人居森林退房（买人居森林的房子是不是智商税）

人居森林退房（买人居森林的房子是不是智商税）这些小镇呢，有些是政府主导建设的，有些就是企业或者干脆就是开发商主导的，毕竟那两年，房地产调控的逐渐加码，房地产市场也逐渐冷却，开发商各种内卷，很多人想着如何突围，特色小镇就是这些开发商突围的方向之一。本质上，这些特色小镇既不是行政区划单元，也不是单纯的产业园，而是产业、旅游、社区功能融合的新型发展空间，或者更直观一点理解就是结合了房地产元素的产业园。足球小镇是2017年上马的，那时候苏宁还比较牛逼，张老板说话还是算数的，手上又有江苏苏宁俱乐部，有这个财力，也确实有这个需求。后来的故事嘛，大家都知道了，苏宁不太行了，肯定没钱运作这个这个足球小镇，慢慢的就演化成了雨花文体小镇，定位是打造一片人居示范森林，但是不知道为什么，人居森林现在却成了这个板块的名称。这里插一嘴，今天我们看到各种小镇，什么文体小镇、地铁小镇，已经习以为常，其实这个概念出来的时间并不太久，大概就是2016-2017年那会儿

最近咨询人居森林的购房者有点多，今天专门写一篇吧。

人居森林这个概念上线时间其实并不太久，最早叫苏宁足球小镇，其核心是一座现代化的专业足球场，就是那种不带跑道的，球员和观众可以近距离接触的那种。

我以前特别喜欢去上海虹口球场看球，有一年上海申花引进了德罗巴，我特地买了一张靠前排的球票，国际一线球星，在你面前十来米的地方过人，那种感觉是极其震撼的。

当然，回到当时的历史背景下，南京也确实需要这样一座专业的足球场，来承接大型的国际、国内足球赛事，要知道，这些年，数次足球领域的大型赛事的主办权都和南京无缘（落选亚洲杯主办城市、世俱杯主办城市、中国队世界杯预选赛主场），最重要的原因就是缺少一座现代化的专业足球场。

足球小镇是2017年上马的，那时候苏宁还比较牛逼，张老板说话还是算数的，手上又有江苏苏宁俱乐部，有这个财力，也确实有这个需求。

后来的故事嘛，大家都知道了，苏宁不太行了，肯定没钱运作这个这个足球小镇，慢慢的就演化成了雨花文体小镇，定位是打造一片人居示范森林，但是不知道为什么，人居森林现在却成了这个板块的名称。

这里插一嘴，今天我们看到各种小镇，什么文体小镇、地铁小镇，已经习以为常，其实这个概念出来的时间并不太久，大概就是2016-2017年那会儿，国家发改委、住建部、财政部联合发布《关于开展特色小城镇培育工作的通知》，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。

本质上，这些特色小镇既不是行政区划单元，也不是单纯的产业园，而是产业、旅游、社区功能融合的新型发展空间，或者更直观一点理解就是结合了房地产元素的产业园。

这些小镇呢，有些是政府主导建设的，有些就是企业或者干脆就是开发商主导的，毕竟那两年，房地产调控的逐渐加码，房地产市场也逐渐冷却，开发商各种内卷，很多人想着如何突围，特色小镇就是这些开发商突围的方向之一。

而南京的特色小镇比较多，像什么青龙地铁小镇、汤山温泉养生小镇、未来网络小镇、苏宁足球小镇等等，其中，有些做的还不错，有的基本上就处于半报废状态。

文体小镇位于雨花经济开发区北部，与河西南一河（秦淮新河）之隔，东边是岱山保障房片区、西边是长江，是正儿八经的河西南岸。规划面积约6.44平方公里，定位是集体育、文创、生态旅游、居住为一体。

从规划上看，整个文体小镇以龙藏大道为中心，分为东西两块，东边以居住为主、西边以文体娱乐为主。

龙藏大道以东共有20幅居住及配套用地。其中，居住用地12幅，居住用地总面积约50.6公顷；教育用地6幅，包括3幅9-18班幼托用地、2幅36-42班小学用地及1幅36班中学用地，商业用地2幅，总面积约5.8公顷，计划打造一处150米高的地标酒店。

龙藏大道以西区域规划有体育设施用地（拟建设可容纳6-8万人的专业足球场）和占地面积比较可观的公园绿地，其中：位于秦淮新河入江口的江豚广场已于2020年建成，当然能不能看到江豚还是要打个问号的。

文体小镇是一个全新的板块，有优势也有劣势。

优势呢，大概以下几点：

一、区位。

文体小镇的区位呢，谈不上得天独厚，但是这里属于雨花、并且与河西南一河只有一河之隔，秦淮新河上已经建成了秦淮新河大桥和天后大桥，未来还有两座桥梁连接文体小镇和河西南。

文体小镇未来作为一个承接河西南溢出购买力的板块，所处的地理位置和交通条件并不会造成太大的割裂感，反倒是与同处雨花的岱山、板桥由于高速公路的存在，割裂感更强。

二、可塑性。

文体小镇是一个全新的板块，板块过去就以制造业工厂为主，住宅并不多，拆迁难度不大，目前大部分土地都已经平整出来，未来随着土地出让的推进，城市面貌会有极大的改善。

很多人将这一片调侃为板桥北、岱山西，其实并不合适，毕竟板桥和岱山都还是纯刚需板块，人口密度较大，和文体小镇还是有着本质区别。

未来，一旦这边的配套基本成熟，将会成为下一个能够代表雨花台区现代化城市形象的区域。

三、公共交通的最低保障。

不同于很多板块上马多年后却一条地铁都不通的尴尬，文体小镇目前已经通车S3号线，板块内设有天保站，规划中的9号线二期在板块内设置足球小镇站，当然9号线主要是服务足球场，距离住宅区稍远一点。

当然，为什么说是公共交通的最低保障呢，因为9号线二期确实不知道什么时候会通车，另外S3虽然通车，但仅仅是连接南京南站，通勤效率不算很高，未来依赖S3出行的居民，大概率是需要换乘其他线路的。

四、差异化选择。

众所周知，目前南京的中高端产业集中于河西和城南雨花，高端就业一定会带来强大的购买力。

但是在河西（南）的新房普遍单价5w ，而岱山、铁心桥板块的新房虽然便宜，但是配套相对缺失、卖相确实不佳，很难达到改善的效果。所以，这也是为什么像彰泰观南府这种楼盘，明明有硬伤，却依然抢手，因为这个预算的家庭实在没得选。

而未来文体小镇以及雨花核心区就可以提供这样的差异化选择，工作在城南或者河西，预算够不上河西、又对居住品质有一定要求的家庭可以选择文体小镇和雨花核心区的房子。

说完优点，再来聊一聊缺点。

一、规划层级

应该说文体小镇的规划是非常不错的，尤其是大型足球场，非常容易让人联想到奥体，但是这种大型体育设施的建设，并不是雨花台区或者雨花经济开发区所能承受的，未来需要更多的资源调度来实现，但是文体小镇只是区一级的规划，能否顺利实现，还有待观察。

目前苏宁俱乐部已经解散，南京已经没有职业足球队，短期也没有举办大型足球赛事的计划，对于这种专业足球场的需求几乎为零，如果文体小镇的这些文体设施一直停留在纸面，对于板块上限影响会很大。

二、鱼嘴商务区的辐射能力

在任何一版的文体小镇鸟瞰图上，都离不开河西南的鱼嘴商务区，这就足以说明鱼嘴商务区对文体小镇的影响程度。

从地理位置上说，鱼嘴商务区和文体小镇，距离现在的城市中心，无论是以新街口还是奥体为坐标中心，绝对距离都并不近。

并且，鱼嘴商务区、河西CBD三期，发展起来需要多少年？为什么鱼嘴的500m超高层始终没有任何动静？如果这些短期都无法兑现，单纯靠住宅和商业，又谈何辐射能力呢？

河西南尚且可以依靠河西中的强大资源辐射和改善购买力外溢生存，可是一河之隔、地处雨花又更加远离城市中心的文体小镇靠什么呢？

讲了这么多，最后说一说我对整个文体小镇（人居森林）板块的判断。

从规划上看，文体小镇或者说人居森林，是名副其实的，这里有其独特的地理位置优势，板块的可塑性不错，基本的交通配套有，房价跟板块的匹配度不错，周边没有什么竞争对手，由于是新板块，开发商没什么底，大概率也不会一杆子打到8成首付开盘，非常适合在河西、雨花工作，首付180-300w的刚需改善家庭置业。

但是，无论是板块内的规划兑现周期还是对板块价值影响程度较高的鱼嘴商务区的兑现周期，可能都会很长，这对于投资来说，是个很大的隐患。

当然，如果价格足够低，也没什么问题。可惜，板块内最早上线的产品—路劲G41，起步面积98㎡，做了科技住宅，目测标准层均价要破4w，虽然对整个拔高板块的档次有帮助，但是起步价格确实不低。如果后来的开发商效仿，那人居森林的起步价大概率就是4w，这个价格非要说投资价值，我觉得并不是太高，至少不确定性比较大。