为什么佛山新城总是发展不起来（是什么让佛山变成）

为什么佛山新城总是发展不起来（是什么让佛山变成）而20年前，千灯湖的建设，让佛山看到了改变城市面貌的曙光。佛山电视塔，佛山曾经的地标“新城狂魔”如何炼成的佛山，新晋的万亿GDP城市，广东经济第三城。作为国内经济最发达的地级市之一，比起经济体量与自己相当的无锡、宁波、东莞等城市，城建，是佛山市一直以来的心病。相对落后的中心城区建设，互相割裂的各区交通，以及遍布于城市各地的传统工业区，都让佛山的城市面貌与其经济体量很难相符。佛山的市中心是哪？相信佛山本地人也很难答得上来。

一说起“XX新城”，大多数人会想到的是像珠江新城一样，倾全市之力，打造的繁华CBD。即便如今“新城”遍地，人们也会对各种新城抱以期望。

但也找不到第二个城市，如佛山一般，造“新城”造上瘾了。根据佛山市各区最新的规划，目前佛山五区，共规划有约12个新城。可谓“新城狂魔”。

从佛山政府倾力打造，号称“21世纪CBD”的佛山新城，到由各区政府规划，连本地人都不怎么了解的西江新城、三水新城。为何佛山如此热衷于各种新城的打造？这琳琅满目的新城中，又有几分前景，几分忽悠呢？

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“新城狂魔”如何炼成的

佛山，新晋的万亿GDP城市，广东经济第三城。作为国内经济最发达的地级市之一，比起经济体量与自己相当的无锡、宁波、东莞等城市，城建，是佛山市一直以来的心病。

相对落后的中心城区建设，互相割裂的各区交通，以及遍布于城市各地的传统工业区，都让佛山的城市面貌与其经济体量很难相符。佛山的市中心是哪？相信佛山本地人也很难答得上来。

佛山电视塔，佛山曾经的地标

而20年前，千灯湖的建设，让佛山看到了改变城市面貌的曙光。

1999年7月，佛山市内最大的人工湖——千灯湖在南海区动工，并于2001年建成千灯湖公园。接下来的20年时间，围绕千灯湖，市民公园、商业中心、文化场所以及高档小区等相继落成。千灯湖，就此成为了佛山城市景观地标；千灯湖片区，也成为了佛山人居环境的典范，吸引到众多本地以及广州人入住，片区房价不仅冠绝佛山全市，甚至比起广州大部分城区也不遑多让。

千灯湖20年对比

在千灯湖新区的建设上尝到甜头后，佛山就此开启了轰轰烈烈的造新城计划。

2005年，佛山在禅城、顺德两区交界区域，开启东平新城建设。之后更名为佛山新城。佛山新城，承载着佛山市新建一个CBD的期望。佛山市图书馆、大剧院、新闻中心，以及世纪莲体育中心、佛山国际演艺中心等相继落成。佛山新城也被定位为展示佛山城市形象的客厅。“禅桂新”（禅城、南海桂城、佛山新城）的概念也首次出现，成为佛山市区的代名词。

佛山新城航拍

接下来，就是佛山各种新城遍地开花的时候了。顺德的顺德新城、北滘新城、陈村新城，南海的三山新城、沥桂新城、狮山新城、映月新城，三水的三水新城，高明的西江新城，禅城的禅西新城... 满满当当十几个新城，似乎有个湖，或者有个轨道交通站点，就可以打造一个新城。

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“新城”为何让佛山着魔

佛山疯狂造新城的背后，除了产业升级、提升城建外，另一个重要原因，就是卖地。

目前，佛山属于“超高土地财政依赖度城市”，土地财政依赖度高达106%。

注：土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

数据来源：各城市统计局及其他政府网站、CRIC

开动轰轰烈烈的城市建设，需要强大的财政支持。而造新城，无疑是最能吸引开发商拿地的措施。

千灯湖的开发，是成功的范例。与千灯湖的建设同步的，是各大房企轮番进驻。目前，千灯湖板块，已有保利、中海、时代、佳兆业等众多房企汇聚。千灯湖周边的房价，也从10年前的七八千，到如今冲到四万。

位于千灯湖边的佛山“楼王”保利天悦

每一座新城，都有成为下一个千灯湖的梦想。但千灯湖，那么容易复制么？

千灯湖区域能成功的原因，一是离广州近，二是高新产业的引进。

千灯湖板块高昂的房价，可以说从来面对的不是佛山本地人，而是广州人。根据住建部发布的《2020年度全国主要城市通勤监测报告》，广州的通勤半径为31公里。

千灯湖，正好在广州CBD的通勤半径内。如果是到越秀、荔湾等广州老城区，还更近。可以说，是广州的购房者，支撑起了千灯湖高价的楼市。

另一方面，2007年，广东金融高新区在千灯湖授牌成立。这也是佛山从传统制造业转型升级的重要一步。13年来，已有近700家金融机构在金融高新区入驻。金融产业的引进，让千灯湖，不是一个单纯的“睡城”，而是一个真正成熟的片区。

金融高新区高楼群

而对于其他新城来说，千灯湖实在没那么容易复制。

根据戴德梁行发布的《佛山地产市场回顾及展望》报告，佛山目前处于写字楼严重空置的状态。截至2019年底，佛山甲级写字楼的空置率高达40.2%。其中，作为佛山下一个CBD的佛山新城，写字楼空置率更是高达58.6%！

写字楼空置率高的背后，便是佛山市并没有足够的人口和新兴产业支撑这么多新城的发展。

从佛山市的人口分布来看，佛山的人口集聚在各个镇街，新城需要让散布的人口重新集聚，这个难度非常大。

从新城的建设情况来看，佛山的各大新城发展情况也并不理想。例如曾经被寄予厚望的佛山新城，在2012年时，曾宣布九大项目开工，包括佛山苏宁广场、佛山企业家大厦、中信银行大厦等。

但7、8年过去，这九大项目，或中途取消，或竣工日期一拖再拖。像原定于2015年竣工的佛山苏宁广场，最后项目易主，更名为恒大苏宁广场，至今仍未建成。目前佛山新城区域，仅有17年底开业的星耀101一家商场，且人气一直十分萧条。

佛山新城文化中心“坊塔”

佛山新城如此，其他远离中心城区的新城建设更是遥遥无期。例如西江新城、三水新城，目前更像是一个大的生态公园。

三水新城

西江新城

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佛山哪些“新城”值得投资

新城的概念，对购房者来说非常具有吸引力。尤其是在建的新城，往往凭借优良的环境，目前相对低廉的价格，以及让人向往的规划蓝图，吸引众多抱着未来自住或者投资目的的购房者。

那么在佛山十几个新城中，有哪些值得投资呢？

首先，要结合整个城市产业的发展。对一个地方来说，盖楼修路很容易，但要吸引产业进驻，很难。一个区域只有拥有成熟的产业，才能持续吸引人才，拥有长远的发展潜力。

结合佛山市产业空间布局示意图，一条“广佛经济走廊”，以及一个“现代服务及创新经济集聚核”，是佛山产业发展的核心。目前，佛山较为成熟的片区，基本都集中在这两个区域。而其它区域，都是这“一核”“一廊”的延伸。以佛山经济的体量来说，未来十年内，都很难辐射到这些区域。目前，位于“一核”、“一廊”区域的新城，才是值得考虑的。

坐拥碧桂园和美的两家500强的北滘新城

位于“广佛经济走廊”上的新城有陈村新城、北滘新城、佛山新城、三山新城、沥桂新城，位于“现代服务及创新经济集聚核”的有禅西新城。

目前来说，这几个新城无论是出于投资还是自住目的，都较为值得入手。

三山新城规划中的“广佛之眼”

另一方面，在目前来看，佛山楼市购买力最大的群体还是来自广州的购房者。因此，从升值的角度来看，离广州近，并且有与广州相连的地铁线路的区域，更值得投资。

在几大新城中，北滘新城、陈村新城有在建的广州地铁7号线西延线以及佛山地铁2号线经过，三山新城有佛山地铁2号线经过，因此投资价值较高。

禅西新城绿岛湖

而禅西新城（绿岛湖周边），以及佛山新城，与广州有一定的距离，但环境优良，出于自住目的的购房者可以考虑。