大城市到底好在哪（大城为什么贵）
大城市到底好在哪（大城为什么贵）上述数据还只是一个简单的价格对比。在对华润翡翠城、华润二十四城两个成都典型的“大城”项目进行实地调研之后，还有更多的数据和结论，这里也简单做个分享——比如华润翡翠城3期房龄超过13年的二手房，成交价仍能高于周边不到10年房龄的项目同类户型价格，而房龄已近18年的华润翡翠城1期的四房产品的二手房价格，则“吊打”周边项目同等面积段产品。相似的情况，其实也发生在华润置地未来之城项目上。如果再往前追溯，避开因为限价政策对项目定价的影响，还可以看到，像华润翡翠城、华润二十四城等大城项目的住宅产品在新房销售时，同样呈现出比周边其它项目价格更高的情况。东安湖公园（嘉楠实拍）大城项目的二手房价格所体现出的“大城”的贵，甚至已经超出了多数人的想象。
2021年成都楼市的单盘销售榜单中，排在第一的是麓湖生态城，很多人会觉得这很正常，但销售套数第一、销售金额第三的华润置地未来之城，就让不少人感到意外了。
两者的共同之处是，均是以“城”字为项目名的大盘项目。把大盘销售金额高的原因归结为出货量大、推盘密集当然没错，但细看这两个处于不同城市方位和圈层的“大城”项目，其产品单价同样在自己项目所处的区域中是一枝独秀，这就是值得去探寻的话题了——
大城为什么贵？
2019—2020年期间的麓湖生态城，处于板块新盘供应集中爆发，市场充分竞争之中。下边的这张表格很直观地反映了竞争的格局：因为有麓湖生态城这个大城项目存在，周边楼盘无论是在推盘时间节点、产品主力户型区间设置还是在销售价格的制定上，都会避免与麓湖生态城项目进行直接PK。
相似的情况，其实也发生在华润置地未来之城项目上。如果再往前追溯，避开因为限价政策对项目定价的影响，还可以看到，像华润翡翠城、华润二十四城等大城项目的住宅产品在新房销售时，同样呈现出比周边其它项目价格更高的情况。
东安湖公园（嘉楠实拍）
大城项目的二手房价格所体现出的“大城”的贵，甚至已经超出了多数人的想象。
比如华润翡翠城3期房龄超过13年的二手房，成交价仍能高于周边不到10年房龄的项目同类户型价格，而房龄已近18年的华润翡翠城1期的四房产品的二手房价格，则“吊打”周边项目同等面积段产品。
上述数据还只是一个简单的价格对比。在对华润翡翠城、华润二十四城两个成都典型的“大城”项目进行实地调研之后，还有更多的数据和结论，这里也简单做个分享——
后期物业管理的水平，
对二手房价格有显著的影响
以华润翡翠城为例，其交付时间在2006年的二期高层产品，二手房真实成交价格可达3.7万元/㎡。而周边两个2012年交房的项目，其中大户型产品（面积段仍略低于华润翡翠城2期高层产品）的二手房成交价则在2.1-2.65万元/㎡。优质的物业管理水平，让华润翡翠城2期原本房龄更久的二手房小区，整体看上去比周边小区的二手房产品更“年轻”，也更受购房者的认可。
数据来源于贝壳
在二手房的租金水平上，
华润翡翠城显著高于周边小区
以整个华润翡翠城项目容积率最高的4期（容积率约4.5）为例，89㎡户型实际出租的房源最高成交租金可达4000元/月，而周边其它规模较小的小区，同类房源的二手房租金价格仍低于华润翡翠城4期房源500元/月左右。而类似的情况在华润二十四城项目的二手房源中，亦同样存在，甚至华润二十四城的部分二手房租金可高出周边同等房龄、同面积段的二手房一倍以上。
数据来源于贝壳
二手房源挂牌数量通常少于周边其它项目
除了价格上的“完胜”，华润翡翠城、华润二十四城、麓湖生态城等大城项目的二手房，其房源挂牌数量也通常少于周边其它项目，并且，“大城”项目挂出的二手房，往往比周边项目的二手房房源更抢手，成交周期更短。
那些愿意花更多钱去买“大城”项目的二手房，实现自己的居住品质改善的人，他们的关注点更加“现实”，虽然也有“生活方式焦虑”的这一层原因，但同时还叠加了更多对于“投资价值”、“风险系数”的考量。
1. 经历过时间的检验，肉眼可见大城项目的整体品质更好。
尽管华润翡翠城1期、3期交房时间远早于周边的摩玛城、东湖国际等项目，但如今实地去走访这三个项目，华润翡翠城才是那个让人感觉房子更“新”的小区。建筑外立面的干净整洁程度、小区中园林绿化的层次感和物业对其维护照料的细致程度、公共区域的设施设备，都反映出了物业管理水平的高下。
华润翡翠城1期目前呈现出来的外立面和园林实景
无论是华润翡翠城项目，还是华润二十四城项目，周边物业管理费水平低于华润项目的，其后期物业管理水平和小区呈现的品质都显著低于华润置地项目，这是影响二手房成交价格和租金价格至关重要的因素。
可见，大城的产品品质和物业服务、管理水平，综合运营能力经得起时间检验，让人更放心，买大城项目的二手房，对购房者来说，无疑是将买房的“试错成本”控制到了更低。
2. 真正的大城项目，在市场上始终是稀缺的，再加上房东的惜售，大城项目的二手房换手率始终极低。这一点，在华润翡翠城、麓湖生态城等项目的二手房门店走访过程中，均得到了工作人员的证实。
3. 依靠丰富的生活配套，与足够支撑其各类生活和商业配套良性健康运行的消费人群基数，大城项目确有更浓厚的生活氛围。
以华润翡翠城为例，支撑其二手房价格的，不仅因为项目距离东湖公园更近，可以享受家门口的公园景观和休闲场所，还与由华润整体规划呈现的润街商业、幼儿园、小学等各类生活及教育配套为业主带来的生活便捷度有关。
华润置地翡翠城及其所在区域城市配套示意
4. 在同一个大城项目中，面积段越大，越符合改善需求的户型，在当前二手市场的成交价格越高；视野好的房源，如临湖或者看河的房源，二手房价格也更高。这是改善需求客户愿意为住宅产品物理空间之外的资源买单的典型体现。
大城项目不同面积段二手房源价格对比
再来看看新盘“大城”项目的表现。
在麓湖板块，几乎每个新盘项目都可以享受到麓湖、红石公园等生态资源，但周边的项目在产品面积段相当、总价较麓湖更低的情况下，每一次开盘销售时的报名选房人数仍不及麓湖的多，愿意花更多钱去买麓湖生态城这个大城项目的人还是明显要更多。
麓湖红石公园
过去几年里，睿合泰机构一直在大量的客研中探寻问题的答案。通过对大量购房者的深访，得出了一些重要的结论：随着二胎、三胎政策放开，家庭结构出现分化，富裕家庭的改善性需求逐步释放。
在“富裕家庭”的买房逻辑中，他们对价格基本不焦虑，但对房子能够给到自己怎样的生活方式很焦虑。所以他们更愿意选择像麓湖生态城、华润置地未来之城这样的项目，核心的理由总结起来就这么几点：
大城有更好的项目整体规划，而好的规划代表着未来更好的生活场景；
买房人普遍愿意相信，大城项目的价值成长性会更好；
大城拥有丰富的生活配套，一方面，这意味着更丰富的生活场景，另一方面，也意味着帮他们节省了实现各种生活需求的时间成本，而对“生活方式”的焦虑，有很大一部分就来自于对过高的时间成本的焦虑。（这一点，在这篇深度文章《人到中年，人生需要Plan B》中，阐述得非常到位，感兴趣的可以去看看。）
如果要更加精炼地总结人们愿意花更多钱去买大城项目的房子的原因，可以说，房子之外，他们同时愿意为更好的生活方式买单。
随着各城市对楼盘名称更严格的审核管控，能够叫“城”的项目，越来越少了。
成都万象城二期
居住及商业建筑的开发，一直是城市化进程中的重要动作，但城市化不等于盖更多的高楼。土地出让规则日渐完善，一个趋势也愈发明显：过去那种把大规模的土地一次性交予一家地产企业进行开发的模式，越来越少见了。
现下的土地出让，首先必须以一个区域的城市规划编制完成为前提。其次，为了更好地确保城市功能的完善，一些重要的公共服务配套，在土地出让时要么已由政府先期投资建设完成，要么交由土地竞得人完成，但如何建设、何时建成、如何运营都在土地出让时作出了明确的规定。
2020年12月，成都万象城二期开业实景图
所以，必须要强调的是，在房地产市场中我们所说的“大城”，一定不能简单粗暴地等同于项目用地规模大、建筑总体量大的“大盘”。既然称之为“大城”，就必须真正实现城市的功能。
大城的硬件条件：规模大且配套全
在全球范围内被视为“一生之城”最佳范本的美国里斯顿新城，在建设初期，项目的“总设计师”罗伯特·E·西蒙就提出了七条原则。这七条原则中，就有对一座“新城”的各项基本功能的要求，比如：
商业、文化、娱乐设施从开发之初就要为居民配备完毕，而不是几年之后才动手建设；
自然和人造的景致是优质生活的必须，需要（从一开始）就关注；
新城必须具备复合的功能，除了居住、办公建筑和购物中心外，还应有学校、图书馆、教堂、日托中心、医疗护理设施、消防队、警察局、文化娱乐活动设施等社区设施以及公共交通网和公共开放空间。
里斯顿新城
在中国国内当前的城市发展和社区治理水平下，无论是政府交到开发者手中的土地，完全由开发者去规划和打造的“大城”，还是由政府进行整体规划设计的城市新区、功能单元，都需要考虑到“大城”在规模、业态、交通体系、配套等方面必须满足的硬性条件。
只有达到相当的用地规模，一座大城所必须具备的各项城市功能，如居住、办公、休闲、商业、教育、交通、医疗、城市管理等，才能合理布局于其中，真正实现“大城”的正常运转和可持续发展。
麓湖生态城公共景观与交通体系的共生关系
当然，要真正成为一座“大城”，在硬件上还应当具有区域标杆引领的属性。比如，麓湖生态城作为天府新区公园城市建设样本所体现的人居与生态资源的关系，华润置地·未来之城连同由华润置地打造的东安湖体育公园一场三馆等文体设施、东安湖公园等休闲配套所展现的文体休闲场景与人的生活方式的融合等，在成都乃至在全国范围内，都有充分的代表性和示范意义，是满足“人们对美好生活的需要”的优秀实践样本。
东安湖体育公园一场三馆实景
大城要求更高的营造水平
一座满足人们生活、工作、休闲所需的“大城”，以何种理念去规划与设计这座大城，以怎样的品质和水平去兑现、管理这座大城，才真正决定“大城”的价值。
规划：具有前瞻性的规划，充分考量城市发展的需要与生活方式变化对城市功能的需求，使一座大城在未来数十年甚至上百年的自我生长中，始终保持“健康”（对大城项目在规划方面的价值剖析，可参看观念研究院吴昊的文章《关系场认证：未来之城的成都样板》）；
设计：以人为本的设计，从人的需求出发，完成建筑、公共空间与环境的设计创造，让所有的空间尺度，都能够更好地为人的生活服务；
华润置地未来之城项目示范区实景
建造：只有饱含工匠精神的建造，才能经得起时间的检验；
华润置地未来之城项目示范区实景图
品质：在满足基本需求的基础上，有更高的品质追求，才能推动一座“大城”具有更大的价值想象空间。这就好比，建筑外墙用涂料和用铝板，不单是以更高的造价来让人认同其品质，而是它的耐脏性、耐久性，让你相信经历十年之后，建筑的质感依然不会打多少折扣，不会随着时间而不断“掉价”；
运营：持续良好的运营，关系到一座大城的正常运转秩序，更关系到人们对其价值的判断。如果无法良好运营，一座“大城”中哪怕一小部分功能停摆，都将可能是一件非常糟糕的事情；
华润置地未来润街
兑现力：如果各项规划蓝图、设计建造指标、城市管理目标无法兑现，那么“大城”的价值必然被透支。而良好的兑现力，则能不断为“大城”的价值提供加成。家门口说好的菜市没有了，可能一家人解决吃饭问题的时间成本和经济成本都增加了；说好的社区里的学校没有了，那就不只是增加时间成本的问题了，而是让人不得不选择离开这里。
华润置地未来之城相关配建
1
大城的价值成长逻辑：
以更强的产业凝聚人的持久居住、生活
一座健康运行的“大城”，一定具备良好的价值成长性。体现在资产的价格层面，是其跑赢大势的溢价能力，而在社会认同方面，则是更多人的向往，更多优质资源的不断聚集。每一座大城，价值成长都不仅仅是由其城市资产的价格而简单决定的，人的因素、产业的因素、在市场中的口碑与地位等，都将影响大城的价值。
人口的数量与质量：人口数量决定大城中商业与其它服务设施的持续良好经营，让生活其中的人们生活品质不至于因糟糕的经营状况而降标。同时，人口的质量又决定着所有人生活在一个怎样的圈层，决定这座大城在市场上的标杆性、代表性；这也是为什么更多定位“轻奢”的住宅产品的持续销售和交付，反而令麓湖生态城的价值更被人认同的原因——商业生存的基础是与之匹配的消费需求的存在，入住率不足的高级别墅社区，越是高端，越是没有商业品牌愿意进驻。
产业的质量与能级：这是一座大城是否具备可持续生长的重要因素。当然，并不是说大城内部就必须构建起完备的产业体系，但至少在大城项目的周围，应当有良好发展的产业，让人们有稳定的经济基础来维持较高品质的生活。
在东安新城，华润置地带来的丰富的文体产业，与CAZ区域重点引进新能源汽车研发总部等各类产业总部，为整个新城带来了质量与能级均较高的产业基底。
地标属性的确立：大城只有确立起了自己的区域地标属性，才能始终掌握定价权。一个无法确立起地标或标杆地位的“大城”，其价值将在由其它项目锚定的价格标尺下“打折定价”。这也是在三、四、五线城市不断打造大盘的全国性开发商，鲜少能够将项目做成所在城市价格标杆项目的原因——它是“大盘”，但并不是大城。
良好的口碑：口碑带来的是更高的溢价。如果居住、生活于“大城”中的人们都认为它不好，不值得推荐，甚至想逃离，那么这样的“大城”的资产价格表现一定会越来越糟糕。
资产的价格与品质：它关系到投资收益回报，如果大城不能获得更高的投资回报，人们就不会在选择之初，心甘情愿付出更高的购买成本。
成都人对华润置地的认知，始于2002年。刚进入成都便在东二环外拿下1245亩土地的华润置地，送给成都人的见面礼，是东二环边一个碧波荡漾，鱼翔浅底的东湖公园，并且兑现其“先造环境，再修房子”的承诺，在成都开创了由房地产企业代建社会公共配套设施并无偿移交给政府的先例，最初媒体将华润置地的这种房地产大盘开发总结为“公园地产模式”。
东安湖公园实景（嘉楠实拍）
今天再去看这个交付使用超过十年的大城，学校、商业街、超市、农贸市场、尺度适宜的交通路网、物业管理服务等在这里一应俱全。再加上合理规划每一期项目的建筑形态与密度，并以洋房、别墅等形态满足不同需求的人对居住的需求，在许多业主看来，这里真正成为了可以居住十年、二十年甚至更长时间的居所，他们在翡翠城之后可能仍有多次买房置业的经历，但始终住在翡翠城。
入蓉20年的华润置地，在成都充分展现了强大的造城能力。从1.0版的公园生活大城翡翠城，到彻底改变东二环万年场板块城市气质的2.0版万象生活大城，再到如今的3.0版大城——以公园城市的理念进行整体规划打造的东安湖一场三馆及未来之城，呈现出一座文体产业 生活的大城。
华润置地·未来之城与大运会一场三馆共同构成了一座文体产业 生活的大城
从纯居住的大城，到商业与生活齐聚的“二十四城”模式，再到如今的赛事场馆 文体产业 生活大城，华润置地成功挑战了各种形态的“大城”打造，堪称大城营造的“全能选手”。
决定华润置地这种全面的大城营造能力的，有三个方面：
01
社会责任
华润置地作为功勋央企，企业发展的每一步，都是立足于国家、城市发展的长远思考，充分展现了央企的社会责任与担当。“国家引导、地方所需、华润所长”一直是华润置地开展各项业务的价值出发点，扎根于城市发展战略、提升城市品质和价值、推动城市发展建设，由此形成了华润置地独特的“片区统筹”的业务模式，也就是我们所说的“造城”模式；
深圳湾华润中心是华润置地片区统筹模式的代表作
02
国际视野
华润置地立足香港，背靠大陆，面向全球，始终能够及时地感知经济发展与人的生活需求的变化并及时作出战略调整，兼收并蓄先进理念、先进技术、先进模式，又与国内经济社会发展的实际相结合，从而完成最恰当的业务模式的探索；
03
业务格局
背靠华润集团庞大的产业体系，华润置地在住宅、商业、酒店、长租公寓、养老、文体、物业等全业态开发与运营上都具备了极强的能力和经验，而这种综合能力，正是营造一座功能完备、可持续发展的“大城”所必须的。
华润置地城市中心大型高端养老社区——润馨汇一角
现在，我们再用上边我们系统梳理的衡量大城价值的模型，去看华润置地未来之城这个在去年实现了超50亿住宅销售金额的大城项目，就能够看到华润置地的3.0版“文体 生活大城”更加长远的未来价值了。
更高的项目定位
华润置地未来之城的项目定位，与其诞生的背景是紧密相关的。2017年，成都提出“东进”的发展方针，华润置地未来之城项目所在的成都五环路 东西城市轴线的交汇点，自然而然地成为了成都东进发展的桥头堡位置。与此同时，成都“三城三都”的世界城市奋斗目标也已明确提出。而在2019年，中国获得第三十一届世界大学生运动会的举办权，并把这项重要的任务交给了成都。体育强国的国家战略，与城市向东发展、打造世界赛事名城的成都城市发展战略，在华润置地未来之城项目上高度叠加。
所以，东安湖不单单要呈现一些能够举办高水平体育赛事的场馆，更要成为展示中国城市发展水平的窗口，未来之城也不仅仅是一个占地面积大的居住项目，而是要成为展示成都“体现新发展理念的公园城市”的打造成果的示范区。这就是华润置地未来之城“面向世界的文体生活大城”的项目定位的内涵。有如此高的战略意义和开发打造定位、并交由一家房地产开发企业去建设完成的“大城”项目，成都只此一个。
难得一见的规模体量
背靠全世界最大的城市森林公园——龙泉山森林公园，在总占地达5000亩的东安湖公园中，未来之城项目是东安新城核心起步区中唯一包含住宅产品的项目。532亩的大城中包含了“一场三馆”高规格的文体赛事场馆、万象商业、华润自持运营的木棉花酒店、社区中心、幼儿园、小学等，同时与未来之城隔湖相望的东安湖图书馆（大运会期间将作为媒体中心使用）同样由华润置地代建。尽管这样的规模不及翡翠城、二十四城等此前华润置地在成都打造完成的“大城”项目，但基于大运会举办节点的要求，在三年内基本全部兑现所有公共服务设施和场馆配套，这个合理的大城体量，无疑给了选择它的人更多的确定性。
成都东安湖木棉花酒店实景
与城市发展同频的规划水准
华润置地未来之城项目及由华润置地代建代运营的东安湖体育公园一场三馆，整体交由华润置地打造，其规划全面对标华润深圳湾的成功打造经验，并充分与成都公园城市建设的总体要求相结合，在完成了东安新城核心起步区的整体城市设计的基础上，再进行的未来之城住宅项目部分的规划设计，理念紧扣公园城市、文体大城、青春运动等关键要素，同时也代表了华润置地对成都建设“美丽宜居”公园城市的深刻理解。
成都东安湖体育中心内部实景
无出其右的兑现效率
毫无疑问，未来之城项目是华润置地的大城项目中，兑现效率和兑现品质最高的项目，这也是华润置地未来之城项目受到客户追捧，每批次住宅推出后总能迅速清盘的重要原因。对选择未来之城这座大城的客户来说，当房子交付之时，道路与公园、文体休闲活动场馆、生活与商业配套都已提前或同步呈现，进入运营状态，这甚至是翡翠城、二十四城、麓湖生态城等大城项目都不曾达到的状态。
一座大城的价值，必然是由多方面的因素综合决定的。而通过本文的上述分析，“大城为什么贵”这个问题也有了比较清晰的结论——
最好的风险控制能力：真正具备大城项目开发实力的企业，其综合实力一定是更值得信赖的。而这样的大城项目，具备完备的城市功能要素，其中的住宅产品，更能够最大限度地享受这些要素带来的丰富、便捷、高品质的生活场景，自然，这样的项目作为区域标杆性项目，始终具有强大的价值锚定能力。这就构成了大城项目最好的风险控制能力——最好的，有充分的理由成为最贵的。
东安湖片区鸟瞰图
最好的资源组合方式：“大城”项目保障了其城市功能的完整性，并能够确保其商业、居住、社会公共服务体系等有更快的成熟速度，站在城市运行的角度来说，一座名副其实的大城，就是城市发展中最好的资源组合方式的体现。
由华润置地发起的城市共创系列社群活动
最好的持续运营状态：一座健康运行的大城，其中的每一种业态均能够良好运行，产生正向运营收益，而不是一直需要补偿的状态。整体上，各项社会功能体系能够在此形成良性循环，实现可持续运营、并不断完成升级迭代。这样的大城，无论遇到怎样的市场行情变化或“黑天鹅”事件，其资产价值，都必然是最稳定的。
“大城”为什么贵？
因为“最好的总在寻找最好的”。
具有更好的价值判断力和生活目标追求的人群，一直在寻找最好的大城生活范本，而最具大城全方位建造与运营能力的开发者，也总在不断探寻城市中真正的“精英人群”的理想生活样貌，并尽可能地在大城项目的呈现中，超越客户的预期。
