不一样的冰与火之歌（有的依然真香有的无人问津）

不一样的冰与火之歌（有的依然真香有的无人问津）因为靠近名校而选择“老破小”旁边的老小区，且面积越小单价越高，这是成都一部分老小区的购买逻辑。成都市实验小学（人民中路校区）学区影响价格，一环老小区单价差2.6万那些能站在二手房成交价鄙视链顶端的老小区，一定还有一个身份——学区房。在成都市中心，天府广场旁，坐落着一个名为人民中路一段6号的小区，这一小区建于1986年，房龄达到36年。贝壳APP显示，小区有8套二手房，6月的参考均价为38189元/㎡，甚至有部分房源挂牌站上4万。让这个典型老小区拥有挂牌4万 的底气，很关键的因素就是，在它的旁边，就是成都实验小学。而且，今年以来，小区已经有多套成交，成交单价最高超过4万元/㎡。

近期，发哥注意到，在北京、杭州等城市都出现了老破小“降价出售、成交量降低”的新闻传出。而在成都楼市“5.31”新政之后，二手房市场成交活跃，但那些之前备受追捧的“老破小”，却遭遇尴尬。

发哥的一位朋友，在城东理工大学的一套完全符合“老破小”标准的二手房，挂出去了两个多月，不但没成交，现在连问的人都没有。

关于“老破小”的话题一直是二手房市场的热点。一些人认为价格低、位置好，配套完善，翻新一下好像也能过上自己的理想生活；另一些人则认为老小区实际的居住环境并不舒适，公区老旧，物业管理水平一般，而且很多老房子还不好办贷款。

老破小为啥难卖?

学区影响价格，一环老小区单价差2.6万

那些能站在二手房成交价鄙视链顶端的老小区，一定还有一个身份——学区房。

在成都市中心，天府广场旁，坐落着一个名为人民中路一段6号的小区，这一小区建于1986年，房龄达到36年。贝壳APP显示，小区有8套二手房，6月的参考均价为38189元/㎡，甚至有部分房源挂牌站上4万。让这个典型老小区拥有挂牌4万 的底气，很关键的因素就是，在它的旁边，就是成都实验小学。而且，今年以来，小区已经有多套成交，成交单价最高超过4万元/㎡。

成都市实验小学（人民中路校区）

因为靠近名校而选择“老破小”旁边的老小区，且面积越小单价越高，这是成都一部分老小区的购买逻辑。

但另一部分与人民中路一段6号同龄的房子，就并没有那么幸运了，这些房子在出售时因为没有好学校作为配套，失去了较大的竞争。

同样是在一环，距离人民中路一段6号不足两公里的人民中路三段，坐落着一个名为人中苑的小区。建成于1995年，人中苑似乎还要年轻一些，但这个小区的二手房挂牌均价却仅为1.4万元，从小区最新的成交来看，成交单价徘徊在1.2万左右。2公里的距离，二手房成交单价差达到2.6万元/㎡。

住在老小区

配套成熟、日常成本低，但转手困难

L先生在几年前买下了沙湾附近的一个老小区，没有电梯、小区只有一栋楼。

“房子对面就是医院，菜市场也就几百米，距离地铁也不远……”在L先生看来，周边成熟的配套是许多新板块难以比拟的，而对他而言，住在这里还有一个很大的优势——生活成本低。没有动辄数百元的物业费、每月仅需缴纳少量的垃圾处理费，虽然小区不大，但前几年院落改造之后，让这里有了十余个停车位，“业主们的停车问题也得到解决。”

和周边次新房比起来，老破小的价格已经“到底”

在L先生看来，住进老小区，生活依旧很精彩。但另一边却是残酷的市场现实。

L先生家对面的房子，曾在2016年左右被一位中介花了70余万买下，其后，便是紧锣密鼓的装修，半年后，这套房子再度挂牌入市，但最终销售价格仅仅为80万——而中介的装修大概也是这样的价格。

邻居的房子这样折腾一番，也让L先生清楚地知道，这类老房子，自住可以，但如果要转手，就很困难了；甚至需要面临另一个残酷的现实——即便市场普涨，随着时间流逝，这类本来就饱经风霜的小区，如果没有学区加持，大概率会面临价跌的可能。

老小区值得买吗？

自住或学区，入手前这些现实问题需要考虑

单价万元买入便捷的一环，如果迈向二环，部分老房子的单价甚至不到一万，这些房子大多数房龄超过30年，没有电梯，也没有小区环境，但这类房屋却是对于许多预算有限家庭的选择。

但买老小区，却需要关注这些实际问题。

某建于80年代的家属院实景

首先是实际的居住成本。从总价来看，老房子确实比许多电梯房更有优势——很多老房子的总价都能控制在100万以内。

但事实上，老房子的成本不仅是购买单价，买入后的装修和维护成本同样重要，因为使用年限久，许多隐蔽工程或许面临重做，在装修支出上，是不可忽视的成本；另一方面，房子如果过于老旧，房龄超过25-30年，可能会被银行拒贷，也就是说，购房者需要做出一次性拿出一大笔钱全款的准备。

其次是增值空间小，换手比较难。买下一套老房子，但需要面临的另一个问题是，你准备在这套房子里住多久？

如果到了换房周期，你会发现，这套房子很难卖出。我们以光荣北路87号的房子为例，在贝壳App上可以看到，其中一套挂牌于今年4月的房子在最近两周已经调价三次，降价6万元；而同小区的另外两套房源，挂牌时间都在去年，且看不到近期的带看记录。

贝壳APP上某“老破小”房源的降价信息

第三个问题则是即便有学区加持，为了知名小学，多花上百万的成本，是否划算？有一部分买入老小区的家庭，看中的是小区旁的学校，买一套房子读书，等到孩子毕业后这套房子也将被卖掉，但需要考虑的是，动辄百万买下一套房子是否稳妥？

近年来，越来越多新学校建成投入使用，这些房子，都保证孩子们能否就近入学。与此同时，以同一区域的学区房和非学区房的老小区的价格来看，失去学校加持，这其中会面临极大的价差。