买二手房流程及细节（买二手房全流程）

买二手房流程及细节（买二手房全流程）契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心（这个是交给国家的钱，有缴费标准，所以砍不了价）。网签的时候，在房管局登记备案的价格即网签价，也就是计税价。各地标准以各地为主，有的地方成交价=网签价=评估价（让中介做低网签价，可以合法避税）。（以满二没有增值税的普宅为例）契税缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价×3%。

看房之前，先在各大网站了解下二手房市场信息。提前一天联系中介，告诉你看中的房子和看房时间，并说明你对房子的要求和预算。

中介会联系你看中房子的业主，同时也会根据你的要求筛选他手里的房源，推荐符合要求的房子给你。

看房时注意以下几点

谁都想要又大又好的房子，但预算在这摆着。期望要结合自己的经济实力。要记住，购房成本不仅包括房价，还有各种税费、中介费、赎楼费、贷款评估费等等你可能一开始想不到的费用。

我来写，你来看，有哪些费用是你一开始根本没想到的：

（以满二没有增值税的普宅为例）

契税

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%；首套90平以上，计税价×1.5%；二套房计税价×3%。

网签的时候，在房管局登记备案的价格即网签价，也就是计税价。各地标准以各地为主，有的地方成交价=网签价=评估价（让中介做低网签价，可以合法避税）。

契税由买家承担，过户当天交给不动产登记中心（这个是交给国家的钱，有缴费标准，所以砍不了价）。

个人所得税

先记住这句话：满五唯一免征个税！（满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在本市唯一住房。）买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔个税。

个税计算方式（不满五年或者满五不唯一）：

个人所得税＝（计税价-原登记价）*20% 或 个人所得税＝（计税价-增值税）*1%

注：个税是房产过户那天交给不动产登记中心。

增值税及附加

增值税及附加的征税标准：增值税=计税价÷（1 5%）×5.65%

满二的普通住宅免征增值税。但凡不是瞄准新楼盘的人，尽量买满两年以上的房子，因为这笔税真的很多！假设200万的网签价，单增值税一项就10万多！

中介费

中介费通常报的时候都是3%左右，但是可以谈。

一般房屋总价高或市场淡季，就有一定议价空间。大中介能砍的不多，小中介公司收费会低一些，但靠不靠谱，有没有保证需要你自己判断。

赎楼费

原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中，出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能过户。

如果业主自己不赎，通过担保公司来赎的费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）。

罚息

提前还款赎楼会有一定的罚息，各银行罚息不同。卖方按揭满3年的一般就没有罚息了，具体要看当时跟银行的贷款合同。

评估费

贷款评估费一般几百到几千不等。一般是评估总额的万分之五。

按揭服务费

一般每单1200~2500元，但这笔钱可以和中介协商免除。

总结下购房成本：

购房总成本=房价 契税 个税 增值税 赎楼费 中介费 罚息 评估费 按揭服务费

约谈前的准备

综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后，筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子，就准备约业主啦。

一、先谈好中介费

看好房子，先跟中介谈清中介费。

如果因为中介费没谈妥导致合同没签成，会直接影响和这个业主的关系，，后期再约就很难了。

二、提前预览合同

让中介提前将所有合同发过来，注意是所有合同。

签约当天不单只签一份合同。应该包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书（每个中介公司提供的合同可能不一样）。

中介合同一般都是格式合同，条款规定很模糊。提前看合同有利于抠合同条款细节，方便提前准备补充协议。合同中没有提到的就写进补充协议里。

可以加入补充协议的内容：带租约的房子，租期到何时为止；租金押金分别多少；过户后租约如何处理等等。

另外，前业主口头承诺的内容，也可以写入补充协议：比如房子满五唯一；学位没用过；哪些家具赠送；户口何时迁出等等。

三、正式交易阶段

二手房交易中到底如何谈价格呢？

• 提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位。
• 不要一见面就谈价，先和卖方聊聊天，将双方的气氛搞融洽再谈价。
• 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因，如果他急于出售变现，就对杀价非常有利。
• 表示自己买房的诚意（说出一二样对房子满意的方面），卖方更愿意跟诚心买房的人谈。但确实因为价格有些为难，希望他能做出一些让步。
• 指出房子的不足和缺陷，不失时机地亮给卖家，说服其放低预期。但是要控制好度，不要一味地贬低。
• 必要时，双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格。

【具体谈判技巧】

1) 地段：可以提前掌握该小区历史成交数据，和房主谈；

2) 房子带租约：可以表示买二手是自住而不是出租，因为租客原因重新大幅装修，以此让对方在价格上让步。

3) 学位已使用：学位用过会锁定3~5年，会影响孩子上学。没孩子的话就表示房子买来投资，再出手不好卖。

4) 装修：二手房的装修陈旧或不合理也是杀价的理由。

5) 有抵押或欠款：这不用我说了吧。赎楼费和罚息都够你好好杀下价格了。

四、签合同、交定金

约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料。

1、看房产证

卖方必须是房主，没有房产证免谈。能看原件看原件，如果房产证在银行抵押，需要业主提供复印件。

对照好房产证和身份证是否证号一致。看清房本上权利人共有几个。如果有多个共有人（如夫妻共有、继承人共有），需要和所有共有人签买卖合同。

注：只和其中一个或几个签无效！！！

房屋共有权人不能到场的，需提供经过公证的《授权委托书》。

注：房产证原件/复印件，最好自己拍照留存。

2、签合同重点:

①必须写清房屋基本信息：具体地址、房产性质用途，房产证号，是否有抵押，欠款多少，有无产权纠纷，是否被查封等。

②租约现状：确认租金多少、租期至何时。签订买卖合同前须取得承租人放弃优先购买权书面证明。

③迁移户口问题：合同注明卖家户口要及时迁出，否则会发生不必要的纠纷。

④明确违约责任：最好直接定下具体数额的违约金。规定违约具体情形，和违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等各项花销。

⑤检查：定金数、首付、尾款具体金额；税费谁承担；用何种方式付款；首付支付时间和条件；户口何时迁走；是否占用学位；房屋内设备如何处理等。

⑥时间点：明确具体时间节点，逾期要承担违约责任。还可规定逾期超过多久可以要求退房，卖家需赔付双倍定金。

关于定金：不要超过房产交易价的20%。因为要为之后可能出现的贷款不放款、社保不满足、不满足购房资格等问题留有余地，如果无法购房是要赔付双倍定金给卖家的。

交定金要中介公司出具正式收据，须加盖中介公司印章。要记住购房在任何阶段都有风险。

关于税费：具体到每一项税费要写清由买方还是卖方承担，避免扯皮。

3.房管局查档

双方签订合同后，中介网上做网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档。

这一步很重要！必须业主本人拿着房产证或复印件、身份证去办。

查档很重要！事关该房屋是否存在抵押、查封等权利限制的情况。

如果一套房存在查封无法交易的情况，或本身产权有争议，买家光凭看房产证是看不出来的，而业主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的。

为了确保万无一失，应该去交易中心拉产权信息，做最终确认。

4.买家做资金监管

首付款一定要做资金监管，一定不要直接给卖家。

资金监管是通过银行专用账户对资金进行冻结，在没有买卖双方约定授权的情况下，其他人均动用不了资金。等房子过户到手，资金才会解冻给卖家。

从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间，为了避免中间出现不必要的纠纷，只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全。

资金监管银行怎么选呢？

资金监管银行一般也是你的抵押银行。提前做好银行贷款调研，包括贷款利率、审批速度的快慢等。额度紧张、排队放款慢的，就避开吧。

【资金监管材料】

①身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

②户口本（集体户口的话，要集体盖章页还有个人页）

③近半年的银行流水（一般需要月供的2倍，自助打印要加盖银行公章），工资流水和生活流水各一份。

④收入证明（同样月供的2倍，要加盖缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明，可按年度收入打。

⑤二手房买卖合同

⑥定金收据、凭证

⑦结婚证（配偶需到银行签字），配偶提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

5.银行出承诺函

提交了贷款申请后，银行会审批材料，大概1-2周后承诺函就会出来。承诺函是有有效期的，承诺函出来后，尽快办理下一步手续。

6.递件过户

去所在区的房管局（不动产登记中心）办理过户。

递交材料后缴纳税费，契税、个税等交易税，需要提前准备好资金。交钱后不能立马拿到新的房产证，要过5个工作日领新证。

7.取新房产证

拿到小红本本，第一时间拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印，多复印几份，因为它马上就到抵押银行手里了，在你手里的时间就是这么短暂。

以后你办房产相关的手续，只能出示复印件，当然等你还完贷款，就能再重新见到它了。

离开不动产登记中心，中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后，就在家等最后尾款放款。