无锡市高铁南站最新规划(高铁新城系列研究)
无锡市高铁南站最新规划(高铁新城系列研究)表:锡东新城部分建成住宅项目详情 目前,新城板块内在售住宅项目不多,但过往销售的每一个都是区域内响当当的热盘。总体来看,锡东新城住宅产品多样,去化情况良好,销售价格不断攀升。01住宅市场上篇提到,锡东新城目前已受到一众品牌房企的青睐,龙湖、碧桂园、恒大、建发、美的等先后入驻,开发建设住宅项目20余个,建设规模高达505万方。区域内人居氛围日渐浓厚,人居品质也持续升级迭代。
导语:从2009年3月启动建设到现在,锡东高铁新城发展迅速,建设成果丰硕,片区已然发展成为一座独具魅力的宜居宜业的现代化新城。房地产市场或许是最能直观感受锡东新城价值觉醒的一点。(微信搜索【同策资管】查看更多内容)
◎ 主管丨张吉辉
◎ 执笔丨陈朦朦
◎ 出品丨同策研究院
01
住宅市场
上篇提到,锡东新城目前已受到一众品牌房企的青睐,龙湖、碧桂园、恒大、建发、美的等先后入驻,开发建设住宅项目20余个,建设规模高达505万方。区域内人居氛围日渐浓厚,人居品质也持续升级迭代。
目前,新城板块内在售住宅项目不多,但过往销售的每一个都是区域内响当当的热盘。总体来看,锡东新城住宅产品多样,去化情况良好,销售价格不断攀升。
表:锡东新城部分建成住宅项目详情
从住宅的产品演变来看,锡东新城板块内的住宅产品有着明显的迭代更新:1)目前区域内住宅产品以高层为主,容积率较高,别墅产品有所减少,洋房产品稀缺;2)小面积别墅比例增加,例如叠墅、联排,大面积独栋别墅减少;3)高层的户型面积在不断扩大,由刚需向刚改转型;4)产品增加了装修,提高了溢价。
龙湖九里香醍(2015年)
别墅5室3厅3卫325㎡
高层3室2厅1卫86㎡
产品:别墅、高层
面积:高层86-129㎡;别墅235-325㎡
装修:毛坯
海尔产城创翡翠文华(2020年)
高层3室2厅1卫107㎡
高层3室2厅2卫127㎡
小高层4室2厅2卫168㎡
产品:高层、小高层
面积:105-168㎡
装修:精装
从住宅市场供求量价来看,最近三年,锡东新城板块商品住宅供应有所减少,但成交热度不减:2019年成交62.28万方,是新增供应面积的两倍,供应面积占锡山区普通住宅供应面积的33%,成交面积占比却高达56%,是锡山区的主要成交区域。价格方面,锡东新城板块的房价已从2010年的5033元/㎡上涨到如今的近2万元,有些楼盘销售价格已2万 。
图:近年来无锡市锡东新城板块普通住宅供求及价格(㎡,元/㎡)
2019年锡山区不同板块普通住宅供应占比
2019年锡山区不同板块普通住宅成交占比
从住宅客户来看,以在售项目——建发玖里湾高层住宅客户为例,锡东新城的住宅客户主要为地缘性客户,多为20-40岁的三口之家。所有产品中,90-120㎡的高层住宅产品最受欢迎,购房者的主要置业目的为投资保值和改善自住。
建发玖里湾高层客户年龄结构
建发玖里湾高层客户来源
建发玖里湾高层客户面积意向
建发玖里湾高层客户家庭结构
图:建发玖里湾高层客户购房用途
△数据来源:同策研究院
总体来看,锡东新城住宅市场火热,是锡山区主力成交板块,销售价格平稳上涨,住宅产品多样化。未来,新城板块住宅市场将继续蓄力,房价格局或将再次被刷新。
02
办公市场
锡东高铁新城办公市场于2012年开始起步,与新城开发节奏一致,发展至今,总部经济也已初具规模。细数新城已建设办公项目,目前商务办公项目7个,建设用地超8.1方,建设规模约56万方,距157万方的办公建设目标仍有一定差距。
锡东创融大厦与红豆财富广场为新城最具代表的商务办公项目,针对不同生产性、服务性行业,提供多元化办公产品。目前,两个项目运营情况良好,入驻、去化率较高。
锡东创融大厦
创融大厦是锡东新城首个已投入使用的甲级办公项目,由高铁商务区管委会投资建设。项目定位为无锡东部地区(辐射苏州相城区、常熟、张家港、江阴等相邻区域)重要的区域性办公载体,占地1.5万方,总建面9.34万方。
锡东创融大厦以小户型为主,标准层1500㎡,可随意切割,是无锡东部地区重要的区域性中小型企业办公载体。项目只租不售,近年来租金没有变化,稳定在1.1-1.8元/㎡·天。
图:锡东创融大厦入驻企业行业占比
目前,锡东创融大厦出租情况良好,出租率高达90%。入驻的企业中,制造业和互联网行业占比最高。
红豆财富广场
红豆财富广场项目由无锡红豆置业有限公司投资建设,总占地面积为27853平米,总建筑面积27.2万平方米,总投资15亿元。项目主体工程包括1幢45层5A甲级写字楼、1幢24层酒店式公寓楼、1幢35层SOHO办公楼(未建)以及5万方的商业裙楼。红豆财富广场将作为红豆集团总部、中国纺织材料交易中心总部,预计年产出将达到50亿元。
红豆财富广场目前在售的公寓产品为LOFT,主力户型面积为46-58㎡。具体分为户型——传统LOFT以及切割型LOFT(变成上下两户),可针对不同客群需求及获取更高的投资回报。
红豆财富广场出售公寓,销售价格波动较大,于2019年11月到达峰值15199元/㎡,于最近跌至最低13190元/㎡,2019年年中销售情况最佳。截至目前为止,总去化70%。
图:红豆财富广场销售价格变动及成交套数(元/㎡,套)
近五年来,锡东高铁新城办公供需平衡,且稳步增长,是锡山区的主力供应与成交区域。办公销售价格也一路攀升,2019年,办公成交均价达11931元/㎡,高于无锡市及区域平均水平。
图:近年来无锡市锡东新城板块办公市场供求及价格(㎡,元/㎡)
2019年锡山区不同板块办公供应占比
2019年锡山区不同板块办公成交占比
纵观锡东新城办公市场,供求力度大,销售价格高,已建成项目发展状况良好,虽发展规模仍距规划总规模有一定差距,但未来发展潜力巨大,势必将成为锡东大地的CBD。
03
商业市场
商业方面,目前区域内商业综合体项目较少,已建成或在建的商业项目屈指可数。
稍具代表性的商业项目为红豆万花城和映月天地商业广场。
红豆万花城
无锡锡东红豆万花城为红豆财富广场的商业部分,近5万平米的商业裙房,共3层,业态主要包含餐饮、零售、亲子、休闲娱乐等。
映月天地商业广场
映月天地商业广场是商务区政府斥资3亿并打造的配套商业项目,容积率0.67,55亩地共11栋建筑,形成以高端餐饮、休闲娱乐为主题的艺术BLOCK商业街区。
2019年,锡东新城板块商业成交5.7万方,同比增长318%,占锡山区所有板块商业成交的70%。但近年来,新增供应却很少,主要是靠消化存量。十年来,新城板块商业的销售价格波动上升,2019年销售价格达14524元/㎡,略高于锡山区平均水平,但远低于无锡市商铺销售均价。
图:近年来无锡市锡东新城板块商业市场供求及价格(㎡,元/㎡)
2019年锡山区不同板块商业供应占比
2019年锡山区不同板块商业成交占比
锡东高铁新城商业市场综合来看发展缓慢,区域内大型综合型商场较少,但随着新城的日益繁荣,商铺需求也在逐步提升。未来,锡东新城进一步成熟,目前的商业体量或难再满足片区内居住人群的消费需求。
04
总结
十年来,锡东新城的楼市发展稳健,无论是住宅、办公还是商业市场,都在区域内乃至整个无锡市都有着举足轻重的地位。锡东新城已经成为无锡的价值高地之一。
写在最后
无锡东站高铁新城至此已全部介绍完毕。十年建设,诗情画意,欣欣向荣。锡东新城,无论在发展体量、发展质量、发展效率还是发展成效上,都是坚实且卓越的。我们相信,这座魅力之城将继续前进,未来可期…
免责说明:市场篇中的市场数据、项目数据均来自同策研究院实地调研,为时点数据,仅供参考,不做投资使用。
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