成都新川板块怎么样（成都看多版块第七弹）
成都新川板块怎么样（成都看多版块第七弹）已供宅地超1000亩 新川扛起了供地大旗新川是高新区（南区，下同）的土地成交大拿，也是未来住宅供应的主场。即便如此，城南高新、交通枢纽、地铁 TOD、供地大拿、品牌扎堆……每一项标签都在提醒市场——新川的“后劲”不容小觑。1 高新供需双“大拿”一边土地开闸 一边住宅缺货
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不知不觉，由锐理数据新媒体中心发起的2019年成都“看多”版块调查已经迎来了第七弹，本期的主角是众多地产同行翘首期盼的城南大咖——新川。
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以规划起跳、产业带动、土地引爆三个动作，新川大步流星地崛起，尤其是搭乘了前两年地产牛市的“顺风车”，这里一度被视为成都新兴高端版块的强力竞争者。从概念诞生起，新川就自带主角光环和网红流量，但由于诸多主客观原因，现实中的新川留给市场的困惑也不少……
即便如此，城南高新、交通枢纽、地铁 TOD、供地大拿、品牌扎堆……每一项标签都在提醒市场——新川的“后劲”不容小觑。
1 高新供需双“大拿”
一边土地开闸 一边住宅缺货
新川是高新区（南区，下同）的土地成交大拿，也是未来住宅供应的主场。
已供宅地超1000亩 新川扛起了供地大旗
锐理君统计发现，2016年至今高新区通过招拍挂共成交了31宗地，其中住宅类用地（含纯住宅、住兼商、商兼住，下同）有19宗：大源2宗，中和3宗，其余14宗皆来自新川片区，占比达73.7%，总用地面积达到1035亩，可开发体量约166万方。
锐理数据后台显示，近十年新川共成交住宅用地22宗，合计面积约2423亩，年均成交2宗，节奏尚可；近几年市场不断“打鸡血”，房企拿地积极性高涨，新川也踩准节奏“出货”，不仅2016至2019年10月就成交了14宗，2017年更是以出货7宗达到“巅峰”。
不过需要注意的是，尽管前两年土地供应开闸，“缺货”依然是新川住宅市场的主题。
供销比仅0.6 产品结构与价格激变统计显示，2019年前十个月，新川商品住宅共成交43万方，但新增仅有25.9万方，供销比跌至0.6，供需失衡；与去年同期相比，供应量也大幅跳水。
从项目来看，北大资源紫境府、中铁城锦南汇、爱在城南、宸光和悦、中建天府公馆、德商御璟天骄是近一年来新川的供货担当。
如今，除中建天府公馆与北大资源紫境府外，以上项目要么已清盘（如宸光和悦、中铁城锦南汇），要么进入了收官倒计时（如长冶南阳御龙府、德商御璟天骄等）。
（近一年新川版块项目推售情况）
一个客观现实是，随着早期低价地库存的消化逐步探底，新川住宅市场的格局也在悄然改变。
一是产品结构激变，小户型供应量不断“缩水”：如下图所示，统计到的推售项目中，仅三个含100㎡以下小户型产品且均拿地较早；2019年，130㎡以上产品成交量上涨明显，户型套均面积已由去年的115㎡“膨胀”至136㎡。
二是成交价格摸高，2017年新川商品住宅备案均价达到约13343元/㎡，而今年这一数据已更新至约15816元/㎡。“面粉”的价格在影响“面包”的价格走势，近一年成交项目中，2017年拍地后产出的宸光和悦与德商御璟天骄在今年的备案均价分别为18664元/㎡、24892元/㎡，触摸到了新的价格天花板。
客观来说，与主城不少版块相比，新川的住宅供应并不算少，但对于拥有庞大产居人口的区域而言，仍显“捉襟见肘”，而近两年出让地块少见入市身影，也在一定程度上加剧了商品住宅的供需失衡。
2 品牌房企“砸单”
左手激情拿地 右手按兵不动
房企的拿地意愿和实际成交地价是衡量版块价值的重要标尺，新川也被寄予了厚望。
2016年8月9日，融创与北大资源分别以100.6%、127.6%的溢价率将新川两宗住宅地块收入囊中，楼面价分别为6700元/㎡、8650元/㎡，一时成为行业热点话题，但这还只是前奏。
此后两年，德商、金隅、万科等品牌房企纷纷拿地新川：最高楼面价13900元/㎡、7宗万元地块、包揽高新区楼面价前三，新川土地市场交出了多张“成绩单”，也让整个市场的价值有了更具象的表现。
当然，房企的重金“砸单”并不是简单的出价拿地，背后大量的配建要求和由此产生的价格预期，影响着下阶段片区的地产开发走势。
在新川已成交的7宗万元地块中，有4宗均需配建并无偿移交一定体量的租赁住房，最高比例甚至达到41%，隐形成本大幅推高了实际成交楼面价（个别突破2万）。
2017年至今，新川成交了11宗住宅用地，目前只有万科的宸光和悦（楼面价8200元/㎡，万科联合保利、龙湖、平安共同开发）与德商的御璟天骄（楼面价11200元/㎡）已入市，这与其拿地成本相对较低不无关系。
1 金隅地块
楼面价12800元/㎡ 41%租赁住房移交、楼面价13000元/㎡ 19%租赁租房移交——比较“南”的大概就要属金隅。不过从锐理君的实地走访来看，这两宗地的项目都已修至地上六七层左右，售楼部也已基本修建完工，公开亮相应该已经提上日程。
2 中建三局地块
2018年，中建三局拿下融创香璟台旁的64.5亩纯住宅地块，成交楼面价13000元/㎡，并需移交20%的租赁住房。目前部分楼栋已冒出了地面，围挡显示案名为中建·锦澜壹号。
3 高投地块
位于中建三局项目东侧的高投地块也已打围开建，彼时拿地楼面价为13900元/㎡，这也是高新区最高名义楼面价，同时也需配建移交16%的租赁住房。
3 开发“后劲”有多强？
配套陆续呈现 更多土地候场
欲带皇冠，必承其重。市场对新川片区的高期许，伴以拿地房企显慢的开发动作，让这里的关注度高，疑惑也多。
困惑首先来自“新加坡是否撤资”的传闻，也有网友就此事向高新区管委会咨询，得到的答案是：不属实。
新川科技园的开发主体是中新（成都）创新科技园开发有限公司，由中新双方各出资50%组建；从企查查获得的消息来看，双方出资比例确实并未有变动。
片区的新项目也在持续引进。在今年9月的“新加坡——四川贸易与投资委员会第二十次会议”上，安世科成都总部项目、SinoVision Technology中国区总部项目、湃尔智芯科技中国区总部项目、黑魔方科技成都总部项目、瑛纳威成都总部项目5个项目正式签署MOU，拟入驻新加坡创新中心。据了解，作为“桥头堡”的新加坡创新中心预计年底将启动。
虽然很多项目在源源不断注入，但市场总希望新川的各项目建设节奏能够再快一点，尤其是面对天府中央商务区、怡心湖、空港新城等带来的持续分流，如何将压力快速转化成动力是关注的重点。
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但这并不意味着新川在成都楼市的“存在感”会减弱。毕竟单从房地产开发角度出发，新川的“后劲”依然很足。
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“出身”本就是硬实力从城市发展格局看，新川符合成都“南拓”大势，向南启天府新区，向北又承金融城三期；在金融城、大源开发几近饱和状态，中和改造提升难度大的背景下，“白纸作画”的新川自然有了“平地立城”的潜力和实力。
（来源于新川科技园官网）
“人-城-产”勾勒强居住属性依托新加坡“园中之城”理念，新川创新科技园定位于缔造一座创新、生态、人文高度融合的“世界交融之城。在10.34平方公里的土地上，不仅有高精尖产业作为源动力，也将衍生出强居住属性。
从最初规划到当前的推进，新川是“人—城—产”发展模式在成都的缩影——依托公园城市理念，通过生态公园、生活配套搭建进行“造城”，再导入人口聚集人气，进一步助推城市崛起，并带动产业兴起，从而实现“人—城—境—业”的良性闭环。
很多人不知道，新川的“造城”有了阶段性成果。
首先，新川整体规划的22所学校（2所中学、7所小学、13所幼儿园）进展不错：去年第四季度，二组团一幼、二幼，四组团一幼、三幼、二小动工，目前三组团一幼已建成，三组团一小与新川一中也基本建成或即将完工。
（三组团一幼已建成）
（三组团一小主体已完成）
（新川一中基本完工，来源新川创新科技园公众号）
其次，集购物、文化、卫生、养老、休闲等多项社区服务功能于一体的8座邻里中心中，率先动工的4号与8号综合体已轮廓初显，未来将是新川重要的生活配套支撑。
（8座邻里中心分布位置 来源“成都高新”微信公众号）
占地约865亩的新川之心中央公园西区已对外开放，东区预计明年完工；有序分布的多个湿地公园也相继呈现。
（已对外开放的新川之心西区，来源新创科技园官网）
TOD 地铁6号线 搭起了全新跳板新川的轨交红利逐步进入兑现期。最新消息显示，穿过新川腹地的地铁6号线“洞通”，预计2020年底全线试运营。
（新川立体交通网络 来源：新川科技园官网）
新川也搭上了最早一班的TOD“顺风车”。今年3月，位于中和与新川交界地带的陆肖站TOD已正式动工；作为成都首个动工的示范项目，不仅对“后来者”有昭示和参考价值，更重要的是它的呈现有了时刻表，新川也将成为最早享受成都TOD红利的版块之一。在新川版块核心区域，规划的新川科技园南站TOD也在“路上”。
（图片来源见水印）
TOD或是新川下阶段提速的引擎。通过“轨道 公交 慢行”一体化交通体系，能够切实改变提升片区的交通通勤能力；产业（办公、商务）功能加消费场景的打造和构建，又能丰富城市配套、优化城市功能、聚集商气人气。
（图片来源：“成都高新”微信公众号）
上千亩土地候场 新川要走“精而优”路线身处高新区的新川，土储是最大的优势，也是未来开发空间持续扩容的重武器。
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过去三年里，新川包揽了高新区7成的出让土地，近半数还未入市。
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根据锐理君多方获得的消息，2019年高新区拟入市地块计划中，新川6宗约300余亩二类住宅用地赫然在列。
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此外，有信息显示，新川还有千亩左右的涉宅用地“待字闺中”，未来的货源依然有补充。
需要注意的是，新川自身也在进行调整，以期更精准地适配市场需求，如在保持总用地结构不变的前提下，通过调整容积率、增加商业自持、单宗地块规模分级（即分为大中小不同等级，以匹配不同开发房企需求）等方式，打造“精而优”的项目。
（图片来源：四川乐居）
写在后面
锐理君开展此次系列报道以来，明显感受到了市场对新川的高关注和高期望，不少地产同行也提出了很多中肯的建议和意见。
或许对新川而言，现在最缺和最不缺的都是时间，如何把时间迅速换成开发空间是一道迫切需要解决的难题。由于文章篇幅有限，锐理君也只能从地产的角度呈现新川微小的切面，更多信息，欢迎地产同行通过微信后台或锐理各大社群与我们持续沟通交流~~
编辑 | 小白龙
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