荔湾降价楼盘一览表（荔湾大坦沙又有新盘）

荔湾降价楼盘一览表（荔湾大坦沙又有新盘）大致聊聊大坦沙的变化。全岛总面积3.55平方公里，拥有长达8.7公里的江岸线，是广州中心城区珠江前航道的第一大岛。当然，踩盘的重点，依然还是会放在大坦沙的新盘身上。01大坦沙并不算大，但也不小。

最近，盘叔去了一趟大坦沙。

这个荔湾的岛，说实话，存在感不算强，过去也没太大的新闻，上一次去，也有一段时间了。这次再去，还是因为大坦沙上新了。

去完之后，我们有一个很深的感受：

对一个板块的理解，是需要与时俱进的。换言之，“眼见为实”。

当然，踩盘的重点，依然还是会放在大坦沙的新盘身上。

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大坦沙并不算大，但也不小。

全岛总面积3.55平方公里，拥有长达8.7公里的江岸线，是广州中心城区珠江前航道的第一大岛。

大致聊聊大坦沙的变化。

如我们所见，确实有很大的变化，一大批公建配套建设项目已相继完成，城市功能和空间面貌焕然一新。

讲几个看到的点：

广州地铁坦尾站周边的改造工程，已经完成，路面拓展了不少。

另一侧的双桥公园看上去也还行。

中轴线河涌景观示范段改造完毕，挺多摄影爱好者在那取景。

广州医科大学附属第一医院（大坦沙院区）已建成运行，健康城一期已投入运营，健康城二期建设中。

沙面小学（大坦沙校区）也已经投入使用。

……

公共交通也还行，有五六号交汇站的坦尾站，去珠江新城都很方便，还有一个18条线路的港湾式公交车站。

当然，客观来说，这也并非大坦沙的全貌。

一个是自驾出行的通达性还不够，堵车是常有的事。

但据说广佛大桥将于2024年通车，可以小小期待一下。

一个则是欠缺大型商业配套，还有待完善，是一个小小的不足。

另一个就是改造进度。

将无人机的航拍镜头转向另一端，依然还是密集的城中村，还没进入到城市更新的下一阶段。

要真正实现大坦沙改造后低至15%的建筑密度，高达42.5%的绿化率，全岛道路面积将由目前26公顷增加到77公顷，还需要时间。

这是其一。

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其二是大坦沙的板块前景。

这涉及到两个关键点：

一个是产业落地，一个是城市更新。

先说前者，按照规划，大坦沙产业定位为医、疗、研、养、游全产业链的高端健康生态岛。主打的健康产业，算是当下的风口产业。

毕竟，“生物医药与健康产业”也是广州的三大新兴支柱产业之一。

而且如我们所看到的，广州医科大学附属第一医院（大坦沙院区）已建成运行，健康城一期已投入运营，健康城二期建设中。

算是正常推进中。

但客观来说，相比其他产业，健康产业胜在的是含金量，厚度并不算太高，加上受限于大坦沙出行的通达性等因素，对于一个板块的价值提升，更像是轻量级的。

至于城市更新，和其他板块不同，大坦沙是广州仅有的单个开发商主导的改造项目，还原度会很高。

而且凯德的口碑和实力，也都不差，反倒没太大问题。

需要等待的，还是时间问题。

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大坦沙值不值得考虑？适合谁？

这是一些朋友看到盘叔发了这个小岛照片朋友圈所留言的问题。

简单聊聊。

实话说，结合上面所说的现状，以及大坦沙城市更新和产业布局的两个关键点，再加上大坦沙的江岸景观、公共交通配套、岛上环境，我们需要承认：

大坦沙这样的板块，其实会比较小众，不会成为一个大的热门板块。

第一，受限于产业性质和出现通达性，大坦沙的板块价值不一定会去到一个很高的天花板位置。

但有着自己的特点，而且至少比较清晰，不会三天两头就瞎改规划。

第二，随着大坦沙的推进，未来板块的居住价值会很高，而且住得舒服。

后者，是岛上的居民的原话。

至少这是一个有江景、有地铁、有学校、有医院，城市界面也很新的小岛，在广州也不多了吧。

第三，整个大坦沙的推进肯定是需要时间的，无容置疑。

这一次实地看了，虽然和之前我们来的时候，大有改变，但整个岛的整体面貌要改变，还是需要时间的。

这就很考验买在这的买家，愿不愿意一起等待。

什么样的客群，会选择大坦沙？

我们也和岛上在售项目的销售和中介朋友聊了下，从他们的反馈来看，原先租在广州西部的、在荔湾上班的、老广州们，会更愿意选择这边。

至于上班集中在珠江新城、金融城、琶洲的新老广们，不能说没考虑，但首选依然还是往南或者往东。

也能够理解。

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聊聊岛上的房地产市场。

目前大坦沙的一手项目和次新房基本集中在新区（面貌较新）这一边，整个居住环境都是OK的。

目前新盘不多，只有我们这一次要看的凯德·双桥新作。

这个项目，区位和凯德双桥8号相差不大，就在旁边，去到坦尾地铁站，稍微更远一丢丢，但也就500米左右的距离，还算方便。

另外，凯德双桥8号更靠近沙面小学（大坦沙校区），西侧据说自建30班的公立初中（规划中），而且从我们了解到的学校资源来看，期待值挺高。

同时，项目步行到环岛江岸碧道，也很近，至少以后住起来，周边还是很舒适的。

项目本身就相对比较小了，属于一个小体量的产品，周边紧挨着其他小区，规划建设3栋住宅楼及少量底商。

同时，二层屋顶花园设置了全龄活动空间。

诚意还是有的。

目前项目的样板房还没搞好，户型图倒是有的。

看了下，怎么说呢？

够用，但未必适合所有人的胃口，具体的户型，可以单独聊聊。

凯德·双桥新作目前有建面约74㎡两房、89㎡三房、98㎡三房、113㎡三房等多个户型，2梯4户或2梯5户。

以南向、东南向为主，约70%户数可饱览江景。

价格方面，还没定，但按照周边的二手价格来看的话，5-6万/平是比较合理的。

二手方面，大坦沙有悦江上品和双桥8号、花语水岸、珠岛花园（金湾明珠）、万科柏悦湾。

大多为次新房，整体产品品质都还可以，也有各自的问题所在。

所以凯德·双桥新作也会有自己的优势，但不算突出，就看后面的价格了。

在这次的踩盘途中，盘叔还了解到大坦沙一二手之外的另一种产品：

回迁房。

按照中介渠道给到的资料看，荔湾区大坦沙首批回迁房为刚需改善户型，分别有119㎡/120㎡/148㎡，送豪华装修，预计开盘单价30000元/方。

当然，我们需要提醒一句，没出证的情况下，回迁房交易则有风险。