无锡市高铁南站最新规划（高铁新城系列研究）
无锡市高铁南站最新规划（高铁新城系列研究）表：锡东新城部分建成住宅项目详情 目前，新城板块内在售住宅项目不多，但过往销售的每一个都是区域内响当当的热盘。总体来看，锡东新城住宅产品多样，去化情况良好，销售价格不断攀升。01住宅市场上篇提到，锡东新城目前已受到一众品牌房企的青睐，龙湖、碧桂园、恒大、建发、美的等先后入驻，开发建设住宅项目20余个，建设规模高达505万方。区域内人居氛围日渐浓厚，人居品质也持续升级迭代。
导语：从2009年3月启动建设到现在，锡东高铁新城发展迅速，建设成果丰硕，片区已然发展成为一座独具魅力的宜居宜业的现代化新城。房地产市场或许是最能直观感受锡东新城价值觉醒的一点。（微信搜索【同策资管】查看更多内容）
◎ 主管丨张吉辉
◎ 执笔丨陈朦朦
◎ 出品丨同策研究院
01
住宅市场
上篇提到，锡东新城目前已受到一众品牌房企的青睐，龙湖、碧桂园、恒大、建发、美的等先后入驻，开发建设住宅项目20余个，建设规模高达505万方。区域内人居氛围日渐浓厚，人居品质也持续升级迭代。
目前，新城板块内在售住宅项目不多，但过往销售的每一个都是区域内响当当的热盘。总体来看，锡东新城住宅产品多样，去化情况良好，销售价格不断攀升。
表：锡东新城部分建成住宅项目详情
从住宅的产品演变来看，锡东新城板块内的住宅产品有着明显的迭代更新：1）目前区域内住宅产品以高层为主，容积率较高，别墅产品有所减少，洋房产品稀缺；2）小面积别墅比例增加，例如叠墅、联排，大面积独栋别墅减少；3）高层的户型面积在不断扩大，由刚需向刚改转型；4）产品增加了装修，提高了溢价。
龙湖九里香醍（2015年）
别墅5室3厅3卫325㎡
高层3室2厅1卫86㎡
产品：别墅、高层
面积：高层86-129㎡；别墅235-325㎡
装修：毛坯
海尔产城创翡翠文华（2020年）
高层3室2厅1卫107㎡
高层3室2厅2卫127㎡
小高层4室2厅2卫168㎡
产品：高层、小高层
面积：105-168㎡
装修：精装
从住宅市场供求量价来看，最近三年，锡东新城板块商品住宅供应有所减少，但成交热度不减：2019年成交62.28万方，是新增供应面积的两倍，供应面积占锡山区普通住宅供应面积的33%，成交面积占比却高达56%，是锡山区的主要成交区域。价格方面，锡东新城板块的房价已从2010年的5033元/㎡上涨到如今的近2万元，有些楼盘销售价格已2万 。
图：近年来无锡市锡东新城板块普通住宅供求及价格（㎡，元/㎡）
2019年锡山区不同板块普通住宅供应占比
2019年锡山区不同板块普通住宅成交占比
从住宅客户来看，以在售项目——建发玖里湾高层住宅客户为例，锡东新城的住宅客户主要为地缘性客户，多为20-40岁的三口之家。所有产品中，90-120㎡的高层住宅产品最受欢迎，购房者的主要置业目的为投资保值和改善自住。
建发玖里湾高层客户年龄结构
建发玖里湾高层客户来源
建发玖里湾高层客户面积意向
建发玖里湾高层客户家庭结构
图：建发玖里湾高层客户购房用途
△数据来源：同策研究院
总体来看，锡东新城住宅市场火热，是锡山区主力成交板块，销售价格平稳上涨，住宅产品多样化。未来，新城板块住宅市场将继续蓄力，房价格局或将再次被刷新。
02
办公市场
锡东高铁新城办公市场于2012年开始起步，与新城开发节奏一致，发展至今，总部经济也已初具规模。细数新城已建设办公项目，目前商务办公项目7个，建设用地超8.1方，建设规模约56万方，距157万方的办公建设目标仍有一定差距。
锡东创融大厦与红豆财富广场为新城最具代表的商务办公项目，针对不同生产性、服务性行业，提供多元化办公产品。目前，两个项目运营情况良好，入驻、去化率较高。
锡东创融大厦
创融大厦是锡东新城首个已投入使用的甲级办公项目，由高铁商务区管委会投资建设。项目定位为无锡东部地区（辐射苏州相城区、常熟、张家港、江阴等相邻区域）重要的区域性办公载体，占地1.5万方，总建面9.34万方。
锡东创融大厦以小户型为主，标准层1500㎡，可随意切割，是无锡东部地区重要的区域性中小型企业办公载体。项目只租不售，近年来租金没有变化，稳定在1.1-1.8元/㎡·天。
图：锡东创融大厦入驻企业行业占比
目前，锡东创融大厦出租情况良好，出租率高达90%。入驻的企业中，制造业和互联网行业占比最高。
红豆财富广场
红豆财富广场项目由无锡红豆置业有限公司投资建设，总占地面积为27853平米，总建筑面积27.2万平方米，总投资15亿元。项目主体工程包括1幢45层5A甲级写字楼、1幢24层酒店式公寓楼、1幢35层SOHO办公楼（未建）以及5万方的商业裙楼。红豆财富广场将作为红豆集团总部、中国纺织材料交易中心总部，预计年产出将达到50亿元。
红豆财富广场目前在售的公寓产品为LOFT，主力户型面积为46-58㎡。具体分为户型——传统LOFT以及切割型LOFT（变成上下两户），可针对不同客群需求及获取更高的投资回报。
红豆财富广场出售公寓，销售价格波动较大，于2019年11月到达峰值15199元/㎡，于最近跌至最低13190元/㎡，2019年年中销售情况最佳。截至目前为止，总去化70%。
图：红豆财富广场销售价格变动及成交套数（元/㎡，套）
近五年来，锡东高铁新城办公供需平衡，且稳步增长，是锡山区的主力供应与成交区域。办公销售价格也一路攀升，2019年，办公成交均价达11931元/㎡，高于无锡市及区域平均水平。
图：近年来无锡市锡东新城板块办公市场供求及价格（㎡，元/㎡）
2019年锡山区不同板块办公供应占比
2019年锡山区不同板块办公成交占比
纵观锡东新城办公市场，供求力度大，销售价格高，已建成项目发展状况良好，虽发展规模仍距规划总规模有一定差距，但未来发展潜力巨大，势必将成为锡东大地的CBD。
03
商业市场
商业方面，目前区域内商业综合体项目较少，已建成或在建的商业项目屈指可数。
稍具代表性的商业项目为红豆万花城和映月天地商业广场。
红豆万花城
无锡锡东红豆万花城为红豆财富广场的商业部分，近5万平米的商业裙房，共3层，业态主要包含餐饮、零售、亲子、休闲娱乐等。
映月天地商业广场
映月天地商业广场是商务区政府斥资3亿并打造的配套商业项目，容积率0.67，55亩地共11栋建筑，形成以高端餐饮、休闲娱乐为主题的艺术BLOCK商业街区。
2019年，锡东新城板块商业成交5.7万方，同比增长318%，占锡山区所有板块商业成交的70%。但近年来，新增供应却很少，主要是靠消化存量。十年来，新城板块商业的销售价格波动上升，2019年销售价格达14524元/㎡，略高于锡山区平均水平，但远低于无锡市商铺销售均价。
图：近年来无锡市锡东新城板块商业市场供求及价格（㎡，元/㎡）
2019年锡山区不同板块商业供应占比
2019年锡山区不同板块商业成交占比
锡东高铁新城商业市场综合来看发展缓慢，区域内大型综合型商场较少，但随着新城的日益繁荣，商铺需求也在逐步提升。未来，锡东新城进一步成熟，目前的商业体量或难再满足片区内居住人群的消费需求。
04
总结
十年来，锡东新城的楼市发展稳健，无论是住宅、办公还是商业市场，都在区域内乃至整个无锡市都有着举足轻重的地位。锡东新城已经成为无锡的价值高地之一。
写在最后
无锡东站高铁新城至此已全部介绍完毕。十年建设，诗情画意，欣欣向荣。锡东新城，无论在发展体量、发展质量、发展效率还是发展成效上，都是坚实且卓越的。我们相信，这座魅力之城将继续前进，未来可期…
免责说明：市场篇中的市场数据、项目数据均来自同策研究院实地调研，为时点数据，仅供参考，不做投资使用。
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