上海市中心豪宅多少钱一套（上海市中心豪宅标准只卖）

上海市中心豪宅多少钱一套（上海市中心豪宅标准只卖）一定有小伙伴问，开盘当天去化2成，这么不亮眼的数据，凭什么说它是一块上海楼市的“宝地”？但这恰恰是我们的机会所在。今天这个板块又有一个新盘开盘——「禹洲雍锦府」，项目在认筹期间共收到83组大筹，认筹率约20%，另外还有约100组小筹也是今天一并选房。截止到选房结束，大、小筹共成交约70套左右，去化率不足2成。说明这个板块的房子现在依旧关注度不高，由于是在奉贤。

在上海有这么一个地方，就相隔一条街，房价差4000/㎡，资源配套全部一样，分分钟多买一辆奔驰宝马！

（龙湖春江天玺一房一价表）

（天和前滩时代一房一价表）

还是这个地方，有一个楼盘，标准和这个开发商在市中心的豪宅一模一样，均价却是“2“字打头！

今天这个板块又有一个新盘开盘——「禹洲雍锦府」，项目在认筹期间共收到83组大筹，认筹率约20%，另外还有约100组小筹也是今天一并选房。

截止到选房结束，大、小筹共成交约70套左右，去化率不足2成。

说明这个板块的房子现在依旧关注度不高，由于是在奉贤。

但这恰恰是我们的机会所在。

一定有小伙伴问，开盘当天去化2成，这么不亮眼的数据，凭什么说它是一块上海楼市的“宝地”？

首先我们要摆脱以往对奉贤郊区、配套差的主观印象，

为什么说奉贤是现在上海楼市的机会？

周边的楼盘比较下来又是个什么情况？

奉贤被划入临港自贸区的板块有没有投资价值？

奉贤这么大，到底买哪里是最优选择？

为了给出最真实客观的结论，我们对临港自贸区内的奉贤板块，进行了新一轮的实地踏访、踩盘。

一、金汇板块：

离市区最近、产业最好

1、天和前滩时代

天和前滩时代这个楼盘是，2016年开始造的，2018年建好的，总共2700户，目前已经有1800户入住了。现在在卖的是二期，得房率在80%，一梯两户，卖的是现房。

去的当天是工作日，现场就有3、4组人在看，说明大家对这个板块的关注度还是很高的。

二期是这周一（10月14日）刚开的盘，据销售说大概卖了60%，毛坯均价在3万上下，精装修均价在3万1上下，现在还有200套左右的房源。

在卖的户型有三种，分别是78㎡、84㎡、108㎡。不推荐78㎡的，因为户型很差，太过狭长，大家可以重点看一下。

再来说周边配套：

交通：周边有四个路线的公交车，然后小区到一个BRT快速公交站大概在 600多米，这个BRT今后会直达东方体育中心，也就是连到前滩。

小区离地铁都是4.5公里左右，主要依托的出行方式还是BRT，和所有地铁口都是无缝换乘的，值得一提的是之前在建的8号线汇臻路地铁站现在已经开始运营了。

商业体：离11万㎡的龙湖天街300米，到镇政府也是300米，镇政府周边也会围绕着一些小型的商业。

学校：公立的有六家，私立的有一家外国语学校，是十二年制的。

天和的销售说，奉贤新城比起临港新城现在最大的优势是人口密集，不像临港还需要时间导入。

金汇板块项目的南边，南桥新城（金汇 南桥新城现在并称奉贤新城）已经有十一万的人口，北面是老闵行，人流量是不缺的。

目前已经有十八家开发商在周边建楼盘了，像保利，象屿，碧桂园等等，都是看中了这个板块的潜力，赶紧入场。

2、龙湖春江天玺

我们去的第二个盘是龙湖春江天玺，两个楼盘也是比较近的。两梯四户，均价3万5-3万6左右，得房率在80%。这是第一期，开盘到现在已经两个月了，在售的是框出来的那4栋楼。

据销售说，现在在卖的两种户型都还剩5、6套位置较好的了。

但对于这点我还是抱有疑问的，因为从官方的数据来看，龙湖一共582套房源，从8月份开盘到现在一共卖了101套，其中两套还是退回了。到了销售嘴里却“是还剩几套”，况且一般卖的特别火的楼盘，就算还剩几套，也是位置较差的底楼或顶楼，哪有剩下的都是位置较好的。

至于销售为什么不说实话，我们心知肚明：龙湖的这个项目性价比太差了，包括销售在介绍种，也一直不提价格。之后我问了中介，确实和我想的一样，目前龙湖还有70套房源左右。

其次在卖的是两个户型，93㎡和85㎡，龙湖在这个板块最大的卖点就是小区品质。但是我认为他们的户型真的一般，特别是93㎡的，我觉得是非常差的：超长的客厅面向却是朝东，等于到了下午客厅就完全没有采光了。

周边配套的话，龙湖和天和前滩时代的配套基本差不多。但是差别在于龙湖项目位置确实应该是最好的，离周边的配套基本都在一条街的步行范围。

商业体：龙湖天街隔着一条街。

BRT快速公交：隔着一条街，

重点要说一下学区：右边的那块大大的规划用地，根据奉贤区的区长说，大概率就是同济大学附属存智学校——杨浦区第二，上海第九的名校（PS私立的），也是仅隔着一条街。

根据龙湖的销售介绍，龙湖目前在这个板块，品质肯定是最领先的，撇开实用性和性价比不谈，今后在二手房的市场，龙湖的房子一定都卖的不会差。毕竟天和有一个缺点就是，现在买入的户主，在二手房的市场，肯定是比不过之前一期买入的户主的。

3、禹州雍锦府

金汇板块里的最后一个盘，就是今天开盘的那位：禹州雍锦府。两梯四户，得房率在80%，89㎡有两种户型，123㎡有一种户型，均价毛坯在3万1，精装修在3万3左右，这次一共卖的是四栋楼。

户型89㎡的有两种，一种还不错，比较方正，三开朝南，另一种极差，非常狭长，宛如一艘船，采光和空间利用都很差，不建议买这种户型，除非是刚需上车。

这个楼盘的周边配套和前两个不太一样。它是唯一的一个在东方美谷产业园核心区的。周边的配套都十分完善，无论是学校，还是酒店还是会展中心，都很齐全，包括商业体也有奥特莱斯，美谷mall。最主要的是，整个奉贤新城的配套，其实都是共享的，比如龙湖天街，存智学校，禹州的这个盘虽然稍远，但也不过是一条马路，走路多10分钟的区别。

板块总结

金汇板块，最大的优点为：它是整个临港自贸新片区离市区最近的板块。并且有东方美谷产业园和小镇。

2017年9月上海市发布《关于推进上海美丽健康产业发展的若干意见》，明确将美丽健康产业作为大健康产业发展的重要支柱。

随着奉贤“东方美谷”作为上海大健康产业的先行先试核心承载区的推进升级，“东方美谷”现在已经是长三角最大的化妆品产业集聚区，谷全年产值达到251亿元，同比增长超15%。

就像特斯拉对于临港新城，汽车城对于嘉定安亭，以后核心区住宅的价值也会随着产业核心区的升级水涨船高。

交通方面：开车的话，虹梅南路高架、沪金高速、浦星公路、林海公路，尤其是浦星公路，从金汇出发，朝北直行即可到达前滩。

公共交通就是快速公交-brt南行港站，两站直达沈杜公路地铁8号线，也可以直达东方体育中心。

商业方面：最大的是龙湖天街，11万㎡

学校方面：最好的是存智学校，私立的上海市第九名校。

交通配套的改善，让金汇的居住价值和板块区位，一起有了提升，更诱人的是道路连通处的板块价差。

如果按推荐的优先级来划分的话，我觉得应该是：

雍锦府>龙湖春江天玺>天和前滩时代

所以雍锦府是我觉得奉贤新城板块性价比最高的楼盘。

第一他的品质不错，比起当地的小开发商天和来说，禹州也是有过很多项目的上市公司，属于大开发商，之前雍贤府就卖的不错。如果按品质划分，三个楼盘，上中下，他属于中档，但是他的价格却比龙湖要便宜太多，一套下来估计都能省30多万，都能买辆不错的车了。

第二他是整个临港自贸区，离市区最近的一个盘，开车到市区也就30分钟左右。

第三，位于东方美谷产业园的核心区，一般产业园内住宅用地肯定相较而言更稀缺，楼盘土地价值也更珍贵。

而龙湖虽然小区品质和开发商品牌而言，肯定是排第一，但是3万5，远高出周边楼盘3万1的均价，性价比实在太差。

天和则是因为小区品质和户型都一般，适合资金有些紧凑的刚需用户。

况且大家都是一个板块的近邻，龙湖3万5的均价，无疑是明着告诉我们：天和以及雍锦府最起码也会涨到3万5。

二、宝华帝华

豪宅的品质、平民的价格

把宝华帝华单独拿出来写，一是因为他自身处于一个比较独特的位置：奉贤新城的东边，却又不到奉城。二是因为，这个盘实在太让人心动了。

一梯两户，得房率在75%，市面上的户型他都有，60㎡的一房，70多㎡的两房，90多㎡的三房， 110多㎡的四房，都有，124㎡是最大的。户型也是看到现在最好的，拿90多㎡的举例，三开朝南，南北通透，厕所都是明卫。

整个小区自带20万㎡的商业体，囊括了银行，超市，喜来登酒店，餐饮，娱乐等各种生活配套，几乎是自成一体，生活非常方便。

另外开车到奉贤新城十几分钟，可以共享那边的商业体，例如百联等。

最重要的还是交通，虽然这里开车到地铁站需要十几分钟，但是18号线有望向西延伸到小区门口，而且s3公路在建，两年后建好，到时候这里和张江几乎就是一体的，开车只需要 25分钟。周边也不缺人口，住宅有10万方，整个奉贤东部有 2700家企业。

并且由于是现房，重点要和大家说一下，这个楼盘的品质，真的可以说堪称豪宅。

小区门外两株迎客松，据销售介绍是老板专门从日本花200多万移过来的，就是为了让小区更吉祥、贵气。

小区进门大厅就腔调十足，顶非常高，华丽的吊灯，气派十足。

进了小区内部也是，半空中花园，到处都是绿化，小区容积率也特别好。每栋楼的外立面，用眼睛看就知道材质很好，泛着光。

每栋楼进门同样都是5米高的顶，非常显豪气。地下车库简直是豪宅的标准，还有吊顶，甚至比许多商业体地下车库的标准都要高。

这样的小区，均价只要2万7！现在已经卖的差不多了，就还剩几十套，并且开发商还会挑付款方式。自贸区宣布后两三个星期卖了500多套，现在网签一天6、7套。

有购房资格和资金的，非常推荐这个楼盘，这也是整个奉贤板块品质最高的一个楼盘。多开十几分钟，换来完爆其他任何楼盘的品质和较低的价格，并且S3建成后25分钟开车直达张江，我觉得这波血赚。

三、奉城板块

人口密集、土地丰富

奉城板块，好几个楼盘都比较冷清，看得出受关注的程度还是不高。我们挑了其中品牌最大的央企中海旗下的：中海戈雅园。

这个楼盘属于西班牙风格洋房，都是 5-9层，有98㎡，120㎡两种户型，得房率在85-89%。但是看了样板房，感觉整体还是给人比较紧凑的。户型还可以，多开朝南，南北通透，

均价最早开的楼是2万4，其次是2万7，最后开的一栋楼是3万，根据开的时间，开的越晚价格越高。

整个板块给人的还是一种老城的感觉。

交通方面：周边没有地铁，最有希望的是18号线延伸到奉城。出行基本靠奉城汽车站，坐公交车到达市区各个地方。开车的话基本就是S2、S3以及绕城高速。

商业体方面：目前有一个在造的30万㎡三营生活广场，离楼盘800米，预计一年半内造好，还有一块商业用地，目前还没拍出公布规划，别的就是一些例如联华的小超市。

整个奉城板块的价值因素有两点：

一是有足够的人口，奉城常住人口目前22万，临港主城区目前7万，海湾目前3万多，是人口最多的地方。

二是有足够的土地，奉城在自贸区的定位是智能制造区，吸引的都是高科技高学历的人流，同时它也有许多农田，空地可以用来拆迁，建设导入产业，可以说发展潜力是有的。

但是我个人认为，以奉城现在的老城化程度，想要通过拆迁等一系列措施去加快城市化建设，暂时没有个一、二十年，是很难有成效的，所以只能说是个潜力股，但不是一个上升趋势明显的潜力股。预计还要沉淀比较长的一段时间。

至于销售和你说的，奉城属于整个自贸区的中央地带之类的话，大家听听就行了，明眼人都知道，自贸区并不是按位置来划分重要等级，目前先行区的区域才相当于是区域内的重点，另外几个区域，大家应该关注的是他们主要负责的职能。

四、海湾板块

生态旅游、投资养老

我们看的最后一个盘是碧桂园凤鸣海尚，位于海湾，地理位置上来讲比较偏了。目前在售的是 90㎡、92㎡两种。碧桂园的户型都还是不错的，多开朝南，较方正，不过边套比中套更好，边套有南北通透。均价2万5左右，得房率77%左右。

周边配套的话，交通方面没有地铁，没车的住这里很不方便。开车的话有林海公路、s3，到张江40分钟车程，半小时到5号线延伸段。

商业体方面两个比较大型：分别是恒大和绿地的两个综合体，就在楼盘门口，不然的话就要开车到新城的百联，估计20分钟。

这个板块最大的特点就是周边生态资源，景区旅游资源较多，比如森林公园，碧海金沙景区，当然换言之也是比较偏。

而且要说旅游资源，其实现在大家更爱去的是临港主城区，那边旅游资源更丰富、更多样。

但是因为临港自贸区的利好，这里的房子也已经卖完了，现在一期大概还剩下10套左右，并且中套居多。不过销售说二期马上要加推了，估计在下个月初。

我个人不是很推荐这个板块，因为没有什么核心的竞争力，交通也不是很方便，也没什么特别的规划，整个海湾板块的一个职能定位就是仓储类。

除非是别的地方都没房子卖了，又特别想要搭上自贸区的利好，但事实上之前我们也说了，整个自贸区太大了，光先行启动区就要发展好久，海湾的发展阶段，没有五十年是起不来的。

五、奉贤板块我们买哪里？

首先我们要先明确一个概念：现在的奉贤已经不是我们之前印象中的那个远、老、破的郊区了。

1、交通

自从2018年底5号线地铁通车后，奉贤就不是流落在外了。

还有首条“中运量交通”BRT，专车专线，不设红绿灯，十分便捷还可以对接地铁，到前滩只需区区30分钟。

特别是现在又享受了自贸区的利好，未来还会打造城际铁路，时速达到250~320公里，是地铁的三四倍。另外还会加大高速公路的建设投入，高速收费口大幅减少，多管道打通浦东国际机场、中心城区、长三角重点城市，奉贤未来不一定比临港主城区差。

2、产业

奉贤拥有非常完善的产业链，目前区域里不仅有特斯拉、、西门子等国际知名企业，还有“东方美谷”以产品、服务、产业构成“三维立体产业体系”，涵盖研发、生产、包装、销售。

况且奉贤还有临港主城区所不具有的优势，那就是现有人口充足，不需要等待人口导入这样的前提。很多对楼市敏锐的先头部队早已开始行动，以上海8月成交量举例，奉贤无论是总面积还是套数都是上海的第一。

3、购房思路参考

①有钱的、有购房资格的，宝华帝华一定要去看一下，典型的物超所值。

②奉贤目前还有较多户型房源选择的各个板块，奉贤新城板块（金汇 南桥新城）>奉城板块>海湾板块。

③现在在奉贤，考虑的距离不单是地理的距离，更多考虑的应该是通勤时间上的距离。

④奉贤板块是临港自贸新片区，目前刚需客上车仅剩的机会。