳，会客-聚餐-开放式书房，动线自如，大气舒适。
▲上叠3层/样板间实景
四层同样也是双阳台，通过装修可以打造成2个套房，独立卫浴 衣帽间的居住体验堪比豪宅典范了，主卧还连着阳台，观景也是极佳。
▲上叠4层/样板间实景
下叠是建面约265平的4 1室2厅4卫。
左右滑动查看更多（下叠约265平）
下叠户型最先入眼的亮点就是约4.8米挑高的的地下室，这种挑高高度意味着有更多实打实的拓展面积，并且还配备了采光井，可利用价值极高。
后期入住的话，可以根据喜好，定制设计成为私家会所，譬如说：茶室、影音室、台球室、品酒区......或静或动，哪一种生活意趣都能得以展现。
▲下叠B1层/样板间实景
下叠的一层1 1室2厅2卫、二层3室2卫，卧室分布在不同楼层，对于家中有老人、保姆的家庭来说，可以说完美保障了私密感，不同成员之间互不相扰。
从实用性上来说，儿童房，老人房、保姆房......即便是对于三代同堂、二孩家庭来说，也能满足所有家庭成员的舒适体验。
▲下叠1层（上）2层（下）/样板间实景
这样深谙墅居体验的“现象级”产品，而且还是落位在城市资源集中度极高的双湖板块，我想，没有比交出“房票”更明智的行为了。
据我了解，目前云栖墅上叠报价约466万、下叠报价约520万，不要忘了，下月底又一场土拍在等着买房人。
与其观望，不如涨前抄底性价比好盘！
