金融中介如何和地产合作（圆桌何处安家）

金融中介如何和地产合作（圆桌何处安家）非正规租房最大的问题，就是租房的事实无法被确认，租户难以获得正规的居住身份。北上广的城中村、城边村原先有大量的农民房，都是以非正规租赁的方式运行。这种租赁主要的问题是不能办居住证，造成了居住身份和居住状况分离的情况。在美国、法国等一些国家，水电费账单即可以作为事实居住凭证。但在灰色的租房市场中，这些信息都是不确实的。租户社区容易“虚化”，就是统计信息和实际信息不想符。即使后来出现了改良版的早期长租公寓，有一些是厂房改造的，土地性质并不是居住，也无法为租户提供“居住证”或者“社区公共户”这样的居住身份。孙哲：从经济社会学的角度研究租房市场，一个基本的问题意识是市场的建构过程。也就是说一个市场如何从无到有，从非正规到正规化，这点在租房市场上特别明显。2016年出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出了“发展住房租赁企业”。这意味着政府的治理观念是要将租赁市场正规

澎湃新闻记者 司昶

【编者按】：

近年来，承载着刚毕业年轻人“中产想象”的白领集装箱式长租公寓暴雷，有一些年轻人不仅在冬季被扫地出门，还背负着不菲的租赁贷款债务，如果没有后续的政策协调，很多人的大城市梦或许就此破灭。要理解这个年轻白领群体在城市住房体系中的脆弱性，我们不得不拉长时间段，进入租赁市场乃至更大的城市经济“正规化”的脉络。从乱象丛生的房东直租模式，在走向正规化的过程中，租户的居住权理应被承认进而被保障，然而租房的市场化、平台化最终金融化几乎酿成了难以控制的风险。

长租公寓爆雷事件似乎把这一受过高等教育的预备中产群体“打回原型”。这些年轻人在城市承认系统中的“被除名”，与近年来在城中村消亡过程中被驱赶的“从不具名”的底层流动人口形成了对照，也向我们提出了一个尖锐的问题：大都市的发展过程中，谁会被容纳，谁又会被迫离开？一线城市的“人才引进计划”、“人才公寓”等项目不断告诉我们，成为“人才”的年轻人才能留下，剩下的则面临向下流动，与农民工同样流入二三线或更小的城市。

澎湃新闻·思想市场借爆雷事件组织了这一场围绕城市居住问题的圆桌讨论，邀请研究住房产权及租赁市场的上海财经大学社会学系助理研究员孙哲，研究住房中介的昆山杜克大学社会科学部助理教授王梦琪，关注人口流动、城市化、社会再生产等议题的香港理工大学应用社会科学系助理教授战洋，和纽约州立大学宾汉姆顿分校人类学系博士候选人陈嘉盈，试图回应与这次事件相关的租/住房问题。本次圆桌讨论将分上下两篇刊发，上篇为《圆桌｜何处安家：“家”的中介化、平台化与金融化》，下篇为《圆桌｜谁能留下：预备中产、农民工与“人才”的居住境遇》。

一、租房市场的“正规化”：风险降级还是升级？

澎湃新闻：近期长租公寓爆雷，一时间无数城市的预备中产被“打回原形”，他们的脆弱性进而暴露了出来，在合法申请破产的长租公寓平台、提供租金贷的金融平台、试图驱赶租户的房东共同作用下，看上去风险完全被转嫁给租户，可能造成很多人无家可归且负债累累。孙哲老师是否可以先给我们解释一下这个事情的来龙去脉和各方逻辑。

孙哲：从经济社会学的角度研究租房市场，一个基本的问题意识是市场的建构过程。也就是说一个市场如何从无到有，从非正规到正规化，这点在租房市场上特别明显。2016年出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出了“发展住房租赁企业”。这意味着政府的治理观念是要将租赁市场正规化，“长租公寓”也是在“住房租赁企业”的类别中得到承认。在此之前，集中的租赁服务主要是二房东以非正式的方式来提供的。

非正规租房最大的问题，就是租房的事实无法被确认，租户难以获得正规的居住身份。北上广的城中村、城边村原先有大量的农民房，都是以非正规租赁的方式运行。这种租赁主要的问题是不能办居住证，造成了居住身份和居住状况分离的情况。在美国、法国等一些国家，水电费账单即可以作为事实居住凭证。但在灰色的租房市场中，这些信息都是不确实的。租户社区容易“虚化”，就是统计信息和实际信息不想符。即使后来出现了改良版的早期长租公寓，有一些是厂房改造的，土地性质并不是居住，也无法为租户提供“居住证”或者“社区公共户”这样的居住身份。

租房的市场化，其实有利于租户获得基本的市场权利（market right），进而争取相关的居住身份。正规的租赁市场，最基本的功能是确认居住事实，提供发票，保证租户作为消费者的权利。比如我们现在的酒店行业是非常规范的，人们住进来一个晚上，有20个小时的居住的权利。那么根据信息登记，居住事实、发票信息这些都会被酒店确认，不存在一个说不清的状况。一个正规的长租公寓能够提供相同的功能，即确认租客居住事实，开具发票。虽然说发票所代表的“市场权利”不一定完全能够对接“居住证”等居住身份所代表的“市民权利”，但至少规范的市场提供了确认信息的事实基础。

租房市场化和金融化是两个事情，要分开来看。现在受到影响的租客，一般签的都是两份合同：和长租公寓签的租赁合同，和金融平台签的“租金贷”合同。租赁服务是市场化的范畴，而“租金贷”就属于金融化的范畴了。

长租公寓真正的风险，是在还未充分市场化的时候，就已经过度金融化了。这种金融化的“过度”体现在杠杆率太高。在市场化的逻辑下，长租公寓的利润并不高。比如一个房子长租公寓4000元月租拿到，5000元月租租出，那么每月只赚1000元基于租赁服务和信息的价差利润。然而在金融化的逻辑下，长租公寓就可以通过“租金贷”的方式获得极高的杠杆。同样是5000元月租的房子，房客如果签了一年的租金贷，那么金融平台就会向长租公寓一次性付6万元的年租。正是这种高杠杆所形成的资金池，使得长租公寓很容易产生金融风险。

长租公寓爆雷，不只是一种金融风险，更是一种社会风险，涉及到对于租客“时间红利的侵占”。一般长租公寓会以免押金和中介费来吸引租客签租金贷，但租客事实上把自己一年的时间红利（年租）交给了长租公寓，是得不偿失的。一旦长租公寓爆雷，租客不仅无家可归，并且还要继续偿还租金贷，不然就有“上征信（黑名单）”的风险。这对于租户群体，尤其是脆弱的“年轻租户”是巨大的冲击。年轻人来到大城市，大多都没有什么资本，买不起房子才会租房。年轻租户有的就是“时间红利”，是发展的希望。但如果这样的年轻租户遇到爆雷，看到了“时间红利被侵占”，那这种时间红利就变成了负面的。这种社会情绪的转化是非常值得重视的，这是一个社会问题。

当然解决的办法也是有的，最重要的一点是要对涉及到社会民生的金融化进行“事前监管”。目前我们对于很多市场行为采取的是“事中事后”监管。这次长租公寓爆雷也是一样，还是能够看到治理者做出了快速的反应，比如协调后可以不让相关租户“上征信”、贷款延期等。但是更重要的是事前监管，比如有些地方政府就大力推广“警惕租赁贷”的公益宣传，这是有用的。这种事前监管不是为了限制金融创新，而是分清楚有些领域是社会民生的，不能轻易拿来做实验。

地铁中的租房广告

澎湃新闻：这个事情难以理解的地方就是本来我们想象中年轻人作为个体去租房的时候风险是很高的，可能碰到恶房东被赶来赶去，租房平台本来提供的是降低风险的想象，但是最终却我们看到的相反的结果，看到的是所有的风险都一下转嫁过来，整个年轻人群体被暴露在整个系统被剥削的位置。

王梦琪：我先就平台化补充一点。平台化是和科技比较相关的，科技在这里主要指互联网技术，是科技让金融可以借助平台获得更多的资源。

平台资本主义（platform capitalism）最大特点就是当一个商品可以被放在平台上的时候，它必然是同质化的，比如说在亚马逊上卖杯子，卖的每一个杯子都是一样的，所以你下单买一个杯子，你知道寄到你家里来的杯子是品质有保证的。但是住房市场和平台式资本主义之间其实是有冲突的，因为在房地产行业里面大家都知道一房一价，哪怕是同一个小区的房子，因为它位置不同，它的价格也是不一样的。租房也是一样，大家都知道，遇上一个好房子你要凭运气，所以租房市场想要平台化其实是很困难的。包括中介这个行业，它也是一个地域性很强的行业，比如说一个中介，他做一个城市里的某一个区域，他就只做这个区域，你让一个业务员换到旁边一个区，他就需要花一些时间去适应这个过程。所以自如像这种平台出现的时候，我觉得比较有意思的一点就是他会去装修房子，然后这些房子在风格上达到了高度的统一，我觉得其实是在努力把房子这个产品变得同质化，这样能够更容易的放到平台上面。

战洋：关于中介和平台的关系，我也想补充一点。就以我比较熟悉的北京为例，在2000年初，大大小小的房屋中介公司非常多，竞争非常激烈，我记得有中大恒基、天河伟业等等。当时远没有形成像我们今天看到的链家和我爱我家的垄断。在过去20年左右的时间里，我们目睹了中介形成垄断的过程，我觉得这个过程跟平台化是有很大关系的。

以链家为例，目前看来它可能是中国最成功的房屋中介公司，在2010年前后就占领了市场，打垮了很多其他中介。链家的垄断式发展，可能跟在线上采取的真实房源策略有关。在链家网2011年提出真房源策略的时候，它网上的真实房源只有大约30%，到了2012年链家网的真实房源就达到了90%以上。2013年之后甚至能够维持在95%以上。不仅如此，链家网的网页设计投入了大量的资金，做得和房天下这样的网站非常不同。线下又对工作人员有非常细致的培训。这样，链家线上线下的对接就比较容易，甚至实现了房地产销售线上线下的闭环，也就是平台化。而且链家网平台采取的新的技术，改变了我们作为消费者的看房习惯，我们现在看房跟20年前也很不一样了，很多人都是在看虚拟（ virtual）房源。所以，房地产中介行业垄断的形成跟平台的发展和技术的发展有很大的关系。中介化和平台化二者互相促进。

孙哲：平台经济的效应，一方面使得房屋从非标准化产品变成标准化产品，另一方面使得中介服务业在从本地的、有个性的变成了标准化的。比如模板化的网页设计，VR看房等，这种标准化依靠的是一种技术的加持。连锁中介的app有严格沟通规则，使得其中介服务可以量化评估。在这种平台经济的标准化推动下，有些连锁中介可以突然跨区域扩张。这样扩张后的结果，就是中介不在通过人情味等与具体的场所建立关联，而更像是算法的延伸。

战洋：前面提到城中村、城边村的房子走向市场化实际上是正规化的过程。我觉得这里面涉及到一个比较重要的问题，就是我们怎么看待中国房屋租赁市场的正规化，甚至如何看待中国经济发展中正规经济和非正规经济的问题。我们在30年前谈正规和非正规，往往跟体制内、体制外的划分非常相关。谈到正规往往就是体制内、有保障的、体面的工作；而谈到非正规，一般就跟农民工、个体户经济、灵活劳动等等联系在一起。但是，以房屋租赁市场为例，我们会发现，目前正规化的内涵可能在发生很大的变化，已经跟多年前我们所提到的体制内外的这一套两分法（dichotomy）不太一样了。换句话说，现在的正规化往往是资本市场、金融化逻辑主导下的正规化。这个正规化的过程往往并不意味着我们可以在这个过程当中获得跟国家更密切的联结或承认，不意味着更加完整的赋权，也不意味着通过正规化你能够被纳入到一个更稳定保障和社会联结之中，不意味着你能获得更加实在的安全感。情况可能是完全相反——金融化和平台化主导下的“正规化”意味着风险的增加和不安全感的弥漫。我觉得这个变化还是挺重要的。

王梦琪：我特别赞同战洋刚才补充的这一点。我想到的就是说平台提升了同质化，让它更加正规化，这整个过程其实特别有利于资本的扩张。当一个东西、一个产品被放上平台的时候，当它变得很同质的时候，它就有了被scale up的可能性，就是说它可以在尺度上扩大很多倍，这也呼应了之前提到的租赁平台用贷款而且拼命加杠杆的情况，然后我们就看到本来的一点资金，会发出超出它本身几倍几十倍的威力来。这个显而易见的是对资本有利的。

陈嘉盈：我想补充一个关于深圳的例子，刚刚讲市场化有助于对于公民权利、对居住事实的承认，但我发现在深圳的城中村，在还没有市场化之前，房东直接跟租客签约这种情况下，很多租客都能够把他的孩子送到附近学校上学。 我不知道具体操作是怎么样的。我的调研发现，深圳城中村里不少租客是长期居住，相当一部分的原因就是他想要让他的孩子在附近上学，包括白石洲拆迁引起的一个问题也是很多孩子被迫要离开学校。这个例子好像说明了在没有市场化的情况下，也能够做到对公民权益的承认。

孙哲：确实，正规化不一定意味着赋权。正规化往往是一种信息的获取能力，因为数据和技术的能力，我们现在有了正规化的能力。之前也想这么做，但没有这个信息能力。我们现在遇到的问题就是刚才讲的，信息获取之后，数据成了资源，接下来就变成了数据剥削而不是数据赋权。贡献数据和数据权应该是对应的。涂子沛在讲大数据的时候，首先讲的是数据权。如果在没有数据权、不断被收割的时候，人们会不贡献数据。如果人们用各种方式去逃离信息系统，那就是一种信息崩溃了。

回到长租公寓，现在变成了一种被裹挟的不能逃离的情况，为什么跟金融平台签了一个租金贷就能够把年轻人逼到“绝路”？（注：此处指在后续处理政策出台之前的情况）这是因为整个的信息是可以被追踪的，都在系统里。这不像原来签了一纸协议，平台翻脸不认账，那客户也翻脸不认账，就断供了。这不是说一两万块钱的贷款的事情，而是似乎要直接“上征信”（黑名单）了。对年轻人来说这是最后一根稻草，这种信用污点使得年轻人的时间变质了。前面讲过，年轻人有的就是时间红利，这也使他们在乎的原因。

这里面还有另一个匪夷所思的问题：为什么爆雷的案例中，“法人”的违约成本总是看起来比”自然人“要低？爆雷的长租公寓企业，要么恶意捐款逃跑，要么申请破产，总之都会出现一夜之间人去楼空的现象。倒是签约的自然人，被锁定在一段契约中，即使已经不公平，解约也异常复杂。这一点我还没有搞清楚，也希望通过圆桌讨论的方式能使得更多行业专家加入讨论。

二、房东与平台的利益共生

澎湃新闻：此次爆雷事件从结果上看，房东似乎并不承担真正的损失（也有一些房东和租客各自承担一半损失的案例），比起租客，对房东来说爆雷并没有让他们产生对于平台的危机感， 如何看待房东在长租公寓以及租房市场中的角色？

孙哲：就目前的一些情况来看，房东的实际风险是比较小的，甚至在这个游戏中会有一些资本红利。房子的空间属性和物权属性，都使得房东占在优势位置。平台为了收储房源，也会选择高价拿房。 而一旦平台爆雷，房东肯定会马上驱赶房客，因为这时候的房客居住就相当于空置，房东就承担了空置成本。但就现实而言，驱赶房客也是一种社会成本，正常的房东都有人之常情，也不愿逼迫年轻人。这可以算作房东承担的一种风险吧。

王梦琪：这个里面我觉得房东肯定还是抗风险能力要相对要强一些的。因为房源是抢手的，所以不管是中介还是平台，为了能够抓到房源，会给房东很多红利。这可能就是一个有产和无产的区别，有点残酷。

澎湃新闻：之前长租公寓以及租金贷在被政策层面被鼓励，当时可能是政府有考量想压一下大城市的房价防止泡沫。这次事件会不会让年轻人更多的选择在城市买房而不是租房？买房就意味着背负房贷，也有买到烂尾楼的风险，房奴的处境真的比租房者承担的社会风险更低吗？

孙哲：买不买房不是一个选择的问题，是一个能力的问题。比起来现在目前租金贷的受害者，早年间背负房贷的年轻人某种意义上说是幸运的。因为在房价上升的阶段，所谓“房奴”虽然承担了贷款压力，对于生活产生影响，但长时段来看还是享受到楼市上涨的金融红利。也就是“房奴“的时间红利是自己掌握的，而租金贷中年轻人的时间红利是被拿走了。

买房还是租房，还和城市规模有关系。一线城市中的年轻人肯定是要租房为主的，但是二三线城市的年轻人依然有买房的可能。所以长租公寓主要还是在一线城市中爆发，而其爆雷波及的也是一线城市的青年租户。

真正的风险治理，还是在于要将住房看成是一个社会问题，政府应该有意识的提前介入。我一直举上海公租房案例就是一个正向的例子。类似于一种公私合营的方式，政府做背书，市场化运营，提供可靠的住房服务和公共服务。

陈嘉盈：深圳这边也有一个政府介入提供住房的例子，在水围这个城中村是区政府找了一个房地产公司，跟当地的村集体股份公司合作，把村里大量的楼租下来，改造成人才公寓，再租给深圳几个比较有名的国有企业，然后由国有企业再去分配或者是以比较低廉的租金租给他们的青年职工。这个也是一个国家介入的例子，也是跟城中村相关的，但不是单纯由房地产商来主导，也有政府的介入。

三、中介的扩张与“居委会化”

澎湃新闻：链家/我爱我家等中介的网格化辐射，替代传统居委会功能，近来还在吸纳社区的“宝妈”。今年年初的爆款剧《安家》就描述了中介的这些功能，而且最后这几个中介带着理想主义情怀辞职创业做了青年公寓。现实中中介和长租公寓也有着密切的关系，比如链家和自如。梦琪一直在研究中介，我们也许也可以谈一谈中介。

王梦琪：我的研究里面看到，中介其实一直都在想要扩张，链家当时在南京疯狂扩张的时候，有一个战略就是说一定要做到方圆多少里之内，必须要有一个链家。基本上给人是感觉中介就像以前的居委会一样了，已经把社区给网格化地治理起来了。

孙哲：《安家》这个剧有意思的一点是，徐姑姑这个人物成为了一个街区的意见领袖，比如孩子没地方做作业了，狗没地方放了，都可以找他帮忙。我们都希望中介能够变成一种“嵌入”式，而不是“脱嵌“的，就是说变成雅各布斯所说的“街道眼”（street eyes），希望中介是建立信任关系不是损毁信任关系。现在有些大中介出了一些新的规划，比如希望把这些经理人打造成一个三年的较长职业周期，而不是6个月8个月短周期。现实中有没有这种可能性？

《安家》海报

王梦琪：我觉得有可能，但其实这个电视剧呈现出来的中介形象和我在田野里看到的是相反的。我刚进入田野的时候，中介的人就跟我说，我们是社会的底层。我当时想你一个年轻人一年赚30万，你还是底层？后来我知道他的意思是，他不管赚再多的钱，别人就是看不起他一个做中介的，会觉得这不是一个正经的工作，他会觉得中介在社会大众心目中的形象是不好的。现在比较吊诡的一件事情就是，你做中介很多交易就是建立在信任之上的，你要让别人信任你，然后你才能够把这个生意给做成。所以这个电视剧出来的时候，我觉得里面的形象还是跟我在中介当中感受到的他们的自我评价是挺不一样的，但能够反映出中介对自己形象的一个期待。

孙哲：这种不同可能跟电视剧里徐姑姑是做老洋房业务的，另外大公司和小中介可能也不一样，企业可能会打造整体形象。美剧《摩登家庭》里的一个男主人公也是房产中介，美剧里面有很多体面的中介形象。因为确实因为一房一价，信任关系是非常重要的。中介未来应该有变成一个体面工作的可能性，这也是市场规范化之后发挥的正功能。

王梦琪：我2013年到2015年在南京做田野的时候，中介是一个半职业化的存在，你都不知道它的准入门槛是怎样的，中介的老板会跟我说，我们这行最大的问题就是准入门槛太低了，你不需要受过特别高的教育，只要你掌握了信息，你就可以去做这个事情，你就可以去挖掘客户，然后把买方和卖方连接起来。因为这种情况，一个有趣的现象就是你会发现他会很努力的去呈现自己职业化的一面，大家一想到中介都能想到他们会穿着不合身西装，然后骑着电瓶车，这一看就是中介，这跟他努力想呈现自己职业化的一面是有关系的。

澎湃新闻：中介的网格化和居委会化是从什么时候开始的？中介不断深入社区，掌握这种社区的信息，我们知道最终是为了形成对房源的垄断。但我们确实感觉到它很像一个居委会，你可以在那免费打印了，很多服务非常周到，而且它甚至是一种不歧视性的，他不仅服务有房者有产者，他对租户也是一样，因为那些也是他的潜在客户——链家帮业主卖房，导致住在这个房子里的租户被驱赶出去，但是租户同样会找链家来找下一个能租的房源。

王梦琪：前面讲平台化的时候提到过一点，中介是一个非常本地化的存在，就是说它能够在一个地方做成生意，它必须要深耕一个地方，然后做到房源垄断。而且房源是不断变化的，这个房子可能你认识前一个房主，但他转手之后后面的房主你就不一定认识了，这个区域是动态发展的，作为中介只有当你生根的时候，才能够掌握很多的关系，从而掌握足够多的房源。我在田野中看到，中介为了深耕一个社区，他会去让新员工，包括老员工也会这样做，去扫盘。扫盘是指他们会去通过各种各样的关系拿到这个小区里所有业主的电话号码，然后挨个打电话，问你们家房子卖不卖，不卖的话你们家未来三年五年有没有换房的计划，他跟你聊完之后会有一个记录，把每一家的情况记录下来，包括家里有几口人，家庭现在发展在什么阶段，小孩是不是要上学了，将来是不是有可能换学区房，他很可能会记录到这些信息。所以说它确实很像居委会，而他获取的这些社会信息又都是跟他的生意有关系的。

孙哲：除了信息本身，还有信息渠道的问题，这就是为什么中介会一体两面，一方面它需要一个信任关系，另一方面让人觉得很功利。比如说最近爆出来的新闻说业主去售楼处看房的时候被人脸识别，有人戴着头盔去看房。中介可能会去买一些信息，但久而久之这种不断地获取信息的方式对这个行业还是会有一些副作用。

战洋：售楼处的人脸识别很多不是为了直接获取客户信息，而是为了做渠道鉴别。因为在开发商开发楼盘之后，到底谁把客户带进楼盘，这个经常会发生纷争，特别是在中介分化和细化之后，出现了很多职业经理人，也有开发商自己的销售渠道。所以，开发商为了确定到底给谁付酬劳，付多少酬劳，才设立了人脸识别来确定这个客户是谁带来的。大部分获取客户信息还是在聊天打电话的过程当中。

陈嘉盈：我听下来的感觉是他们做这个事情是在试图把市场关系跟社会关系融合在一起，甚至市场关系好像吞噬了社会关系，两条线怎么互相作用？

王梦琪：实际做田野的时候，我感觉他们不会明确地区分哪个是市场关系，哪个是社会关系。中介确实会特别积极跟人建立联系，有时候会让人很烦，老是打电话骚扰你。我当时在做中介的时候，他们教我很多经验，说有一种人特别能做好中介，就是一个地方的地保或者包打听，这种人就是特别能获得小道消息，有很多闲工夫到处串门，这种人如果进入中介行业，他能做得很好，其实就是因为他手上握有大量的社会资源、社会信息。

孙哲：这说明中介本质上是一个信息为主的，信息的渠道到底是商业还是科技，还是处人际关系，我觉得还在不断地试探。就像前面讲的“地保”，一种情况是本来这个地方的地保变成了中介，我更感兴趣的是一个外来的中介，在一个社区里面三年，然后变成了地保，这就是一个行业对社区的改变。

战洋：想问一下梦琪，你在做田野的时候中介的职业流动性有多高？

王梦琪：他们流动性非常强，做三个月就走的比比皆是，但是在一轮轮的流动当中会有那么一两个人一直做下去的，然后这一两个人就会变成店长，这一两个人是业务能力特别突出的，刚才说的地保就很可能会变成这样的人。刚才没有讲到的一点是，还有另外一种人也做得特别好，就是那种在平台上疯狂发布假房源的人。这种人走的是另外一条路径，完全是陌生人社会的逻辑，但也可以钓到很多客户，然后卖到很多房子。

这里面有一点跟战洋讲的比较相关的是，当中介把社会信息变成市场信息能够获利的时候，这个时候往往会产生很多的分歧，就是说怎么来分钱，可能有一个客户是我最先认识的，但是你跟客户多次接触，然后才让他买房的，这个时候我跟你之间就存在一个利益上的划分。我在田野里面就看到，中介是非常认真地定了一个规则，这个部分是谁做的得几成，谁做另外一部分得几成。确实很难鉴别，包括他们带人去一手房的楼盘看房，也要和售楼部分成。这就是当你试图为社会信息标价并且还要分成的时候，这里面会有一个困难。

孙哲：我觉得还有一个群体是我们今天还没有涉及到的，就是长租公寓的运营者也就是管家这个群体。他们的工作是促成社群的形成，面对爆雷的时候，就变成要去促成危机的调节。有新闻报道管家的工资已经发不出来了，他们自己也是受害方，同时还要去调节和租客的关系，他们本身也是年轻人，这个群体也是值得关注的。

陈嘉盈：我看《安家》里面中介和中介之间的竞争非常激烈，似乎还有一个阶层跃升的故事，就是说这些来做中介的人，他们大多来自底层，为了在大城市里立足并获得阶层上升，他们要很主动很努力地去促成每一单生意，可能跟中国城市竞争激烈也有关系。

《安家》最后的情节是中介带着理想主义情怀辞职做了青年公寓，这点跟当下对青年公寓的建构是一致的。在它的营销、还有大众对它的想象上，青年公寓不单强调为年轻人提供更好的房子，而且还是一个青年社群，是梦想和希望启航之地，这点很击中在城市里飘荡的年轻人孤独艰辛但同时又充满梦想和进取心的情感结构。有这么一个梦幻的理想主义的光环笼罩着青年公寓。

另外从做中介到做青年公寓，在资本链条上扮演的角色是有一个变化的，它近乎于是一个开发商的角色，虽然它做的是资产管理，它是租下房子，进行装修，再租出去。它不再只是一个信息的中介而已，而是在“生产住房”，这个时候就需要额外的资本，金融资本就这么进来了。

责任编辑：朱凡