深圳哪些公寓长租便宜（图解深圳租房地图）
深圳哪些公寓长租便宜（图解深圳租房地图）关外（龙岗、宝安、龙华、宝安、坪山、大鹏）集中在20-30元/㎡·月。关内（罗湖、福田、南山、盐田）集中在50-70元/㎡·月。由于深圳70%的人口居住在城中村中，是深圳住房租赁市场的主要部分。大部分意义上，城中村租金能代表深圳租赁住房的平均水准。我们重点研究城中村。首先制定深圳各板块城中村底租价格地图，即最低租金价格。
像深圳这样拥有1700-1800万级的流动人口城市，一直都是租房热度居高不下的热门大市。
但现实是：深圳租赁住房的供给量是一线城市最低的，租赁住房缺口超过70万套！租赁市场需求旺盛。
同时，由于长租公寓在我国起步较晚，因而相较美国租房市场B2C与C2C之间四六开的比例，中国住房租赁市场的B2C占比仅有3%，增量空间巨大。
刚性需求、万亿市场，大有可为。但在疫情黑天鹅和爆雷事件频出的影响下，长租公寓同质化竞争严重，尤其是在深圳这样一个高需求市场中，住房租赁从业者们该如何角逐？可以从租金、人群、产业、板块四个维度做分析——
由于深圳70%的人口居住在城中村中，是深圳住房租赁市场的主要部分。大部分意义上，城中村租金能代表深圳租赁住房的平均水准。
我们重点研究城中村。
首先制定深圳各板块城中村底租价格地图，即最低租金价格。
关内（罗湖、福田、南山、盐田）集中在50-70元/㎡·月。
关外（龙岗、宝安、龙华、宝安、坪山、大鹏）集中在20-30元/㎡·月。
关外接近关内的区域，基本上地铁开通有一定年限，是传统意义上承接关内通勤人口的板块，如宝中、红山、坂田、布吉，底租都接近或甚至超过30元/㎡·月。
再看深圳各板块城中村平均租金。
平均租金高于底租大约10元/㎡·月的板块，有宝中、西丽、西乡、龙华老城、蛇口、福永、南山、布吉等。我们认为优质的长租公寓，在这里有较大盈利空间。
平均租金高于底租小于5元/㎡·月的板块，有华侨城、大运、龙岗中心、科技园。这些板块物业租金几乎没有浮盈，要么市场竞争激烈，要么需求量低，长租公寓机会有限。
过去一年租金的涨跌幅，各板块差异也颇大。
年平均租金增长率约1-5%，能够产生稳定增长性收益的板块，像是西丽、梅林、西乡、翠竹，底租及平均租金差值也较高，市场可培育、可持续，我们认为长租公寓可优先进入。
人群地图：高收入高消费，首善之区福田我们再看人群的逻辑。
对照深圳2020年各区最新人均可支配收入情况，福田以81248元名列全市榜首。
南山较为接近福田，达到79302元，算是第一梯队。从罗湖开始，盐田、宝安、龙华、龙岗、坪山、光明的水平也很接近，算是第二梯队。
大鹏只有42245元，与福田差值达到39003元！
社会消费品零售总额方面，福田土豪的消费能力也令人咋舌，一年买买买就花了2046亿，几乎占全市1/4。
反观居民收入也很高的南山，消费还比不上宝安和龙岗。南山居民搞钱很强，但消费力弱。
综合居民收入和社会消费情况，我们将深圳租房人群分为精英客户（金领）、品质客户（白领）、刚需客户（年轻白领）、企业客户（蓝领）。
精英客户指各行业精英人士，公司中、高层、新业态催生的资产新贵，对住房的品质、服务、交通、配套等要求极高。
品质客户收入中等，不选择市区最繁华地带，但是对于住房的品质与服务有相当的要求。
刚需客户收入有限，租金承受能力较差，在乎居住安全以及基础物理功能，对价格敏感，多为年轻白领或学生。
企业客户以在工厂的蓝领客户为主，收入水平一般，对生活品质要求不高，可接受床位房。
精英客户租房，主要选择深圳最核心的科技园、蛇口、CBD；品质客户，主要选择福田、南山其余板块；刚需客户，主要选择罗湖、关外地铁沿线区域；企业客户，主要选择产业集中的板块。
围绕产业方向和大企业的布局，也能发现深圳租房人群的分布脉络。
第一产业（农业、林业、渔业、畜牧业）向来不是深圳发展的主要产业。
第二产业（采矿业、制造业、建筑业、高新技术产业）产值较高的区域是龙岗、南山。
第三产业（服务业、物流业、互联网行业、金融业、房地产业、商务服务业、科学研究、文化产业等）产值较高的是南山、福田。
梳理深圳各个区域的产业格局规划，找到区域内典型企业，这些企业的员工，才是该区域主要的租房群体。
像是南山的腾讯，福田的平安，宝安的大族，龙岗的华为，龙华的富士康，盐田的华大基因，坪山的比亚迪，不同所属行业、不同企业的人员，存在不同的租金承受度和居住要求。
特别是龙岗及光明，均是第二产业比值较高的区域，在向高端制造业、高端装备制造业升级蜕变中，企业员工也在释放新的居住需求，传统住房如原始农民房，已经无法满足新的租房需求。
大体上，第三产业人员集中在深圳中轴龙华至福田两侧分布，包括南山、罗湖；第二产业人员分布在两翼的宝安、龙岗。
至关重要的是，不同区域的产业人口、不同企业人员的租房需求，需要不同的租赁住房来满足。
除了人群、产业，明确深圳地铁等轨道交通或公交规划，可以看出相应的租金等级。
按照1.5km内有多个地铁交通枢纽换乘站、1.5km内至少一个地铁交通枢纽换乘站、1.5km内有地铁口、2km内有地铁口，结合离市中心区远近，分为A、B、C、D四个等级。
前海、后海-红树湾、车公庙、福田中心区，显著是A类地区，甚至1km范围内就分布有多个地铁枢纽换乘站。
B类地区的宝中、西丽、梅林关-深圳北、梅林、罗湖南部，也密集分布着至少一个地铁枢纽换乘站。
A、B类区域交通极其发达，所产生的租金价格也较贵。D类区域由于远离市中心区，通勤通常需要1-2小时，租金呈现依次向外递减状态。
商圈逻辑类似，按区域内的大型购物中心、百货商场、超市等生活配套的成熟度，分为A、B、C、D四个等级。
福田、南山、罗湖的商圈，几乎都是A、B类等级。科技园、车公庙、CBD商圈的有新商业开业、基础配套较新，归为A级；华强北、蛇口商圈的商业配套较老，归为B级。
关外的北站、龙岗中心城也因有新商业开业、基础配套较新，归为B级；观澜、布吉、沙头角离中心区较远，商业配套也较老，归为C级；更远的光明、沙井则是D级。
将租金、人群、产业、配套等所有要素叠加，我们大致可以看出深圳租赁地图的黄金板块、溢价板块、潜力板块和基础板块。
基础板块、潜力板块主要服务于企业客户（制造业为主，或大企业客户）、刚需客户（低端产业人群、学生、中低端产业人群应届毕业生），溢价板块是刚需客户、品质客户（中端产业人群基层管理人员），黄金板块是精英客户（高端产业人群中层管理人员、高级人才高层管理人员）、品质客户。
基于此，长租公寓的深圳进入策略和产品设计思路就很清晰了——
