雍祥府北辰怎么样（望林府祥宸府天承美筑）

雍祥府北辰怎么样（望林府祥宸府天承美筑）楼盘分布图五个楼盘里，祥宸府、宸章新邸属于西祥符，离地铁、综合体都不算近，但周边小区比较多，生活氛围还不错；天承美筑在北软园区旁，离地铁10号线祥园路站距离约900米，算是地铁盘；望林府紧邻万达商圈，去综合体、地铁站最近；大运桥西府在最东侧，地铁比较远，不过东、西两侧未来分别有运河湾综合体和融创文旅城。交通，祥符的路网跟西面的西湖区，南面的申花板块衔接的很好好，再加上有留石快速路和10号线，让祥符没有运河新城那种孤立感。配套，祥符因为开发早，居民多，配套现在也是全面优于还在建设初期的运河新城的。房价，整个祥符目前高层限价在3.6万元/方-4万元/方，跟隔壁的运河新城比，祥符没有什么规划溢价；跟南面的申花比，祥符仅隔一条留石快速路就要便宜5千元/方；再加上板块内没有太多倒挂，摇号也相对容易，还是适合城北自住的。

祥符近期会开的楼盘很多:天承美筑、宸章新邸要首开，望林府、祥宸府、大运桥西府要加推，搞不好还会撞车；这么多盘，一个个都宣传攻势做的很足，乱花渐欲迷人眼，干脆一起写一篇吧。

祥符前景一般，但是配套成熟

祥符街道范围很大，包括申花板块也有很大一部分是属于祥符街道的，但在楼市里，祥符一般指祥符街道留石快速路北面的部分，东面是运河新城，南面是申花，西面是西湖区的三墩，北面是余杭区的勾庄。
整个祥符从西向东城市界面差距比较大：西边紧挨着三墩，新、老小区很多，定位偏居住；中间莫干山路沿线、西塘河两岸有不少厂，再加上北软，工业风比较重；东边的话以万达广场为核心，有不少新小区，因为开发的最晚，所以现在看反而界面最好。

祥符航拍

祥符，现在整体已经开发的差不多了，基本就是几块零碎的地盖盖新房，或者搬迁个厂腾地来开发，指望像隔壁运河新城那样大拆大建，有一个非常美好的前景不太现实。但是祥符也有自己的优势，分别是交通、配套和房价。

交通，祥符的路网跟西面的西湖区，南面的申花板块衔接的很好好，再加上有留石快速路和10号线，让祥符没有运河新城那种孤立感。

配套，祥符因为开发早，居民多，配套现在也是全面优于还在建设初期的运河新城的。

房价，整个祥符目前高层限价在3.6万元/方-4万元/方，跟隔壁的运河新城比，祥符没有什么规划溢价；跟南面的申花比，祥符仅隔一条留石快速路就要便宜5千元/方；再加上板块内没有太多倒挂，摇号也相对容易，还是适合城北自住的。

楼盘区位比较，各有所长

五个楼盘里，祥宸府、宸章新邸属于西祥符，离地铁、综合体都不算近，但周边小区比较多，生活氛围还不错；天承美筑在北软园区旁，离地铁10号线祥园路站距离约900米，算是地铁盘；望林府紧邻万达商圈，去综合体、地铁站最近；大运桥西府在最东侧，地铁比较远，不过东、西两侧未来分别有运河湾综合体和融创文旅城。

楼盘分布图

望林府，地段最好

望林府的优势是地段，有祥符目前最好的配套，后期走到万达广场600米，地铁10号线国际会展中心站500米，中学就在对面，小学不管是新文还是卖小星澜也不算远。

之前写过，望林府的洋房已经上到4.5万/方了，我们一直是板块优先的，这个价已经可以看留石内的高层了，所以性价比也就一般吧。现在，高层也领出预售证了，均价4万/方，跟宸章新邸并列目前祥符高层最高限价。不过，望林府跟南面快交付的中城汇比没涨价；地铁、万达是稍微远了一点，但也避开了留石的噪音。

另外补充下，最近销售在猛炒的晓宸破5万，其实单价破5万的那套是法拍房，等于额外多买了一张房票的，边上正常二手房价是在4万6上下，差价不大，等不等看自己实际需求。

周边二手房挂牌均价（信息来源：贝壳）

望林府高层有三个户型，A的两个都是标准小三房；B的112方严格地说是个3 1的户型 因为北书房很小大概只有4方多点，住人不行，但是就放个电脑或者书桌足够。高层装标比洋房低，肯定是缩水的，不过三大件配齐，还送了电视背景墙，也算过得去。

望林府户型图

电视背景墙有的，飘窗做了金属包边

卫生间壁龛挖好，细节还算可以

望林府的主要问题还是在三点：周边环境、高低配和开发商。周边，西面南面一堆厂，东面是回迁房，闹心是有点闹心；高低配，不过还好洋房都是标准层，买高层不算亏，不至于像祥宸府那样真的就没什么公共绿化了；开发商，禹洲 宋都，一言难尽，看运气吧。

望林府周边界面还是有所欠缺的

宸章新邸，小区最纯粹

宸章新邸的位置其实没望林府好，但高层限价和望林府一样，要4万/方，主要还是因为小区没有公租没有自持，非常清爽。宸章新邸在靠近三墩这边，配套的话主要就是边上丰庆路上有个大的世纪联华 在建的华润凤凰广场。

宸章新邸的优势除了前面提到的没有公租、没有自持以外，还在于它教育资源配套不错，幼儿园到初中全在小区边上，接送是非常方便。另外，项目南面还有在建的祥符桥历史街区，如果未来运营的好，是个卖点。

宸章新邸周边航拍

位置一般般，限价也给的高，宸章新邸就干脆一条路走到底，抓牢没公租没自持的优势，直接就没做刚需，纯高层，两梯两户，113方大三房起步，把项目定位做的推高，倒也是差异化竞争了。

宸章新邸是两梯两户，住起来舒适度秒杀两梯四户

客厅，也送了电视背景墙

宸章新邸主要问题在于体量小，整个小区就5幢楼，公共空间还是比较紧张的。现在售楼处的确比较难找，但等周边都造好环境还是可以的。

宸章新邸效果图

祥宸府，唯一有花园选择

祥宸府在宸章新邸的北面，也是祥符靠近三墩的这边，跟宸章新邸比，祥宸府离地铁站要稍微近点，步行去2号线墩祥街站的距离大约1.1公里；周边主要商业配套是丰庆路联华 边上回迁房底商 在建的华润凤凰广场。

项目的话，祥宸府就比较离谱了，做了高层 小高层 叠墅的高低配，为了溢价真的就一个字：拼！户型的话，祥宸府业态多户型也很多。装修的话就是祥符平均水平，不过祥宸府做了交标样板房，希望表里如一。

祥宸府样板房，都是乳胶漆墙面，差距不大

接下来就进入吐槽环节了，为什么不讲祥宸府的户型，是因为唯一值得买的就是洋房、叠墅的顶底跃。这几个选择算是用一个相对较低的价格在市区里获得了有天或者有地的生活；但其实这种所谓的低密生活也不低密，因为祥宸府的楼间距非常近，边上又都是高层，这样的花园或者露台并没有什么私密性。

而至于高层业主，更是悲剧。高低配本来就没剩多少绿地，然后又有不少被圈给一楼做花园，以后跑个步、遛个狗估计都是奢望。不过祥宸府的限价比望林府、宸章新邸、大运桥西府要低，不在乎这些，买房就家里宅的倒可以一摇。

从沙盘上看，祥宸府就是一个没什么公共绿化的小区

航拍上看，祥宸府楼间距更是压抑，而且低楼层的洋房、叠墅下面的绿地都被圈成花园，那公共绿化能有多少

另外，祥宸府周边的城市界面也不算特别好，南、北两侧都是回迁房，东面是阳光郡，三面高层把洋房、叠墅包围起来，舒适度、私密性还不如望林府。

祥宸府边上高层围绕，以后边上高层住户看你家花园、露台真的是一览无余

大运桥西府，独有运河景观

大运桥西府位于祥符的最东边，再往东就是运河湾了。大运桥西府的位置，地铁是有点远的，但是胜在西边就是融创文旅城，东边过了运河有运河湾综合体，未来的商业氛围可以期待下。另外，大运桥西府还是祥符这几个盘里离运河最近的，想想以后饭后能走在运河边散个步，情怀满分。

大运桥西府之前推的都是小高层，这次要清盘了终于把高层也放出来了。参考之前小高层的均价除1.1的溢价系数，高层价格在3.85万左右；跟隔壁的运河湾双子星比，离运河远了一点点，但也没有一线高架的烦恼，互相扯平。

大运桥西府之前小高层的中签率一直很低，这次高层出来，又都是小户型，估计也是要摇破头。装修细节还没有，不过我们会继续跟进的。

大运桥西府高层户型

大运桥西府写过蛮多，到了高层的问题就一个，西区跟公租、自持在一起的，心里会稍微有点膈应；不过就这么一幢高层，也没得选，该摇还是得摇。

天承美筑，性价比最高

天承美筑在最北面，再过去就是余杭了；再加上紧邻北软，整个界面现在也是工业风很重。不过也正是因为这个位置，天承美筑拿到了目前祥符最低的限价，3.6万元/方，和祥宸府并列最便宜。

跟祥宸府比，天承美筑的高层无疑是更值得购买的。一是因为地铁，天承美筑以后从南面的新文路走到10号线祥园路站的距离大概是900米，比祥宸府更近。二是因为纯高层，祥宸府前面已经写了，高低配做得有点过分，高层、甚至洋房标准层业主都没什么公共绿化空间了；天承美筑则是纯高层，从沙盘上看绿化还是过关的，楼间距也比较开阔，低楼层住起来也可以接受。

天承美筑是纯高层，公共绿化空间还是比较多的

天承美筑总感觉是把宁围那个坤和美筑COPY了一下，外立面差不多，几个户型也有点眼熟；两梯四户，所有户型都是双阳台的设计，好评。

天承美筑户型图

装修的话祥符这几个说实话真实装标应该都差不多，无非是一些细节不一样。就比如天承美筑降低了某些电器的品牌，然后全屋给了墙纸，就看你个人取舍了。另外，细节上天承美筑做的蛮好，像玄关柜、卫生间的风格都给人一种精致感。

天承美筑样板房实拍

天承美筑的主要问题还是在相对靠北，周边商业氛围一般般，估计要等和宁文华交付、新文路修好以后会热闹点。但是毕竟3万6的价格，算是个地铁盘，再加上大家的口碑，天承美筑性价比还是有的；毕竟要更便宜的拱墅区地铁盘，就得去半山那边的桃源了。

天承美筑周边

总结

望林府

开发商有黑历史，不怕维权就买，反正本来也是卖个地段；虽然是高低配，但是比祥宸府厚道。

宸章新邸

远洋在杭州几个高端项目表现还不错。小区没公租、没自持，定位也高，追求居住体验可以考虑。

祥宸府

开发商吃相略差，搞出了这么一个追求溢价的产品。如果你特别喜欢这种市区有个花园或者有个露台，就看看祥宸府；至于高层么，边上新房、二手房这么多，真犯不着买它。

大运桥西府

金地整体应该算中上水平，也是高低配，不过小高层 高层，可以望林府、祥宸府这种舒服多了；有运河的情怀在，商业、学区也可以期待下，就是没地铁，看能不能接受了。

天承美筑

大家是杭州本土房企，口碑不错。3.6万元/方的价格，拱墅区、纯高层、有地铁，可以了；当然现在周边界面是一般般，追求性价比的选择。