买华润城一期还是第四期（独家华润城4期卖的不是房）

买华润城一期还是第四期（独家华润城4期卖的不是房）02不过开发商也是做出了明显的取舍，有景观、视野好的安排做豪宅大户型（1、2、3栋160-190平大4房，其中最好的是1、2栋的）， 视野差的就拿来做豪刚户型（99-120平3房，2栋靠近尚美科技大厦的视野会受影响），不仅不愁卖，就这块地而言绝对稳赚不赔。我们来看市场对润玺一期目前的两点感知：高容积率、沙河西路噪音。高容积率，这是不少人诟病该项目的原因，视野、隐私都会受影响，住家舒适度大打折扣，买来住很难成为第一需求。除1、2栋看路的户型视野会比较好、也有景观外，其他户型及3、4栋的既有小区地块限制下导致楼间距小、视野一般，邻近都是高层建筑（大冲城市花园、尚美科技大厦），外围视野、居住隐私性很差，这种视线上的压迫感和二期差不了多少，二期的翻版而已，只不过把其他楼栋换成了幼儿园和泳池。润玺一期临沙河西路，这条串通南山南北、连接科技园和深圳湾的大道，车流量非常大，日常堵车是常事，噪音想必华润城

上篇给大家详细解析了“华润城一二三期的户型”，今天我们来聊一聊华润城四期（已改名叫华润城润玺一期），本篇文章与上篇不同，我们将结合项目定位、户型来阐述，本篇重点不是在告诉大家怎么买、能不能买，而是让你了解开发商设计楼盘的思路、你动作背后的出发点是什么。

01

润玺一期项目概况

华润城项目所处的区位优势不用说了，都了解，科技园地段、学位、商圈、公园配套，应有尽有，可谓南山热门区域里少有的集各种购房者关注要素于一体的片区，在关内打新机会越来越少的情况下，还有如此优越的位置能打新，显得弥足珍贵，不凑个人头碰碰运气，简直对不起口袋里沉甸甸的资金。

再看润玺一期具体情况，项目占地2.49万平米，总建设面积24.8万平米，计容面积16.5万平方米，容积率6.6左右，由4栋130—198米高层住宅和1栋幼儿园组成，合计约1274户，另有设计地下4层，车位1646个，车位比为1:1.29。

我们来看市场对润玺一期目前的两点感知：高容积率、沙河西路噪音。

高容积率，这是不少人诟病该项目的原因，视野、隐私都会受影响，住家舒适度大打折扣，买来住很难成为第一需求。除1、2栋看路的户型视野会比较好、也有景观外，其他户型及3、4栋的既有小区地块限制下导致楼间距小、视野一般，邻近都是高层建筑（大冲城市花园、尚美科技大厦），外围视野、居住隐私性很差，这种视线上的压迫感和二期差不了多少，二期的翻版而已，只不过把其他楼栋换成了幼儿园和泳池。

润玺一期临沙河西路，这条串通南山南北、连接科技园和深圳湾的大道，车流量非常大，日常堵车是常事，噪音想必华润城一期1、2栋的业主深有体会，润玺楼栋之间挡噪音不明显，几乎所有楼栋都会有噪音困扰，越是高层噪音越大。

不过开发商也是做出了明显的取舍，有景观、视野好的安排做豪宅大户型（1、2、3栋160-190平大4房，其中最好的是1、2栋的）， 视野差的就拿来做豪刚户型（99-120平3房，2栋靠近尚美科技大厦的视野会受影响），不仅不愁卖，就这块地而言绝对稳赚不赔。

02

华润造系列！润玺暗藏悦府基因

从润玺一期户型安排和占据的景观资源来看，十分像悦府一期——先声明，润玺定位、地段和配套和悦府肯定不在一个档次。同样是挨着主干道（滨海大道VS沙河西路），超高层容积率高，享稀缺无遮挡景观（深圳湾海景VS沙河高尔夫绿地景观、大沙河河景）。

户型设计上有悦府的痕迹，大户型都是横厅带大阳台，就是为了保证景观面尽可能的宽广，进门第一视觉，让人感受到房子空间上的大气，有了第一视角还不够，移步客厅阳台，第二视觉通过一流无遮挡视野观景，从视觉上带给房主对空间和景观的独特需要。

悦府的景观面在东、东南面，所以主卧还能设计成看花园安静，润玺的主卧，开发商本可以像设计悦府大户型一样，把安静度让位于主卧，不过从小区楼栋分布上我们可以看到，楼间距小，大户型都临沙河西路，换个方位也安静不了多少，视野可能还受影响，既然如此，干脆让所有房间都朝景观面。这就是一直以来我们在提的，开发商在设计楼栋、户型等遇到不可逆的弊端时总会在某些方面让住户得到补偿，以掩盖其对不足的放大，华润在这方面拿捏的十分到位。

润玺的豪刚户型则是悦府二期107平1房的改善版。悦府二期大面积1房户型当时市场也不看好，不过最终卖得很抢手，进入二手房市场后涨得也可以，只是过了初期的尝鲜期，受周边大型企业项目未完全建成和投入使用影响，特定的买家群体还没有出现，目前有被套的迹象。

也正是因为悦府二期目前大面积小户型的尴尬状态，华润在设计润玺一期的时候又开始从户型设计上向购房者示好——刚需最爱的3房户型，只是这个地段的刚需户型，在价格上得是豪刚了。如此优越地段、配套的刚需户型，买入门槛极低，朝向一般、视野差、噪音什么的算哪门子问题？准备好名额、资金买就是了！

所以我们根本就不需要分析它99-120平的户型怎么样（户型也没啥毛病），从面积和户型格局设计上已经妥妥勾勒起刚需的购买欲望了，投资客更是不在话下。要知道现在深圳人对润玺一期虎视眈眈已久，还设计有刚需户型，在关内有限的供应面前，如此优越地段的打新机会，一个字——买！不买的一定不是傻，可能是真的没钱（毕竟名额靠钱也是能解决的）。

03

为什么没有走纯大户型豪宅路线？

其实润玺一期占据这么好的景观资源，完全可以和悦府一期一样，只建两栋（保证都是一线景观）、走纯大户型路线。不过华润没有这么做，这要追溯一下华润拿下大冲旧改的往事了。

对于华润，有人说这是他们“不愿意回忆的项目”，因为跟村民的拉锯战耗时太久，只要有旧改的地方就少不了钉子户，华润拿下大冲项目的过程中也遇到了钉子户，钱花了，官司也惹了不少，且对大冲旧改投入的资金超300亿元。光从旧改的时间跟资金投入来看，不得不不承认华润对于大冲旧改投入了很多心血。

曾经有报道说，大冲旧改项目造就了10个亿元户和400户的千万富翁的家庭，很多大冲的村民不要现金补偿，选择了1:1物业补偿，所以回迁物业占比也很高，住宅有大冲城市花园、大冲都市花园、大冲新城花园，办公楼有大冲商务和大冲大厦。

在一则原村民与华润打官司的记录中提到，需清拆就物业1400多栋，合计110万平方米，而建设总量只有280万平方米，回迁物业建筑面积就占比近40%，所以华润只能通过建超高层、缩小楼间距来回本（据说后来总建筑面积有提高到了300万平方米）。一到大冲地带就会被华润城系列住宅、写字楼的高密度震撼到，在如此高密度的空间居住，谈何舒适度？

可不管是当初新房的抢房热度还是目前二手房卖相，购房者用脚投票投出了“同意”票！为什么？地段、学位、小区品质、商业配套，深圳如此成片全新大社区、还占据这么多优势配套的小区太少了，怎会不被购房者热衷？

回到四期也是同理，尽管地块面积不大，因为有沙河高尔夫景观、号称东方塞纳河的大沙河景观，华润也想建豪宅大户型，不过一切还是以回本为最终目的（没有设计300平的超大户型）。

特别华润这几年已经尝到了“网红盘”的甜头，市场疯狂的时候，有几个是理性的？所以，中小户型都有，楼栋密集、视野差怕什么，华润认准了无处安放money的深圳人肯定会挤破头买，这不，开发商什么动作都还没发出，市场就躁动了，各种传“喝茶费”、预计开盘时间、摇号选房方式、认筹金等，免费给华润宣传、造了一波势。

04

不要从你的底层感知去界定噪音！

此前我们写悦府楼评，以及南外高新楼评提到卓越浅水湾、浪琴半岛时，我们通过实地踩盘后非常诚恳的告诉大家，这些临滨海大道的户型关窗根本听不到车流噪音，很多人拧巴的就是不信，觉得关上窗也隔绝不了车流噪音；同时执拗的认为谁家买个房不开窗、阳台门不推开通风？

只能说有钱人的世界，很多人真的不懂，明明是刚需买房的考虑要素，却要强行安利给有钱人对房子的定义，或许也是受刚需、改善房建筑品质伤害太深了……

有匠心、对建筑有追求的开发商，肯定不满足于只造一个空壳套点钱就行了，真正的豪宅都是传世珍品、广为传颂，当然，润玺一期在整体格调和设计上离豪宅标准还有点远，但华润在细节上的处理很少让买家们失望，有了悦府在隔绝滨海大道车流噪音的先例，我们相信润玺一期在隔绝噪音上绝对会花心思。下面是网上流出的有关润玺一期的声学降噪建议。

另外，通风这个需求现在不一定要开窗来解决，可以了解下什么是新风系统，即便要开窗通风，那也是趁房主不在家，保姆就已经做好了自然通风工作；土豪买房，对阳台的需求不是采光通风、晾衣服，就是用来看景观的，房子作为社交的一种工具，阳台景观能给主人带来的满足感、优越感远胜过其实用性，所以我们可以看到160-190平户型的大阳台是连接客餐厅的，极尽视野宽广之享受。

当然，近大道，灰尘肯定是有的，保姆也会解决，刚需户型买家可能就要辛苦一下自理了，不过能抢到的话这点辛苦也无所谓了。

所以，噪音这个问题，大家真没必要替开发商和富人操心了，在深圳要想选到一个能升值、保值的标的，首要关注的是价值如何，而不是盯着缺点去买房，对缺点无限放大，估计深圳湾1号都满足不了你。至于那些没有景观还被遮挡的豪刚户型，住家舒适度、视野、隐私等肯定差，不过在这种地段打新，有谁是首先冲着住家去的？不管是刚需、改善还是投资客，各有各的算盘，但共同点都是想捡便宜，搏一把，所以不要以为这些想认筹的都是人傻钱多。

05

土豪买房指南之户型推荐

润玺一期面积为99-190平的3-4房，润府二期88平的2房报价已经在18万上下了，限价下，当年润玺是看得见的便宜，开盘时大户型可能4000万以内就能买到，小户型1500万上下，这个总价范围对深圳人来说还是so easy的，自然都想去碰碰运气了。下面我们就给大家把这些户型的优选顺序推荐一下。

来源：深圳房客会微信公众号

大户型不用做推荐，大买家花钱都是静悄悄，从不犹豫（低楼层就没必要抢了，否则就是重走深圳湾1号低楼层买家的老路，当炮灰）。

反而是其豪刚户型，视野、私密性都差，个别朝向也一般（99平3房只带1卫），看中润玺的地段、配套、学位、品质，能忍受高密度、高容积率、视野被遮挡，那就买；不能忍受，就想住的舒服点，那润玺最好放弃。

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润玺的江湖地位

能有个大几千万的人，基本就是各个行业内的顶尖精英了，偏年轻化的成功人士，房子对他们来说不仅仅是住的功能，除了彰显身份的需要，另外就是深圳这个奋斗城市需要给这些人一些可以独享的东西（空间or景观），一种打心底里可以让他们感受到占据了这个城市的某种资源（屈指可数的稀有景观资源），能俯瞰这个城市的动静脉。润玺的160-190平一线景观户型就是为这些人打造的，户型上不是很豪，但景观豪。

润玺是深圳关内目前为数不多的占据稀缺景观资源的项目，它的不足是所有人都能看得见，它的价值估计只有拥有者才能体会到了。到底是价值持有还是噱头炒作，一手开盘只是花钱下注，进入二手房市场才能看到底牌，大户型因为景观，稀缺只会更稀缺；小户型虽然视野差，不过卖相应该会比悦府二期的1房好，毕竟户型上友好刚需。

那么对于华润城一二三四期目前入市的二手房市场价，大家是否了解呢？可以关注“深圳房客会”VX公众号，更多一线市场内容独家放送。