哪个公寓性价比高（中产上头的雪场公寓）

哪个公寓性价比高（中产上头的雪场公寓）次之的青山假日酒店，标间、家庭房、四人间，元旦和春节假期，一晚2500至3500元，其他时间约2000元。一名滑雪爱好者在小红书上介绍道，以吉林松花湖度假区为例，最贵的王子酒店，园景大床房和双床房，元旦和春节连续三年的价格都在5000元左右一晚，其他时间约3000元。上海市光明律师事务所付永生律师称，上述“售后包租”的模式存在风险，如果开发商和运营方无法兑现承诺，业主通过法律途径维权比较难。火爆冬天，高消费力人群齐赴滑雪场，雪场酒店和公寓定价不菲，仍然一房难求。

文/ 钟黛 编辑/ 鄢子为

冰雪概念火爆，开发商动了心思。

最近，多地开发商推出雪场公寓。有的承诺，业主购买后，可将公寓托管给其管理。开发商向住客收取房费，每年给业主支付总价8%-10%的固定收益。

旅游地产销售与金融返利挂钩，不是新套路。早些年，开发商在海景房上用过，如今在雪景公寓上又用了一遍。一些投资海景房的业主，面临着转手难与固定收益被拖欠的双重困境。

上海市光明律师事务所付永生律师称，上述“售后包租”的模式存在风险，如果开发商和运营方无法兑现承诺，业主通过法律途径维权比较难。

火爆

冬天，高消费力人群齐赴滑雪场，雪场酒店和公寓定价不菲，仍然一房难求。

一名滑雪爱好者在小红书上介绍道，以吉林松花湖度假区为例，最贵的王子酒店，园景大床房和双床房，元旦和春节连续三年的价格都在5000元左右一晚，其他时间约3000元。

次之的青山假日酒店，标间、家庭房、四人间，元旦和春节假期，一晚2500至3500元，其他时间约2000元。

来源：携程官网

“住宿选项还有青山别墅群，包括公寓、两居和三居。部分房产已卖给业主，作为民宿出租。价格约为王子酒店的三分之一。”上述滑雪爱好者表示。

一些滑雪发烧友会在雪季包租公寓。

“2020-2021雪季，青山一期公寓整个雪季的租金大概在3万到3.5万元之间，2021-2022年要上浮20%左右。”一名滑雪摄影博主介绍道。

据官方数据，2020-2021雪季，北大壶、万科松花湖两大滑雪场接待滑雪游客107万人次，同比增长29%；实现旅游收入3.11亿元，同比增长18%。

2021-2022雪季的数据还没有发布，仅就2022年新年假期来看，北大壶滑雪场度假区接待游客2.6万人次，同比增长10%；酒店平均入住率达75%。万科松花湖度假区接待游客2万人次，同比增长33%；酒店平均入住率超过70%。

大型滑雪场运营火爆，收入可观，但相较其数十亿甚至百亿级别的投入资金，需要较长时间才能收回成本进而盈利。在雪场开发前期，房地产销售仍是营收大梁。

根据万科早前公布的财务资料，松花湖开发公司的营收来源主要包含滑雪场收入、酒店收入及房地产开发收入。2016-2017年，松花湖开发公司分别实现总营收2.5亿元、3.7亿元，房地产开发收入占比分别为55%、68%，滑雪场收入占比为20%、14%。

一名房产销售对《21CBR》介绍，在吉林市北大壶度假区，桥山集团开发的“冬奥村”和“浪漫雪郡”项目，以及御湖房地产开发的“御湖温泉”项目都在预售中，交房时间为2022年年底或明年。

“今年雪季，每天都有客户打电话来咨询，多为外地的滑雪爱好者。”雪场公寓销售人员称。

他介绍道，“冬奥村”新房的在售均价约为1.5万元/平，“浪漫雪郡”约为1.3万元/平，“御湖温泉”约为1.1万元/平。

一套“冬奥村”房子均总价约为60万元，首付30%，准备18万元就能买。

对于本地人来说，雪场公寓的定价远超当地房价。吉屋网数据显示，吉林市在售新盘的均价仅为7200元每平。

“雪场公寓的自持升值空间有限，其投资价值在于良好的租金回报。”上述销售顾问坦言。

暗礁

桥山集团的两个雪场公寓项目，均提供托管与返利服务。

记者了解到，“冬奥村”的返利方案为，12年返利100%，出售后逐年返利6%、6%、6%、7%、7%、7%、8%、8%、8%、10%、12%、15%。“浪漫雪郡”的返利方案还未最终敲定，预计与此类似。御湖地产的“御湖温泉”为六年返利，每年返8%。

来源：携程官网

万科青山公寓没有提供托管服务，也不承诺返利。

雪场公寓开发商为快速回血，大多描绘了良好的收益前景。如果后期运营能力欠佳，陷入亏损，其对业主的包租返利承诺，或将难以兑现。

付永生律师指出，根据咨询机构克而瑞的数据，商业地产的年化收益率在2％-6％左右，位置绝佳、运营好的项目，收益率能达到7％-10％。“10％的收益，大多数项目做不到。”

“雪场公寓的房费，雪季可观，夏季空置，一年的收益有限。”一名滑雪爱好者表示。

她认为，两个因素会影响出租情况：首先，雪场的客流量很关键，小雪场就算了；其次，公寓的地理位置很重要。“有些公寓需要步行十几分钟才能抵达雪道，这在极寒天气下非常考验人。有的公寓只能在窗口望见雪山，步行无法抵达。”

该名滑雪爱好者指出，在全国大大小小的滑雪场中，吉林松花湖和北大壶客流量排名前列，公寓运营有基础保障。

上述销售顾问表示，自己2018年买了“冬奥村”公寓，选择托管服务，每年都能收到开发商承诺的返利。

但开发商在合同设计上，留有余地。

该名销售顾问称，“冬奥村”和“御湖温泉”都需要与第三方公司签订包租托管协议。这些第三方公司和开发商是一家。“浪漫雪郡”的包租方案还没确定，预计也是和第三方公司签协议。

来源：携程官网

付永生律师指出，就过往案例来看，收益率无法兑现时，业主会告到法庭，要求经营管理公司支付租金，开发商承担连带责任。开发商会辩称，两家公司并不是一家，经营托管合同没有开发商盖章，收益率低和开发商没有关系。

“法院大多数会判决开发商不承担责任，只判决经营管理公司承担责任。由于经营管理公司是一个壳，没有资金实力，强制执行，业主也难拿到钱。”

浙江西湖律师事务所张泽诚律师认为，开发商能够如约履行售后包租协议，支付租金的前提是：开发商有能力，讲诚信。若开发商的目的仅是“卖房融资”，那公寓投资者是在做“坐等收租”的美梦！

对于未竣工的期房，住建部《商品房销售管理办法》第十一条禁止售后包租和变相的售后包租。另外，《广告法》第26条规定，房地产广告不得含有对升值或者投资回报的承诺。

雪场公寓投资者看中的是租金收益，有的开发商惦记的是可是本金。