昆明经开区大小洛羊片区城市更新（昆明经开区黄土坡片区实地踏勘）
昆明经开区大小洛羊片区城市更新（昆明经开区黄土坡片区实地踏勘）黄土坡片区规划落位图在中南新城云樾与黄土坡村之间规划有一条市政道路（暂定名为广福路延长线），这条道路上初步规划的是有地铁7号线的。只是初步规划，后期7号线的具体走向还存在很大变数。在林溪路上面规划的有地铁九号线，这两个线路有可能会在2030年通车吧。片区内的主干道是安石公路与呈黄快速路，安石公路正在进行市政化改造工程，道路下方会修建综合管廊，预计2022年年中会完成施工。安石公路的改造会对片区内的交通形象有质的提升，也更方便区域内工作生活的人群到城区购房置业。安石公路在建实景图呈黄快速路实景图
NO. 1｜黄土坡在哪昆明国家级经济技术开发区，简称“昆明经开区”，始建于1992年5月，2000年2月经国务院批准为国家级经济技术开发区。位于昆明主城东部，东起黄土坡，西至彩云路、昆洛路一带，南临呈贡新区，北接空港经济区。规划面积148.38平方公里，经开区以智能制造为核心、以电子信息、新材料战略性新兴产业为主导，打造为全省智能制造示范区、昆明东南部生态宜居的特色片区与“产城融合”区。也就是用来落地昆明工业企业的。俗话说“无工不富”。每个城市都有这种工业企业集中建设的区域。
昆明城区内名字叫黄土坡的有好几个，本文所说的黄土坡片区指的是下图中的位置。大致就是位于林溪路以东，汕昆高速以北，石安公路以南，嵩昆高速以西的区域，位于昆明主城区的东南位置。
黄土坡片区位置示意图
黄土坡片区在昆明经开区的定位是综合性产业配套服务区。也就是说黄土坡片区是作为整个经开区最主要的居住和服务区域，因此，黄土坡片区集中布置了大量的居住用地和少量商业用地。现在经开区在售楼盘也都集中在这个区域。
NO. 2｜现状与规划片区内的主干道是安石公路与呈黄快速路，安石公路正在进行市政化改造工程，道路下方会修建综合管廊，预计2022年年中会完成施工。安石公路的改造会对片区内的交通形象有质的提升，也更方便区域内工作生活的人群到城区购房置业。
安石公路在建实景图
呈黄快速路实景图
在中南新城云樾与黄土坡村之间规划有一条市政道路（暂定名为广福路延长线），这条道路上初步规划的是有地铁7号线的。只是初步规划，后期7号线的具体走向还存在很大变数。在林溪路上面规划的有地铁九号线，这两个线路有可能会在2030年通车吧。
黄土坡片区规划落位图
昆明东郊垃圾焚烧发电厂于2008年4月开始建设，2010年1月起正式投入运营。现在的日处理能力为1650吨，主要处理盘龙区、官渡区、经开区的生活垃圾。经过多方的利益平衡，2019年项目改为原址重建技改，拟投资78836万元。设计服务年限为30年，也就是理论最高服务年限可以达到2050年。这个垃圾焚烧发电厂科学层面上到底有没有污染其实并不重要，重要的是99%的人都会认为这个东西就是有污染的，会对整个黄土坡片区的居住功能产生长期负面影响。
昆明东郊垃圾焚烧发电厂（远处的烟囱处）
昆明东郊垃圾焚烧发电厂近年来因为污染被处罚的清单
果林水库是在昆石高速公路上可以看到的水库，规模是一个中型水库，湖面呈南北狭长状，面积约700亩，水库周边最早开发的是西亚山庄，之后有世林别墅、果林溪谷、东旭御山湖等项目陆续跟进。现在水库周边基本已经被洋房和别墅包围了。
果林水库实景图
西亚山庄实景图
云南绿色能源产业园，建设用地1359亩，工程总投资15亿元，总产能30万辆/年，一开始这个项目是宝能汽车独立建设的新能源汽车生产基地，后面改为合作开发，由宝能汽车独立投资投产转变为租用云南绿色能源产业园厂房的形式投产，拿地和建设均由云南能投、昆明产投和昆明经投三家国企所包揽，也就是云南本土国企出地出厂房，宝能投入技术设备生产新能源汽车的合作方式。老聂对于宝能的新能源汽车表示很担忧。
云南绿色能源产业园总体效果图
云南绿色能源产业园在建实景图
果林广场项目，据公开报道，2011年8月，云南广厦投资有限公司通过公开招拍挂的方式拿下了果林广场项目用地，此后开发停滞。闲置多年后，随着周边住宅开发加速，才重新开始启动这个项目。项目规划建设11栋商办建筑，5栋零售市场建筑，1栋4s店，这个项目是片区的商业中心，就是这么多的商办产品不好卖哦。
果林广场在建实景图
黄土坡片区南北两侧被大型工业企业包围，东侧是高速铁路、高速公路，这些设施和项目对于片区内居民的日常生活会产生交通组织干扰、生活噪音干扰和空气质量影响。
NO. 3｜在售楼盘先上结论，整个黄土坡片区的住宅产品都不适合首套自住的购房群体，建议没有特殊置业需求的慎重选择在此区域购房。包括整个区域内的一手房和二手房项目。举个例子，假如一个城区内的老破小和黄土坡片区的新房总价差不多的情况下，建议就买老破小。这是老聂对于整个片区住宅项目的总体看法。
对于投资类购房群体，本区域属于高风险高收益。假如N年之后，垃圾焚烧厂搬走了、地铁7号线落地了、区域内规划的公共设施全部落地了，应该会比普通区域内投资房产获得更高的年化回报率，就是风险也相应比较高，这要看个人的投资风格。这个结论会引起区域内利益群体的强烈鄙视！！我可以理解你们。毕竟触动利益确实比触动灵魂要难。
以石安公路为界，道路北侧为清水片区，道路南侧为黄土坡片区。清水片区也有部分住宅项目在售，像中交碧桂园东园、公元锦悦、美辰花园等项目。这个区域内项目就是更靠近垃圾焚烧厂和工业企业。黄土坡片区内呈黄快速路东侧的住宅项目受到两条高铁线、一条高速路的噪音干扰。下面是片区内在售楼盘的简单介绍，有需求的可以看看。
经开区功能分区图
片区在售楼盘鸟瞰图（图片来源于网络）
新城琅樾项目位于呈黄快速路与安石公路交汇处西南侧，项目净用地面积约242.76亩，总建筑面积约55万方平方米。项目整体的容积率为2.50，建筑密度为18.5%，绿地率为45%，规划3070户，设置3865个机动车车位。规划建设20栋高层住宅、4栋12-18层的小高层住宅和10栋洋房，配建两所9班的幼儿园和一所36班的小学，并规划配建生鲜超市和社区卫生服务站等。是片区内体量较大的住宅项目，项目二期住宅在售，毛坯房和精装房都有。注意项目二期南侧变电站的影响。
新城琅樾项目在建实景图
中交碧桂园东园项目楼面价约3529元/平方米，东临呈黄快速路，南临石安公路，西临领东紫郡，北临规划路，总用地面积约255.30亩，容积率为1.60，建筑密度为26%，绿地率为40%，规划打造55栋洋房，并配建3000平米的商业街以及1所12班的幼儿园。该项目共分为两期开发建造，整体预计将在2022年8月底交付完毕。项目因为降价和旁边的垃圾焚烧厂，业主维权上过新闻。
中交碧桂园东园项目在建实景图
旭辉金科春夏里项目位于呈黄快速路与金线路交叉口，是旭辉集团进入昆明开发的第一个楼盘，项目与金科地产联手打造。产品以高层住宅为主，项目总占地面积107亩，总建筑面积17万平方米，容积率2.5，绿化率40%。规划建设10栋高层住宅，总楼层28-34层。配建有底层沿街商业及4栋多层商业用房和1栋三层幼儿园，项目有少量尾盘在售。
旭辉金科春夏里项目实景图
旭辉金科春夏里项目效果图
新城和樾项目楼面价4997.63元/平方米，项目临近汕昆高速的王家营收费站，东侧为呈黄快速路，北侧为金线路。项目净用地面106.6亩，容积率1.6，建筑密度23.59%，绿地率40.00%。规划有19栋8层住宅产品、1栋幼儿园建筑。
新城和樾项目效果图
兴港上锦湾项目位于呈黄快速路与安石公路交汇处东南侧，项目净用地面积约110.15亩，容积率为2.5，建筑密度为15.00%，绿地率为45.05%，规划打造10栋总高26层-32层的高层住宅，3栋商业建筑和1栋幼儿园建筑。本项目拿地时间很早，注意土地使用年限的问题和周边公共设施的影响。
兴港上锦湾项目效果图
富康城紫悦台项目位于兴港上锦湾南侧，项目净用地面积56835.83平米，容积率为2.50，建筑密度为13.05%，绿地率为45.01%。规划11栋23-29层住宅，1栋2层商业建筑、1栋4层的幼儿园建筑。
富康城紫悦台项目实景图
中南新城云樾项目东侧还是未拆迁的黄土坡村，项目由新城控股和中南置地联合打造，项目用地面积约68.8亩，容积率约3.0，建筑密度为24%，绿地率40%，车位配比为1:1，总户数1327户。规划13栋高层和小高层住宅。强烈鄙视高低配！！
中南新城云樾项目效果图
中南新城云樾项目在建实景图
公元锦悦项目位于中交碧桂园东园北侧，旭辉与新希望合作开发的项目。项目占地约70亩，总建面16万平方米，容积率2.5，建筑密度27.4，绿地率40.0%。规划建设14栋住宅、1所6班幼儿园和部分底商。
公元锦悦项目效果图
美辰花园项目位于呈黄快速路西侧，项目占地面积约75.6亩，容积率2.8，建筑密度26.90%，绿地率30.02%。项目规划有13栋住宅，1所6班幼儿园、2栋办公楼、1栋独立商业以及部分底商。注意呈黄快速路上面220KV高压线的影响。
美辰花园项目效果图
NO. 5｜老聂综合点评站在城市的角度，黄土坡片区对于城市内的职住平衡，缓解钟摆式交通等是有积极意义的。站在居住的角度，黄土坡片区的住宅项目现阶段只有“洼地”，没有“价值”，片区内的各项配套设施需要补强的部分还很多，无法改变的硬伤也很多。
