无理由退房为何闹心（无理由退房听上去很美）
无理由退房为何闹心（无理由退房听上去很美）一般来说，退房本不是个难事。从目前法律来讲，如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照 《合同法》的相关规定申请退房。记者查阅相关资料了解到，依据合同法的一般理论，开发商违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有三种情况：逾期交房超过一定期限;房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准，置业者有权退房;由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。买房容易退房难上周，恒大集团公布了“无理由退房”的具体操作流程，凡新购买恒大住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。为了验证这一流程，有外地媒体记者以 “朋友买完婚房发现户型不适合家里老人居住”为由，详细询问了恒大地产某项目的置业顾问。该名置
对于很多购房者来说，买房很可能是人生中最大的一项支出，但是这项最大支出却和其他商品不同，没有 “无条件退换”的保障，并且退房很可能是一项 “不可能完成的任务”。上周，恒大集团宣布，4月16日起在其全国所有住宅楼盘推行无理由退房，即恒大所有在售项目向购房人承诺，在交房之前均可无理由退房。
这一消息在楼市掀起了波澜，但记者发现，在岛城房地产市场中并没有开发商跟进，而在一些业内人士看来，“无理由退房”并不像说得那么容易，真要落到实处还需要面对一道道“难关”。
影响
市场反应很平淡
上周，恒大集团公布了“无理由退房”的具体操作流程，凡新购买恒大住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。为了验证这一流程，有外地媒体记者以 “朋友买完婚房发现户型不适合家里老人居住”为由，详细询问了恒大地产某项目的置业顾问。该名置业顾问表示：满足能够退房的首要条件是所购恒大住房日期为4月16日“无理由退房”文件下达之后;其次，在退房前，购房者务必要将银行按揭全部还清。“就是你买房时候花了多少现金，我们给你退多少现金，其他费用包括利息等都是由购房者自己解决。”
目前，恒大集团在岛城并无房产项目，而在济南却有多个房产项目在售。“上周刚去济南西客站附近看房子，就有恒大的项目。”在济南工作的吕女士告诉记者，在济南恒大世纪广场的售楼处，入口显眼处已经展示了《无理由退房承诺书》及《无理由退房协议书》样本。“我们一进售楼处，置业顾问就将这一承诺作为卖点重点介绍。”吕女士告诉记者，几乎每一个置业顾问会对每一位到访者重复一遍。事实上，退房承诺公布之后，售楼处并没有来问退房事宜的业主，反而很多业主都感觉像是吃了颗“定心丸”。
现实
买房容易退房难
一般来说，退房本不是个难事。从目前法律来讲，如在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事;也可对照 《合同法》的相关规定申请退房。记者查阅相关资料了解到，依据合同法的一般理论，开发商违约，置业者有权解除合同，予以退房并追究开发商的违约责任，主要有三种情况：逾期交房超过一定期限;房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能达到约定的质量标准，置业者有权退房;由于开发商的过错，置业者不能依法取得房屋所有权证书。
不过，虽然出现了上述三种情况，想要开发商乖乖退房也不容易。“真后悔当初买房。我从去年开始退房，开发商就一直在扯皮。”在李沧一家楼盘购房的张先生告诉记者，因为他购买的新房质量问题让他忍无可忍，所以选择了退房，结果他发现退房更是走入了“死胡同”。“开发商一直拖着不办，跑了好几个月，不是这个部门负责人不在，就是那个部门负责人出差。”张先生无奈地说。
“买房容易退房难。”岛城一家楼盘的营销经理告诉记者，从多年的楼市从业经验看，退房难一直是楼市的潜规则之一。他表示今年表现更加明显，开发商本来资金就出现困难，业绩状况也不好，在这种情况下，购房者退房的诉求更难实现。“即使是真正成功退房，也要经历一个漫长的阶段，购房者大多要承受一笔不小的损失。”该人士告诉记者，在认识到这点后，很多购房者也会在一番折腾后放弃退房。
观点
其实是商家噱头
“现在开发商建房子都是风风火火，偷工减料更是常事，开发商不论大小都有质量问题，希望‘无理由退房’能改善这一状况。”听说恒大推出“无理由退房”后，准备今年买房的李先生表示，同时他认为，现在自己一直在观望，就是怕房子突然大跌，导致损失，他感觉“无理由退房”让他觉得有保障。有业内人士认为，对于目前期房成交占九成的中国房地产市场来说，无理由退房能解决购房者对房屋质量的担忧。恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧也表示，希望更多的同行加入无理由退房的行列，让无理由退房成为房地产的新常态。
不过，并不是所有购房者都买账。“这是商家的噱头，这是恒大为完成1500亿的销售计划而进行的炒作。”地产从业人员林先生认为，“无理由退房说起来容易但做起来难，因为买房时为期房，购房人摸不到，说不定连见都见不到，开发商的所谓保证有什么用?”林先生更加尖锐地指出：“如果两年以后房地产公司倒掉了呢?谁来履行承诺?”
“虽然感觉恒大此举有助于‘优良开发商’这一形象的塑造，但是买房是一个比较复杂的交易行为，所以无理由退房真正实施起来不会像字面上看起来这么容易。”岛城楼市观察人士张先生表示，无理由退房跟降价一样都是开发商的促销手段而已。
提醒
真退房需“闯关”
“事实上，由于销售业绩指标的压力，各个案场在执行无理由退房时流程相当复杂，能够享受无理由退房的购房客户不会太多，包括业务员在内的营销人员会极力劝导购房者不要退房。”岛城一家楼盘的营销经理认为，无理由退房对购房者而言意义不会很大。
“房退了钱全退吗?房屋维修基金退吗?维修金、契税退吗?全款买房的利息退吗?贷款的银行同意解除合同、退利息吗?”市民于先生则是提出了一连串疑问。记者了解到，虽然可以“无理由退房”，但是对于贷款购买的房子如何退，恒大在公告中没有给出明示。“即使能够无理由退房，购房者的首付、定金的返还周期也比较长，这样，无理由退房也会给购房者带来资金周转的压力，有可能因为反复退房的操作，丧失最佳的购房时机。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。目前在售房源大都为期房，购房者从购买到收房起码需要1至2年时间，如果到收楼的时候才发现不满意要退房，那么购房者在这1至2年中付出的资金成本和按揭贷款利息也是一笔不小的数额。另外收房前，根据建筑面积的不同，还有契税支出。如果这时候购房者选择退房，实际是非常不划算的。
“在操作层面上可行性不大。”有业内人士直言，现在房价高企，不少购房者都是贷款买房，此类购房者买房之后都存在和银行的信贷关系，银行不可能给你无条件退贷。不仅如此，如果考虑未来1至2年中房价上涨的因素，退房回来那点现金很可能再也买不到当初同样面积大小的房子。
记者手记
所谓“退房”更像一场营销
通过调查，记者发现“无理由退房”政策并非恒大集团独创，往往是在房地产市场冷却和投资者缺乏信心的时候，通过类似手段来营销炒作或者强化销售来提升购房人的信心，刺激市场。
其实，早在2008年，就有开发商在岛城推出过“无理由退房”。2008年，中南·海湾新城开发商宣布推行“无理由退房，开发商负担利息”的销售政策。其承诺，凡是2008年9月13日至2009年1月20日购买中南海湾新城商品房并与该公司签订 《商品房买卖合同》的客户，在其《商品房买卖合同》约定的交房之日届满前30日内，可以提出退房申请而无需任何理由。
除了“无理由退房”，岛城还有开发商推出更激进的“增值回购”。也是在2008年，锦绣华城的开发商召开新闻发布会称：凡购买本公司开发的锦绣华城项目住宅的业主，其所购房屋自交付之日起满三年，升值额达不到该户房屋总价款的12%，差额部分由开发商给予补偿。这份“保涨承诺书”也作为购房合同的一部分，发到该项目的每一位购房者手中。而在2012年，平度某房地产项目打出广告称购买其房产可签订回购增值协议，承诺两年半后若买方提出回购申请，可无偿退换本金加30%的增值。
“在当下，恒大提出无理由退房，更多是为了去库存而做出的努力。”青岛锐理总经理马光明表示。国家统计局公布的2015年第一季度经济数据显示，一季度中国房地产市场投资增速下滑、施工面积增速下滑、新开工面积大幅下降、销售面积同比下降，房地产市场在2015年第一季度表现总体欠佳。不过随着稳定楼市政策的“密集”出台，房地产市场也逐渐开始回暖。马光明认为，此次恒大地产的“无理由退房”营销策略也是反映了恒大对未来楼市的看好。马光明告诉记者，“无理由退房”的做法能够打消市场观望情绪，强化购房者的入市心理。
