产业用地潜力分析（浅谈新型产业用地）

产业用地潜力分析（浅谈新型产业用地）在2018年9月，东莞出台了《创新型产业用地（M0）管理暂行办法》，是国内将M0管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市，广州和深圳也出台了有关规定。 M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。 M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地，主要为了满足产业转型升级需求。然而，因为可配建商业办公甚至住宅类，所以，M0趋热会不会使得产业用地成为变相的房地产开发地块? 新型产业用地（M0）概念，是深圳率先提出的。 2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，内业称“1 6"

小伙伴最近是不是发现郑州市国土局最近新增的工业用地出了新名词：新型产业用地（M0）！！！

接下来让小编来给大家梳理一下 ：

随着城市更新推进节奏加快，M0(新型产业用地)进入了业界的视野。在广东省，以广州、深圳和东莞为代表的三个城市，均出台了M0的相关政策。拿地成本低，单位土地开发强度更大，可配建商业办公甚至配套型住宅，多项优点导致M0引发大量关注。

一、什么是M0？

M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地，主要为了满足产业转型升级需求。然而，因为可配建商业办公甚至住宅类，所以，M0趋热会不会使得产业用地成为变相的房地产开发地块?

新型产业用地（M0）概念，是深圳率先提出的。

2013年1月，为了缓解土地空间压力，深圳市一口气发布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》加六份小文件，内业称“1 6" 。

M0是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

在2018年9月，东莞出台了《创新型产业用地（M0）管理暂行办法》，是国内将M0管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市，广州和深圳也出台了有关规定。

二、M0备受青睐的原因

首 先，容积率的规定使得M0的单位土地开发强度更大。从广州、深圳和东莞的三城规定来看，广州和东莞规定M0容积率原则上不低于3.0，不高于5.0；深圳给出的范围是4.0~6.0之间。而根据《工业项目建设用地控制指标》，传统产业用地容积率一般不小于0.6，各地方城市一般为1.0~2.0，不超过3.0。

其 次，M0的用地形式更加丰富。如：广州和东莞都规定，配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的30%，其中，东莞还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让。而传统工业用地配套不超过总用地的7%，或不超过15%的总建筑面积。并且，土地在满足一定条件下，可以分割登记、转让，非常灵活。

最为关键的一点 ，M0的拿地成本比商服用地要低。

供地前后政府监管极为严格。

应该看到，M0的先天优势必然使其颇受欢迎。披着新型产业的外衣，利用M0配建面积进行写字楼、公寓类住宅的房地产开发获利，会不会成为新的“钻空子”手段？

据了解，M0供地前后，政府的监管极为严格，如广州和东莞都要求供地前要签署投入产出监管协议，且将协议纳入土地供应文件，对投资强度、年产出比均有详细的规定；供地后，要根据协议内容进行验收、评估和考核。东莞即规定，只有通过验收之后，才允许可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记。

“地价成本优势将推动M0成为城郊写字楼市场的强力竞争者。”思源认为，监管政策与分割再转让限制体现政府杜绝产业地产房产化的决心；获取工业大户、纳税大户等产业资源支持将成为M0拿地重要手段。

三、郑州高新区在全省率先推出新型产业用地（M0）试点

郑州市政府已于12月19日正式印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》，河南省第一个明确针对新型产业用地的试点新政正式落地郑州高新区。

具体文件如下：

政策解读：《郑州市人民政府关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》

①背景依据

目前新产业、新业态不断发展，但现行的工业用地政策及控制指标尚未区分常规产业与新型产业，不能充分满足不同类型产业的用地需求，与新型产业的发展体系不相匹配。外地先进地区已经先行先试，对新型产业用地进行了探索，并出台了相关政策，取得了较好的经验。郑州高新区作为郑洛新国家自主创新示范区郑州片区的核心区，肩负体制机制创新和政策先行先试两个使命，承担培育新产业、引领新业态、打造新模式的三项任务，为应对新型产业发展中遇到的新情况、新问题，亟需破解产业用地的制约瓶颈。

②目的意义

《实施意见》适应了新产业、新业态发展的需要，能够破解新型产业发展瓶颈制约问题，从而推进郑州市国家自主创新示范区核心区建设，发挥政策支持作用，使高新区形成创新要素集聚、市场活力迸发的产业发展新生态，建设成为战略性新兴产业发展高地。

③主要内容

指导思想。以高新区产业发展导向为基础，从新型产业发展的需求出发，建立新型产业用地管理机制，强化规划引导，优化空间布局，科学设定新型产业用地类型，合理确定新型产业用地价格，加强项目用地履约管理，为高新区创新产业发展提供用地保障。

适用范围。本实施意见适用于郑州高新区辖区范围内的新型产业用地。本意见所称新型产业用地是指符合郑州高新区产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患，融合研发、创意、设计、中试等具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动的产业用地。

建立企业入驻审核制度。高新区管委会制定细则，明确产业入驻条件，包括企业科技研发实力情况，项目投资情况（产业类型、投资强度、单位用地产值、单位用地达产税收等）。产业项目入驻前，高新区管委会应根据入驻条件要求，对用地意向单位进行项目准入可行性评估，评估结果作为新型产业用地招拍挂竞买人以及新型产业用房购买人的资格审核依据。

④加强规划引导

依据高新区新增工业用地与存量工业用地情况，做好高新区范围内规划调整工作，明确新型产业用地布局。在规划用地分类工业用地（M）类中，增加 “新型产业用地（M0）”，以区别于普通工业用地；在土地分类中对应用途确定为“工业用地（新型产业用地）”。

⑤科学确定新型产业用地指标

新型产业用地原则上容积率大于1.6、小于3.0，建筑密度大于30%、小于40%，绿地率大于20%、小于30%，停车配建及其他配套设施按照商务、商业用地配建标准配置， 具体在控制性详细规划和规划条件中明确。

⑥引导土地用途兼容复合利用

新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地，厂房和研发用房为主要用途，其建筑面积不宜低于地上总建筑面积的70%；兼容商业建筑面积不得超过地上总建筑面积的30%，其中零售商业及餐饮原则上不得超过地上总建筑面积的10%，服务型公寓原则上不得超过地上总建筑面积的20%，且不宜采用套型式设计。 新型产业用地的建筑形态应区分于常规工业厂房建筑，鼓励使用新工艺、新技术。

⑦明确供地方式

新型产业用地通过挂牌方式取得土地使用权。 土地供应时，高新区管委会应与用地单位签订项目管理协议，明确约定建设、运营阶段各时间节点和其他指标要求以及相应的违约处置措施。

⑧完善地价管理

新型产业用地出让起价不得低于全国工业用地出让最低价标准，除配套商业外的建筑类型，出让底价按照评估价的70%确定，并不得低于工业出让最低价标准。

⑨规范新型产业用地和房屋分割转让管理

为鼓励节约集约利用土地，解决职住平衡，对新型产业用地， 建设用地使用权人原则上持有不少于地上总建筑面积40%的厂房和研发用房，自持年限至少为10年，剩余30%部分需要在项目管理协议中明确可以分割转让，未明确的原则上不得转让。厂房或研发用房最小分割单元不低于300平方米，应先登记再办理交易转让；配套商业、服务型公寓可分栋、分层、分套进行转让。土地房屋分割转让或出租的，需经管委会同意，由管委会优先回购，且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。

⑩加强履约保证金管理

国有土地使用权人在土地出让后，需按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金至高新区财政专用账户。履约保证金为投产达效履约保证，由产业行政主管部门管理，投产达效的，产业行政主管部门确认后五个工作日内退还。未按时缴纳或未按照约定竣工、投产达效的，根据项目管理协议追究相应违约责任。

⑪严格验收评估

高新区管委会负责成立新型产业项目评估工作小组，根据《土地使用权出让合同》和项目管理协议要求开展评估验收工作，未通过评估验收的，严格按照项目管理协议的约定处置。

四、地块成交情况

1）郑政高出〔2019〕15号

①土地信息

土地位置河阳路北、翠柏路西；占地122120.92㎡，容积率＞1.6、＜2.5；成交总价26802万元；成交地价146万元/亩、成交楼面价877.88元/㎡；竞得企业为河南紫荆科技园实业发展有限公司。

②企业图谱

紫荆科技园源自清华大学紫荆创新研究院，是清华校企紫荆控股旗下专业从事科技园区建设运营、科技产业孵化投资、科技金融支持服务的子公司。

③紫荆科技园简介

紫荆科技园是在郑州高新区政府建设“北斗云谷千亿科技城”总的纲领下，围绕北斗信息安全领域相关技术研究和成果应用，发展以卫星导航、授时、通信等北斗卫星导航系统推广应用的高新技术全产业链的平台型高新产业园。园区已引进北斗产业研究院、清华启迪之星加速器、金融产业基金、格局企业商学院四大核心品牌。

紫荆科技园效果图

在园区规划中，住宿服务是园区人员生活服务的重要保障和园区服务亮点，紫荆科技园拥有128栋独栋办公楼和4栋高层办公楼，建筑面积超22万平米，其中有8万平米用于品牌酒店、品牌公寓的建设与服务，预计建成后园区人群近万人。

紫荆科技园源自清华大学紫荆创新研究院，是清华校企紫荆控股旗下专业从事科技园区建设运营、科技产业孵化投资、科技金融支持服务的子公司。依托清华大学优势资源，形成知识、信息、人才、资金等资源共有共享的创新网络，致力于成为清华大学服务地方经济的重要平台。紫荆科技园旨在成为国家中心城市建设的北斗产业新城、中部最具活力的高端人才聚集孵化平台、郑州最具影响力的科技创新中心。少海汇，是中国领先的智能家居产业群，2016年由海尔家居、有住网、博洛尼、克路德机器人等发起成立，致力于打造一个以智能物联家居为核心，引领高端智慧生活的生态群。截止到2017年8月，少海汇生态群的成员企业42家，全国布局13座智能家居产业园，累计服务上千万家庭。

少海汇I-Hotel智慧酒店解决方案，有机整合少海汇生态圈42家成员企业的产品、技术和服务。是行业中最专业最全面的智慧酒店解决方案，实现去前台化、全屋智能语音控制的非凡入住体验。

众寓资产，由寓公网和软银中国旗下宜贷网发起成立。通过智能供应链与全国20大城市合伙人制度反向切入公寓轻资产运营，以产业基金解决产业链重资产难题。众寓资产一期募资6亿元助力公寓实体运营，成立不足百天，即获得嘉宸集团千万级投资，并有10亿级产业基金扶持业务发展。目前众寓资产已在北京、上海、西安、昆明、杭州、深圳、济南等城市落地。

经过实地考察，丁海董事长力邀少海汇深度融入到紫荆科技园项目中深入合作，以酒店公寓运营、智能家居为合作切入点，并有望以此为契机扩大深度合作范围。

截止目前，部分入驻科技园项目：

清华大学校企：启迪之星孵化器、紫荆创新研究院、启迪健康修行医学中心、启迪桑德环保资源；

北斗相关企业：华大北斗产业加速器、北京智能机器人与系统高精尖创新中心；

互联网企业 ：新华网·无人机、恒天易开软件、金融客；

生活配套企业：张宁羽毛球俱乐部、荷马教育培训、格局商学院。

2）郑政高出〔2019〕24号和郑政东出〔2019〕8号（网），目前待成交不做过多介绍。

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