房产中介代理卖房靠谱吗（找中介独家代理卖房）

房产中介代理卖房靠谱吗（找中介独家代理卖房）在B公司的促成下，陈先生与买家签订了商品房买卖合同。但就在陈先生与买家履行合同过程中，双方因为银行按揭贷款问题产生了分歧，买家诉至法院。他找了多家房地产中介公司，其中B公司很快就找到了合适的买家，双方达成买卖房屋的合意。该公司在得知陈先生的想法后，拿出了一份独家风险包销合同，约定在保证房屋最终售卖价不低于陈先生提出价格的情况下，由A公司全权代理其出售该房屋，独家包销期为3个月。同时，A公司向陈先生支付独家包销履约保证金5000元。而陈先生须保证，在包销期内不得擅自终止合同、自行出售或委托他人销售该房屋，否则要返还上述5000元保证金，还要向A公司支付售价的3%作为违约金。如果A公司未在约定期限内找到适格买家，则陈先生有权没收保证金。没想到，签订合同后过了两个月，A公司仍没有为陈先生找到合适的买家。虽然独家代理的包销期限还有一个月才到期，但陈先生急于出售房屋，便开始寻找“下家”。

当前，二手房源的买卖交易大多需要通过中介。有些卖家，甚至会选择只与一家公司签订合同，由其全权代理房屋买卖的事宜，以为这样就可以避免各种麻烦事。

最近，广州的陈先生正是找了一家房地产中介公司独家代理出售房屋，不料，却因这份居间合同惹来了官司。

因卖房摊上官司

记者了解到，陈先生工作较忙，为了在卖房时省点事，避免因放盘出售引来的各种电话、预约看房、谈价格等，他决定只让一家房地产中介公司代理出售，于是找到了颇有名气的A公司。

该公司在得知陈先生的想法后，拿出了一份独家风险包销合同，约定在保证房屋最终售卖价不低于陈先生提出价格的情况下，由A公司全权代理其出售该房屋，独家包销期为3个月。

同时，A公司向陈先生支付独家包销履约保证金5000元。而陈先生须保证，在包销期内不得擅自终止合同、自行出售或委托他人销售该房屋，否则要返还上述5000元保证金，还要向A公司支付售价的3%作为违约金。如果A公司未在约定期限内找到适格买家，则陈先生有权没收保证金。

没想到，签订合同后过了两个月，A公司仍没有为陈先生找到合适的买家。虽然独家代理的包销期限还有一个月才到期，但陈先生急于出售房屋，便开始寻找“下家”。

他找了多家房地产中介公司，其中B公司很快就找到了合适的买家，双方达成买卖房屋的合意。

在B公司的促成下，陈先生与买家签订了商品房买卖合同。但就在陈先生与买家履行合同过程中，双方因为银行按揭贷款问题产生了分歧，买家诉至法院。

A公司也由此得知，陈先生违反了独家风险包销约定的情况，也诉至法院，要求陈先生返还保证金5000元及支付违约金。

卖家支付违约金3万元

广州增城法院审理后，认为陈先生与A公司签订的独家风险包销合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，是合法有效的。

而陈先生在独家风险包销合同明确约定的包销期限内，通过其他中介公司与案外人签订商品房买卖合同，并将涉案房屋出售给他人的行为，已经违反了独家风险包销合同的约定。

法院判决，陈先生应向A公司返还保证金5000元，并支付违约金30000元。

法官提醒，该案中，陈先生将房屋委托中介公司独家包销的初衷是为了省时省力，但是这种方式有利有弊。

有利之处，除了省时省力外，还在于中介公司对待独家包销的房屋会比一般放盘出售的房屋投入更多营销成本，提高买卖合意达成的几率。

但弊端也显而易见的，比如：

卖家最初在出售房屋时对房价没把握准确，在长达几个月的包销期内，可能会发现最初的报价并非房屋最合理的价格，若通过其他渠道得知有买家愿意出更高的价格购买房屋时，往往会陷入两难处境；

独家包销合同对于卖家与中介公司的权利义务往往约定不明确，大多仅约定中介公司在某个期限内以某个价格出售房屋，但对于房屋买卖交易中的其他重要事项，如提前还贷、按揭贷款、网签、过户、交房等未进行约定，如果买卖双方就上述重要事项产生分歧，则不利于保障卖家权益。

为此，法官建议卖家要审慎签订独家包销合同，尤其对于独家包销期限较长的合同以及违约责任较重的合同，更应擦亮眼睛，避免引起纠纷；如果已与中介机构签订了独家包销合同，就应遵守合同约定，否则可能要承担违约责任的风险，给自己带来不利的后果。

【记者】陈伊纯

【通讯员】陈丽红 江丽仪

【作者】 陈伊纯

南方法治