南京江北房价是涨还是跌（南京江北房价是否会甩江宁一条街）
南京江北房价是涨还是跌（南京江北房价是否会甩江宁一条街）江宁城市发展主线：南站版块、百家湖、小龙湾、九龙湖、上秦淮、正方地铁小镇。第一，江宁虽然很大，但不是哪里都能买。NO.2贰乍一看题目，十足的引战话题，我果断先上结论，不会。
NO.1
壹
最近，我被派去江宁当志愿者，帮忙给大家做核酸，所以知乎和公众号更新不是很频繁。
不过，在知乎上遇到一个很有意思的提问，所以准备聊一聊这个话题
NO.2
贰
从2020年开始再过五年，南京江北的房价是否会甩被政策孤立的江宁一条街？乍一看题目，十足的引战话题，我果断先上结论，不会。
第一，江宁虽然很大，但不是哪里都能买。
- 江宁热度比较高的板块，我们可以简单列举一下：
江宁城市发展主线：南站版块、百家湖、小龙湾、九龙湖、上秦淮、正方地铁小镇。
紫东外延发展主线：麒麟科创园、紫东核心区、汇通路、
- 自住可买，但潜力有限版块：
方山南（大学城）、青龙山、河定桥 - 避坑的板块:
（1）禄口空港新城、江宁滨江：未来两三年有抬头的趋势，但现阶段不宜过早下手。
（2）以谷里、湖熟、横溪为代表的，没有合理规划的且不在发展主线的远郊地段。
第二，江宁楼市发声宣传力度较小，但不弱。
江宁总能给人错觉楼市热度低，主要是因为近两年高曝光量的楼盘太少。
百家湖阳光城算一个，龙湖春江郦城算一个，香港嘉华、万科星耀勉强也算，其他的就没啥曝光和关注度了。
关键江宁的板块还没有炒概念的习惯，当然也没有啥高大上的规划能炒作。
就像我们上学时，一个外表普通、性格沉稳、不善言语的学霸，但期末成却名列前茅。
我总结了江宁楼市一个字：稳！两个字：靠谱！
反观江北新区，今天宣传这个核中核开盘了去化火爆，明天出了个前湾概念 ，脚踹深圳。其实这就是新区常用的模式——杭州模式。
会宣传，给预期！
所以新区的宣传力度大于江宁，会给人的错觉，江北新区收益一定大于江宁。
非也，这里提到一个词，供应量。
江宁热点地区，改善类新房供应是不足的，但刚需类住房又是天量供应。
目前江宁刚需主力供应板块是以吉山软件园为中心的正方新城。属性以刚需上车为主，能不能买，对于刚需是完全可以的。
但改善呢？
基本上无房可买，持续有供应的版块都是方山大学城了，打开地图都嫌远。
所以江宁就有一个怪像，近百家湖、九龙湖的改善新盘去化可圈可点，普遍价格3.5-4.5站稳了，二手房供不应求，因为近百家湖的改善盘少得可怜，而倒逼买房人去做出选择。
3万区间，随着汇通路、麒麟科创园逐渐崛起，凸起了自己的区位价值，也能卖个七七八八的。
但二手房中河定桥、百家湖常年不涨，锁死在了2.5-3万，为什么呢？还是供应量大
2万以下呢
建议直接别选江宁区。说真的桥北性价比挺高的其实。。
NO.3
小节
传统意义上的江宁区是两极分化的。
改善需求旺盛，但供应紧缺；
过于刚需的版块却供应天量，导致涨不动。
所以位置好的改善品质盘价格坚挺，我们在选筹时，要着重关注区位，板块定位最好也偏改善，也要关注小区品质。
位置好、小区品质属性好那就是yyds，基本上吊打江北所有盘了。
两个里面缺一个，难说，应该会被江北新区热点板块按在地上摩擦。
缺两个，大概率是不如上桥北了。
本文仅代表作者观点
NO.4
肆
补充一下：昨天的土拍报价我也看了，顺便再就着这个话题聊一下江北的两个典型的版块--核心区和城南中心本轮土拍。
（1）江北核心区G03毛坯限价涨了5000，我看一堆啥也不懂的自媒体、键盘侠们开始喷不值4万的毛坯了。
我认为：毛坯4万很正常。
首先，拿晴翠府举个例子，小高18层加包约4.25的单价，假设一年5.5%涨幅，刚好就是4.5。
这块地一年以后卖的时候，如果来个高品质开发商，比如绿城、金基什么的，那对比晴翠府去买18层的小高层，绝对不亏。
其次，在土地操盘中，高价楼盘有品质，低价楼盘有供应是公认的逻辑。
表面上限价高了，就需要KFS做传世之作作为支撑，吸引有钱人来买，小区跟华润国际社区、晴樾府、晴翠府拉开差距，形成本质不同，而不是单纯幼稚且可笑地理解为“涨价去库存”。
最后，长江以北，以江北核心区中央商务区作为价格锚，限价往上猛冲是十分正常的，限价和预期先拔起来，后面操盘、卖地就更灵活多了，率先起到投石问路的作用。
所以，不要用今天的眼光去看明天的事情。将来新房4.5万卖不卖的掉，由未来市场所对应的购买力来评判，而卖不掉是开发商自己产品和定价不匹配的问题。
（2）浦口城南中心上调1000多。
（图源：金陵楼市检察官）
很多人忽略了城南中心的微改善属性，其交通和区位是有价值卖点的。
城南河北岸这次出让的土地资质比天悦锦麟略差，但其实价格依然是差不多，因为天悦锦麟18层的地块还没有开始卖。
所以，如果是品牌开发商来，就着重考虑新拍的这两个地块。如果开发商差一点，就考虑天悦锦麟。
此外，希望这次拿地的开发商，在品质上多下功夫，不要搞89的了，起步面积也要往上走一走，增加一下调性。
篇幅有限，有时间再一一讲起。
