如何优雅的在上海买房（200万预算上海买房攻略）
如何优雅的在上海买房（200万预算上海买房攻略）嘉定新城是五大新城中，距离人民广场最近的新城，直线距离仅23公里，加之2010-2020年10年间嘉定区持续的人口流入，人口在全市中的占比提升了1%，提升幅度是全市所有区中最高的。先说嘉定区200万的房子都买在哪？200万只能买崇明和金山？当然不是，从占比上来看，浦东（成交占比12%）和嘉定（成交占比9.1%）完全也可以考虑。
2022年1-9月，市价200万及以下的房子在总成交套数中的占比为14.3%，也就是说每7个购房者就会有一个选择购买200万总价以内的房子。
要知道目前上海的房子套均总价已经超过了550万，200万预算还能在上海买到什么样的房子呢？
今天我们来聊聊2022年上海200万级的房子如何买，来看数据！
part 1
200万的房子都买在哪？
200万只能买崇明和金山？
当然不是，从占比上来看，浦东（成交占比12%）和嘉定（成交占比9.1%）完全也可以考虑。
先说嘉定区
嘉定新城是五大新城中，距离人民广场最近的新城，直线距离仅23公里，加之2010-2020年10年间嘉定区持续的人口流入，人口在全市中的占比提升了1%，提升幅度是全市所有区中最高的。
然后是浦东区
浦东以全市1/5的土地面积，1/4的常住人口，创造了上海1/3的经济总量、40%的战略性新兴产业产值、50%的金融业增加值和60%的外贸进出口总额。
成交数量最多的十大板块则是金山新城、南桥新城、嘉定主城区、临港新城、惠南、奉贤海湾、奉贤金汇、崇明新城、青浦新城和松江中部。
40-60平，不仅能住下你一个人，多余的空间还能装下你的尊严。时不时的摆弄下布局，也不用担心自己被搁置在房子外面了。
但是，房子太老居住体验比较差，有没有可能买到新一点的房子？
当然有可能！
在这个总价段的所有成交房源中，2008年之后竣工的次新房占比高达39.4%，同样有的挑
但是大家也明白，在200万级这个价位段，房龄新、距离近、小区好、地段佳、品质好，不能样样都满足，那么我们再来盘点一下，200万的二手房都有哪些（基于全上海住宅物理数据）
part 2
200万的房子都在哪？
如图所示，点越密集，圆圈越大说明可供挑选的房屋越多。
上海全市总共有约67万套房子满足市价200万以内的要求！
市价200万房屋存量最多的十个板块依次是金山新城、南桥新城、临港新城、崇明新城、嘉定主城区、惠南、亭林、陈家镇、海湾和松江中部。
与成交数据的排行稍有不同，如果用该地区市价200万以内的房屋量与销售量的比值来计算换手率，从而衡量前10大库存房屋量的板块，换手率最高的嘉定主城区，相比而言是成交和换手最活跃的板块。
那么200万的房子又大概是什么样的呢？
从诸多属性来看，200万的房子大概率是位于郊环以外，房龄在20年以内，面积在40-60平之间的非地铁房。
一旦接受这个设定，预算在200万左右的客户也不要气馁，我们梳理了这4个选项的排列组合，挑选出最为典型的2个选项，供大家参考。
选项1 郊区远大新
特征：60平及以上、房龄在2008年以后、非地铁房、在郊环外。
2个优点2个缺点，出行不是那么的方便，适合开车党，但也不失为刚需上车的一个退而求其次的选择。
符合条件的房屋量有15.4万多套，还是有的选的。区域的话，集中分布在宝山、崇明、嘉定、青浦、浦东、奉贤、松江和金山7个区域，比较典型的板块有临港新城、嘉定北、奉贤海湾等。
选项2 近郊中青房
特征：40-60平、房龄在98-08年间、非地铁房、在外郊环间。
这是3个选项中相对而言比较中庸的选项，所以符合条件的房子也相对而言比较少，只有4.7万多套，只有选项1的1/3，也就是说市面上这样的房子可能更少，不过蛮适合下行市场下选择，因为市面上挂牌房源增多，这类房子就能冒出来不少。
这类房子分布的区域高度集中于奉贤和浦东两地。板块的话，则高度集中于惠南、奉城、青村和祝桥。
选项3 市区老公房
特征：20-40平、房龄在98年之前、地铁房、在外环内。
这就是典型的老公房了，这类房子平均居住面积只有27.87平，都没有能达到上海市平均水平30.58平。而且平均房龄34年，这些房子房龄高于20年，贷款也没法贷满30年，是一个较大的弊端，意味着首付需要准备的更多一些才行。
符合条件的房屋套数超2.1万套，数量是3个选项中最少的，市面上可选择的挂牌房源肯定更少。不过还是可以等等看，现在挂牌房源量在增多。
内中环老公房挺香的，毕竟在经历2008和2018年的下行市场期，内中环的房子跌幅是最少的，不过房子的品质也很重要，太破的房子真的不抗跌。
这类房源集中分布在普陀、宝山和浦东。板块的话，则集中分布在光新、淞宝、外高桥、彭浦和黄兴。分布图如下：
part 3
200万的房子该买在哪？
既然对200万房子的分布有了大致的印象，那不如再往下琢磨一下吧。在这里，不限于板块，笔者在众多选项中挑选了最最心仪的3个小区，给大家简单介绍一下。
选项1 江桥二村-嘉定江桥
（近郊中青房代表）
江桥二村位于嘉定的江桥板块，江桥地处嘉定青浦闵行长宁四区交界，从嘉定角度，并不是主要的发展方向。但是，江桥属于大虹桥商务区，依托两条进市中心的地铁、一条苏州河、一个南翔货运站，依然是近郊不可多得的宜居板块。
重点是该小区距离14号线步行距离仅618米，一条线直达静安寺、陆家嘴，距离人民广场地铁站仅12站，高德地图显示用时43分钟。非常适合想在上海有个家，但工作还不那么稳定的年轻人，因为1小时地铁内经过多个工业园区和商业区，有非常多的就业机会。
选项2 外冈佳苑-嘉定北部
（郊区远大新代表）
位于嘉定区外冈板块，2013年竣工，妥妥的次新房，非地铁房，更适合开车出行。周边配套的短板在于医疗，只有几个社区医院。
目前最近的三甲医院是海军军医大学第三附属医院，距离4.7公里，带老人或者小孩的家庭居住需要考虑医疗便利度。交通的话，距人民广场1小时车程也不算太远，这个距离200万以内轻松拿下2居室实在难得。
选项3 宜川三村-普陀光新
（市区老公房代表）
位于普陀区的光新板块，位置在内环至中环间，离市中心很近，人民广场直线距离仅4.7公里。周围416米有3/4号线中潭路，离上海火车站也很近。
配套的话，教育的话，幼儿园、小学、初中齐全。医疗方面，3公里范围内有4所三甲医院，商业、生活、娱乐配套就更不用说，是自住和养老的较好选择。
房龄1950-1997年间，全在20年以上，挂牌的房源中部分也有80后乃至90后，所以仔细挑选也不至于太老。保值程度的话，看了下近一年成交均价在5-6万之间，主要是小区的市价在200万以内的房子足有1272套，主力户型都是50㎡一下的一室户，所以小户型房子有的挑，值得一等。
总结
200万的房子，首付75万，贷款125万，除开公积金外每月还款3216元，月薪2万，年薪24万攒5年再凑一凑，完全靠自己也可上车。
妥妥的初阶打工人可以负担的房子，另外200万房子讲究的是实用性。
年轻人中，在郊区工作，就选择郊区远大新。
在市区工作，就选择近郊中青房。
而想要养老和图配套资源，才建议选择市区老公房。
总之，200万的房子有得选，想要在上海安家的朋友不妨好好看看，在67万套房子里挑一套自己满意的。
