海淀中海最新规划（回到海淀的中海）

海淀中海最新规划（回到海淀的中海）某种意义上来说，海淀的房子，既是最好卖，但又是最难卖。高校云集与大厂扎堆，构建了海淀独有的气质，而这种气质又决定了， 海淀人对于生活、消费、理想和美的追求，有着不一样的理解。之前在海淀操盘了某项目的老友就跟攸克君聊到，在海淀卖房和在朝阳就完全不同，譬如大师设计对于朝阳的客群来说，往往极具吸引力，但海淀的客户则更关心，设计背后所带来的真正作用力。百度完，手握串，这顿烧烤吃的多少有点闹心，毕竟，不管攸克君再怎么努力，都不会有机会在这家店享受优惠了。当时就在想，不愧是海淀，连烧烤店都这么卷。当然，你可以认为这只是某种营销噱头，但墙上挂着的广告牌赫然写着，2019年共有3079篇SCI参与打折，清华位列榜首，贡献了640篇。还能说什么，这里是海淀。

海淀有多卷？

作为一个长期混迹于朝阳的人来说，第一次彻头彻尾感受到海淀的卷，是在一家烧烤店。

你可能见识过各种各样打折优惠的方式，但在这里，不是靠朋友圈集赞也不用拍照点评，而是看你有没有SCI。

SCI是啥？简单说，就是被Scientific Citation Index（美国科学信息研究所，简称为SCI）收录的期刊所刊登的论文。在国际科学交流中，SCI论文是非常重要的交流方式，同时，也是判断研究成果水平的关键标准。

百度完，手握串，这顿烧烤吃的多少有点闹心，毕竟，不管攸克君再怎么努力，都不会有机会在这家店享受优惠了。当时就在想，不愧是海淀，连烧烤店都这么卷。

当然，你可以认为这只是某种营销噱头，但墙上挂着的广告牌赫然写着，2019年共有3079篇SCI参与打折，清华位列榜首，贡献了640篇。

还能说什么，这里是海淀。

高校云集与大厂扎堆，构建了海淀独有的气质，而这种气质又决定了， 海淀人对于生活、消费、理想和美的追求，有着不一样的理解。之前在海淀操盘了某项目的老友就跟攸克君聊到，在海淀卖房和在朝阳就完全不同，譬如大师设计对于朝阳的客群来说，往往极具吸引力，但海淀的客户则更关心，设计背后所带来的真正作用力。

某种意义上来说，海淀的房子，既是最好卖，但又是最难卖。

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说好卖，很容易理解，供不应求的市场大背景，决定了海淀天生的“热盘基因”。毕竟过去三年，海淀所有的新增供应加起来，也不过只有6块地，若放在北京其他区，基本也就是一年的供应量。

极其有限的土地供应的另一端，却是北京各区GDP的榜首之位。在过去一年，海淀以超过9500亿的GDP总量，位列北京top 1。

什么概念？这里是北京高知人群密度最高的区域，但却是房地产市场供应最有限的区域，需求与供应之间的鸿沟，决定了海淀楼市的温度。

但为什么我们又要说，这里是最难卖的市场？

难就难在，面对这些太清楚自己想要什么的人们，如何将产品适配到零误差，如何兑现有说服力的产品，考验着每一个进入海淀的房企，这其中，就包括中海。

去年10月，北京开启第二批集中供地，中海以45亿竞得海淀西北旺地块，住宅销售指导价8.3万每平米。

中海滙德里效果图

中海要杀入海淀了。

落槌定音，焦点聚集，这个因“神户型”不断刷新市场认知的中海，看样子要重返海淀了。在我们习惯了他总是出现的大兴或石景山之后，中海决定，回到曾经出发的那个地方。我想，不排除这也是影响中海拿下海淀地块的原因之一，毕竟，这是曾经非常熟悉的一个地方。

时间倒回到1996年，首度进京的中海，在海淀西三环边打造了中海雅园，一时间，让刚刚起步的北京楼市，看到了来自香港的先进开发理念以及成熟的产品建造能力，而随后，中海紫金苑和中海馥园，中海陆续将这些标杆之作搬上货架，而主场，便是海淀。

这让人想起那句诗意的话：愿你出走半生，归来仍是少年。

虽说谈不上半生之久，但二十多年的光景，足以改变很多事，地产行业发生了翻天覆地的变化，从简单粗放到精细化发展的迭代，从黄金时代到白银时代再到黑铁时代的蜕变，那个熟悉的海淀，自然也不会一尘不变。

唯一的不变，是这里的卷，从始至终、从过去到未来。

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攸克君特意选了个工作日的上午，去了趟中海滙德里，此时距离中海拿下这块地，将近四个月。虽说样板间还未开放，但丝毫没有影响售楼处的人气。沙盘各个方位站满了人，休息区甚至找不到一张空桌。论原因，不用解释，懂的都懂。

售楼处与中关村壹号共享同一园区，这里也是规划中海淀北部科技产业园之一，更是聚集了众多高新技术产业，午休时间来买个房，都不是开玩笑。

据说，已经有超过2000组客户在等着样板间开放，这种热度，放在别的区，恐怕也难得一见，但如果你只将其归结为是因为海淀太好卖了，攸克君不能点头，中海滙德里未开先火的现象背后，有这几点信息，你必须看到：

第一：想方设法，摸透需求。尽管任何一家房企都会做定位策划、客户调研，但一项调研活动的颗粒度决定了其最终的结果可以最大限度的反哺到后续的成交中。根据攸克君的观察，近年来，中海实行了标准化体系，从拿地调研到定位策划，从设计成本到销售客服，所有各个部门都要求营销高度配合。然而，营销的绝对前置，也促使北京中海在市场预判和客户调研方面，花费了极大的心力， 并不是循规蹈矩的完成客户报告即可，而是通过一系列的科技手段来进行客群的定量研究，描摹客户画像，从而精确制导客群地图。

这一次，中海也并没有选择吃老本，而是针对滙德里项目，打造了“TIME IN LAB定制生活实验室” ，并启动了产品内测体验官的招募。通过小程序、qq群及微信群，多渠道收集调研客户需求，再基于大数据调研结果及多部门专业推研，最终来定制化产品。

攸克君也动手参与了这份问卷，可以看到，从产品外立面到室内空间，从收纳系统到卫浴配置，从出行方式到车位价格的接受度等等，细化了生活中每一个场景的需求，整个参与形式也非常方便。而且，在拿地后不久，中海便启动了这一调研工作，可以说，最快速度的确定了产品定位。

第二：功能主义，“错配”需求。纵观滙德里的产品定位，可以用功能主义来给出总结。要注意，这里的功能主义不是功利主义，而是无论产品设计，还是营销工作，都把客户、用户购房者的功能需要，放在核心位置，手段和目的的位置关系，摆得很正。这就能很好的理解，为什么这块容积率仅有1.46的低密度地块，中海并没有选择做大平层，而是“错配”了77平米的两居到129平米的四居。

这是一种彻头彻尾的功能主义。不虚张，不粉饰，务实而直接，先以产品解决问题。

第三：总价要稳，产品要“卷”。参考8.3万元/平米的均价，中海滙德里通过主力面积段的把控，巧妙的控制了总价，对于整个海淀来说，也都是十分友好的价格。但同时，我们也在这个项目，看到了中海对于全龄居住的新思考，特别是锁定在99平米三居的主力户型，放在整个市场来看，也都胜算十足。

在滙德里，我们看到了一个更“卷”的99平米。南向三面宽，已经不值一提，近10米面宽也可以说是正常发挥，但这套不到100平米的三居室中，同样实现了LDK一体化、独立家政间以及双明卫的设计，并且配备了完整有序的全屋收纳系统。

中海滙德里建面约99平方米户型图

正是为了推敲出这样一个产品，中海在内部无数次拆解、分析与重建过往曾经打造过的三居产品，包括过去几年北京市场上数不胜数的90平米以下的三居户型。最终，在尺度感与功能性上，找到了最佳公约数——99平米。而且，不管是99平米的三居户型还是129平米的四居，中海滙德里的得房率均值超过了80%，最高得房率甚至突破85%，这一点，极具优势。

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说到这，我们再来聊聊中海滙德里为什么延用了拾光系。

2020年，中海在北京的布局明确了三大方向，即“阔而尊”的藏峰系、“优而全”的拾光系以及“小而精”的悦燃系。随后我们也陆续看到了相应的产品入市，譬如“藏峰系”的代表作中海甲叁与京叁，而“拾光系”则陆续上架了当年的神盘望京府，以及中海拾光里，滙德里则是第三个拾光系作品。

当然，产品线的确立与地块本身的条件有直接关系，作为海淀区域多年来极为少有的低密度地块，中海滙德里拥有了打造低密洋房的基因，也恰恰符合“拾光系”的定位，所以即便是不看项目，单听产品线，我们也可以大致判断出，滙德里所呈现的风格。

中海滙德里效果图

这一点，便是中海体系化创新的成功所在。一个善于创新的企业，不是发明了几样产品，构建了几个户型，而是能够长久保持对市场感知的变化，并匹配最适配的产品，不断满足需求或创造需求，并形成成熟的品牌感知力。

而中海，恰恰具备了这样的基因与文化。可以说，中海是房地产企业中，少有的有工程师文化的企业，这就决定了它的人才结构，具备了创新能力。但同时，整个体系又有很强的自我修正与进化能力，这一点，便体现在对于整个行业的持续观察、学习以及对标，内外部的共同作用力，形成了中海特色的创新体系。

最终兑现在产品上，除了能让我们看到对市场的敬畏、对需求的尊重，更是中海对于呈现一个“作品”的执着与专业。虽然说，“内卷”这个词已经泛滥到让人产生本能的抵触，但如果它出现在对于一个产品的打磨上，出现在对需求升级的不断追求与兑现上，恐怕要说一句，别停下，继续卷起来吧！