深圳二手房楼市下半年走势（二手房参考价威力显现）
深圳二手房楼市下半年走势（二手房参考价威力显现）由于现在挂牌价不给公布，涨幅也不好写明，报哥只能说：第一、第二梯队供房亏不了利息，第三梯队跑赢通货膨胀，第四梯队房价下跌。第四梯队：光明第一梯队：罗湖、龙岗第二梯队：福田、宝安、南山、坪山第三梯队：盐田、龙华、大鹏
说出来你可能都不会相信，2021年深圳涨幅最猛的区，不是宝安，不是南山，居然是罗湖！
这个数据是怎么来的呢？
来自于链家的房价地图。今年9月10日，链家平台突然出现bug，自参考价出台始就被隐匿的二手房挂牌价昙花一现。
对比2020年同期的链家房价地图数据，报哥整理发现，整个深圳二手房挂牌价的同比涨幅是：罗湖>龙岗>福田>宝安>南山>坪山>盐田>龙华>大鹏>光明。
第一梯队：罗湖、龙岗
第二梯队：福田、宝安、南山、坪山
第三梯队：盐田、龙华、大鹏
第四梯队：光明
由于现在挂牌价不给公布，涨幅也不好写明，报哥只能说：第一、第二梯队供房亏不了利息，第三梯队跑赢通货膨胀，第四梯队房价下跌。
Ps：想要数据源的朋友，也可以扫文末二维码私聊报哥。
涨最多的罗湖，凭什么？
先来看看二手房挂牌价涨最多的罗湖。
二手房挂牌价默默暗涨的罗湖，近来都是惊天动地的新房大促销：
12月10日，独树阳光里拿证，官宣房价5.8万/m²起，均价更是去到了7.99万/m²，比今年罗湖所有的新盘都要便宜了，紧接着又是95折后97折的优惠。
10天之后，12月20日，翠园华府发布降价消息，备案价直降80-120万，开盘都没有的优惠力度，让第一批购房者直呼：被开发商割了韭菜。
上半年，罗湖新盘缙山府可以卖到“日光”，下半年，却沦落到轮番降价营销，背后的原因无非两点：
第一，供应量突然提了上来。
要知道，罗湖在2019-2020年间的新盘就只有两个——德弘天下华府和京基水贝洪湖苑，今年一下子有7盘亮相，挑傻眼的刚需也很快被消耗完了。
第二，价格高。
除了独树阳光里之外，细数今年罗湖的其他几个新盘，清一色的“8”字头：
华润置地笋岗中心，均价8.9万/㎡
缙山府，均价8.9万/㎡
翠园华府，均价8.57万/㎡
京基水贝城市广场，均价8.68万/㎡
东海富汇豪庭，均价8.5万/㎡
益田御龙华府，均价8.59万/㎡
新房卖8万 /m²，二手房指导价平均才5.38万/m²。别的地方一二手房倒挂，而罗湖新房要比二手贵3万/m²，这大概是全深圳价差最可爱的地方了。
当然，业主也不是吃素的。新房敢备这么高，二手房也敢提价。
支撑这一行情的背后，还有一群投资客：花6、7万/m²买一套老破房子等棚改，过个六七年、七八年，或许就收获一套至少8、9万/m²的新房了。
但鉴于供应猛增的新房在花式降价，报哥猜测，这样的行情未必能持久。
跌最惨的光明，有房源10万 /m²
再来看看二手房跌最惨的光明。
同样是被新房冲击的市场，但不同的是，光明原本是一个一二手房倒挂的市场。
去年的光明，那叫一个风靡，龙光玖龙台二手房冲上8万/m²还有人买单，新房更是有“万人摇”的金融街，那时候购房者都是想闭着眼睛去打新光明的。
不过今年，光明就很惨了，单纯说新房市场：
今天（12月31日）的消息，位于光明中心区的安联尚璟府，353套房只有15批客户登记，此情此景直接打破了光明认筹量最低值；
至于第二惨的是中信凯旋君庭，47批客选167套住宅，现在可以实现首付分期，首期只要42万起，相当于只需要一成首付！
市场发生这样的惨败，大致有三方面原因：
第一，从去年开始，光明新房供应闸口大开；
第二，新房限价就算了，还降价。
很多人逐渐意识到，那个“网红盘”“日光盘”频出的光明，其实不需要闭眼打新，选择面还挺宽广的，以至于价格更高的二手房没能俘获刚需芳心。
不过，这并不是光明的全貌，光明今年“日光”的三个盘——星河天地、宏发万悦山、金地峰境瑞府，都集中在中心区的那一小撮。
首先来说，这一片得益于市政配套、城市面貌、商业、学校、地铁等等，可以说是光明最佳地段。
其次，它的新房供应差不多见底了，目前只有星河天地五期和宏发万悦山二期。
报哥找打听了一下那个曾经因为破8万/m²出圈的龙光玖龙台报价，朋友告诉我说其实今年7、8万/m²依然有成交，而且有业主甚至挂上10万 /m²。
可以说，这是“楼市分化”的结果了。
2021年深圳房价：回归理性
2021年，这个躺平了的深圳楼市，二手房的版图简单来说是这样的：
东部业主赢了，罗湖、龙岗敢挂更高，坪山几乎和核心区持平，而福田、宝安、南山受制于二手房指导价不敢冒然猛涨，龙华不好过，光明输了。
影响今年二手房挂牌价的主要是两大方面：
第一，二手房参考价。
如果没有二手房参考价的颁布，深圳二手房价格一定会像脱缰野马一样无法拴住。
参考价虽然没有把二手房价格给摁住，但至少二手房业主出价的时候，会看看做参考，像南山、福田、宝安这些地方，得益于政策才有所收敛。
第二，新房供应。
实际上，对比起二手房指导价，新房的强力供给对二手房价格更有冲击力，因为刚需更倾向选择更优惠的新盘。
深圳官方是想通过增加新房的供应量来弱化二手房的需求，从而控制住二手房的价格。
这几年，深圳的新房供应在逐渐增加：
2017年，供应约2.6万套
2018年，供应约3.5万套
2019年，供应约3.8万套
2020年，供应约5.4万套
2021年，供应预估约5.6万套
今年已经创下5年新高，整个“十四五”（2020-2025年）预计有40万套供应，也就是说，近几年都会保持这个供应量。
在新房都卖不完的片区，二手房想要卖出去不容易，比如坂田，联发天境和信城缙华府出来之后，二手房降到4万 /m²也可以捡漏的程度。
还有一些微观层面上的：
比如，大学区 集团式办学 教师轮岗，以顶级学区房为代表的楼盘降价，如八卦岭、百花等片区；
再比如，之前炒房客扎堆的片区，像深房理带火的诺德假日花园、前海时代、鼎太风华二期等等，业主炒房资金链断裂，很多低价卖出。
结
二手房指导价控住西部，刚需密集的东部迎来补涨。
对于深圳楼市，2021绝对是不平凡的一年。
当然，挂牌价和成交价并不相同，真实的成交价会比挂牌价略低，就今年这个行情，更多的房源会是有价无市。
